酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效，但其本質(zhì)仍然是公寓。在海南，這種非常獨(dú)具一格特色的項(xiàng)目在逐漸增多（據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，酒店式公寓目前在海南粗略有六七十家）。酒店式公寓的項(xiàng)目特色讓許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看到商機(jī)，不管是“自用”還是“投資”，不管是居住還是辦公，都能提供一流的服務(wù)和管理，也就無(wú)形中吸引了眾多島外購(gòu)房者和投資者爭(zhēng)相入手。
一、海南酒店式公寓管理模式
目前海南酒店式公寓管理主要采取以下三種模式：
1.返租：不同時(shí)間長(zhǎng)度年固定5—7%的回報(bào)，同樣為房?jī)r(jià)一次性折返，相當(dāng)于7-7.5折出售，甚至更低。
2.酒店托管：客房收入35%-45%由業(yè)主分配，目前采用此管理模式的酒店式公寓并不多。
3.代租：對(duì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)進(jìn)行分配，一般為三七分成；三亞項(xiàng)目主流做法，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，管理公司較為靈活，管理公司與業(yè)主簽署委托經(jīng)營(yíng)合同。
需要提醒的是，海南度假投資型模式中，無(wú)論客戶選擇哪種管理模式，客戶可在委托管理同時(shí)，每年均可享受一定數(shù)量的免費(fèi)入住天數(shù)。
二、在海南投資酒店式公寓應(yīng)看什么？
1.區(qū)域價(jià)值決定投資價(jià)值
海南是旅游熱度較高的省份，但每個(gè)區(qū)域的熱度又不盡相同，一般來(lái)說(shuō)是南熱北冷，具體到每個(gè)區(qū)域來(lái)說(shuō)，熱度也不是相同的，因此，我們?cè)谶x擇投資區(qū)域的時(shí)候，至少要對(duì)投資區(qū)域的人口密度、旅游熱度有個(gè)大致的了解。
2.觀察項(xiàng)目潛力
一看位置，是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Γ欢磁涮祝慰突蚨燃僬呤莵?lái)玩的，因此，所投資的項(xiàng)目的餐飲、住宿、娛樂(lè)等商業(yè)配套要齊全，商務(wù)服務(wù)等等都要有；三看物業(yè)管理，租戶的去留很大程度上取決于物業(yè)管理的質(zhì)量，提供良好的服務(wù)是吸引客房的最直接條件；四看推廣，持續(xù)、穩(wěn)定的市場(chǎng)傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)；五看整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
三、在海南，什么類(lèi)型的酒店式公寓適合小業(yè)主投資？
與全國(guó)酒店式公寓一致，目前海南市場(chǎng)上的酒店式公寓按照產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)方式可以分為三種：大產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，小產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)及小產(chǎn)權(quán)非統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。大產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的酒店式公寓不是小投資者投資的對(duì)象。大產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的酒店式公寓對(duì)資本的要求很高，資金的門(mén)檻使得這類(lèi)酒店式公寓很難允許個(gè)人投資者投資，一般都是投資基金或是專(zhuān)業(yè)公司在控制。
小產(chǎn)權(quán)非統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的酒店式公寓投資風(fēng)險(xiǎn)較大，投資者需要謹(jǐn)慎。因?yàn)榉墙y(tǒng)一經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致沒(méi)有統(tǒng)一的管理，使得同一棟樓中的各個(gè)小公寓之間存在很大競(jìng)爭(zhēng)。這類(lèi)酒店式公寓其實(shí)和普通的小戶型住宅已經(jīng)基本沒(méi)有什么差異，只是掛了酒店式公寓的名字來(lái)抬高身價(jià)，事實(shí)上體現(xiàn)不了酒店式公寓的優(yōu)勢(shì)。
小產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的酒店式公寓是個(gè)人投資者比較合適的選擇。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這類(lèi)酒店式公寓的租金和出租率比大產(chǎn)權(quán)的要差一些，但是比小產(chǎn)權(quán)非統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的要好的多。這類(lèi)酒店式公寓相對(duì)于住宅的優(yōu)勢(shì)明顯，因而推薦投資者主要去關(guān)注這一類(lèi)型的酒店式公寓。
海南代表酒店式公寓推薦：中南森海灣（文昌）、博鰲亞洲灣（瓊海）、三亞灣紅樹(shù)林（三亞）