轉租作為一種租賃形式也經常發生，特別是一些大型商業性質的物業，承租人對其承租的物業投入巨資開發成專業性經營場地，然后再出租給第三人經營，一些轉租個案取得了出租人、承租人、次承租人“三贏”的效果。但是也有不少轉租個案發生訴訟糾紛，造成嚴重經濟損失。

物業轉租，是指物業承租人在租賃期間將其承租的物業全部或者部分再出租給第三人使用、收益的行為(其中承租人也稱“轉租人”，接受轉租的第三人則稱“次承租人”)，以及承租權轉讓、承租權交換、以承租權出資與他人合作經營等行為。物業轉租的合法與否將產生不同的法律后果。

一、物業轉租的法律后果

1、合法轉租的法律后果

(1)出租人與承租人之間的租賃關系，不因轉租而受影響，而且，承租人對次承租人的行為負責，只要發生了可歸責于次承租人的損害事實，由承租人向出租人負賠償責任。

(2)出租人與次承租人之間，并不存在直接的法律關系，但次承租人負有保管租賃物業的義務。

(3)轉租是以承租人存有租賃權為基礎的，在承租人的租賃權因合法終止等原因消滅時，次承租人不能向出租人主張租賃權。如因此而受到損害時，次承租人也只能向承租人請求賠償。

(4)合法轉租獲利歸轉租人所有。《合同法》第225條明確規定“在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有……。”

2、非法轉租的法律后果

非法轉租是指承租人未經出租人同意而擅自進行的轉租。

(1)承租人與次承租人之間的租賃合同如無違反法律禁止性規定，是有效的。但次承租人不能取得租賃物業使用、收益的權利，次承租人可向承租人請求違約損害賠償。

(2)承租人擅自轉租，其行為構成違約，出租人有權終止合同，并向其請求損害賠償；若出租人不主張終止合同，租賃關系則仍然有效，不因轉租而受影響。

(3)出租人與次承租人之間，次承租人的租賃權不能對抗出租人。在終止與承租人的租賃合同時，出租人有權要求次承租人返還租賃物業。如出租人不終止與承租人之間的租賃合同，則次承租人對租賃物業享有占有、使用、收益的權利，出租人不得向次承租人請求返還租賃物業。

(4)不合法轉租之獲利部分應當返還。如出租人追討租金，次承租人應與承租人一起承擔租金的清償責任。此時，應先由承租人承擔清償責任，次承租人就其使用期間內所分攤的租金承擔補充連帶清償責任；

二、轉租經營的訴訟風險

訴訟實務中，物業轉租經營引起合同糾紛的概率較大，且往往涉及次承租人的權益和社會穩定因素，處理起來較為棘手。出租人可采取如下對策防范：

1、約定不得擅自轉租。出租人應當明確約定承租人不得擅自轉租(含分租、與第三人合作使用、交換使用，或名為合作實為轉租等方式的轉租)，并把擅自轉租作為出租人有權解除合同的情形之一。在合同履行中，出租人應當十分注意承租人有無私底下擅自轉租行為，防止轉租可能引起的訴訟風險。

2、約定轉租的條件和程序。依據《房屋租賃辦法》第27條規定：“承租人在租賃期限內，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。”確有必要允許承租人轉租的，出租人應當提高押金比例，或者要求轉租人必須對轉租物業進行相應的投資開發升值(如裝修、添置設備等)，嚴禁轉租人在不做任何資金投入的情況下轉租，防止承租人以低價一次性騙取受轉租人租金逃匿行為的發生。

出租人約定轉租的形式和程序可以在合同中明確約定，也可以在合同中約定承租人必須事先按程序征得出租人“書面同意”方可轉租。由于法律規定公房承租人轉租“不需征得出租人同意”，因此出租人應當在合同中約定承租人如有轉租必須“書面告知出租人”。

3、限制性轉租的情形。有下列情形之一的，出租人應當約定承租人不得轉租：(1)承租人拖欠租金的；(2)承租人在承租房屋內擅自搭建的；(3)預租的物業。

對承租人拖欠租金、擅自搭建的情形，如果原租賃關系當事人之間已就相關問題協商一致，如約定轉租所得收益優先支付拖欠租金，擅自搭建物違章情形得以消除并得到適當處理，也就不受上述禁止轉租條款的制約。

物業預租是房地產開發商在新建商品房未辦理房地產初始登記、取得房地產權證前，與預承租人簽訂商品房預租合同，并向承租人收取一定數額的預付款的行為，預承租人與房地產開發商就上述商品房預租行為簽訂預租合同后，預承租人即取得了預租合同約定的將來某一時間承租建成商品房的權利。預租物業必須符合預售條件，并依法取得房地產行政管理部門核發的預售許可證明。物業的預購人不得將預購的物業預租給他人。預租物業的合同權利不得轉讓，待物業建成取得正式承租權后，方可按有關規定享受轉租、承租權轉讓等承租人權利。

4、加強對轉租過程的監控。出租人應當約定轉租人轉租時須向次承租人出示出租人允許轉租人轉租該物業的書面憑證。經出租人同意的相關轉租協議對出租人的利益實現關系密切，因此，出租人必須謹慎審查相關轉租合同文本，經書面同意后才能由轉租雙方當事人較終達成協議，并由轉租人在約定期限內制作副本出租人備案。

物業轉租合同生效后并不影響原有租賃合同的效力，出租人應當密切注意轉租人有無繼續全面履行原租賃合同義務，以及轉租人、次承租人各自履行轉租合同權利義務的情況，慎防轉租雙方當事人惡意串通損害出租人利益的行為。轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規定的終止日期，但出租人與轉租雙方協商約定的除外。嚴禁受轉租人再行轉租。

三、轉租糾紛情形的處理

1、承租人擅自轉租情形的處理

《合同法》第224條第2款規定，“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”出租人是否同意轉租，應當明示，否則，不能認為已經同意。合同當事人雙方未就轉租問題約定的，如果承租人擅自向第三人轉租物業，出租人就有權解除合同。

(1)確認轉租合同無效。擅自轉租行為屬無權處分他人財產的性質，是非法處分他人財產權權能的行為。根據合同法的規定，無權處分他人財產的行為，屬于效力待定合同，事后如果權利人追認，則為有效合同，如果權利人拒絕追認，則為無效合同。出租人有權主張轉租合同無效，收回物業。因此而造成損失的，由承租人賠償。

訴訟實務中，出租人要確認轉租人與次承租人之間的轉租合同無效，從次承租人手中收回物業，就必須先解除其與承租人(即轉租人)之間的租賃合同。只有在該合同解除后，轉租人失去了對物業的租賃權時，出租人才可以要求從次承租人手中收回物業。

(2)返還非法轉租收益。承租人擅自轉租，構成對出租人財產權利的侵害。承租人的非法所得，即轉租租金與原租金的差價因無法律上的原因而構成不當得利，應當向出租人返還。

2、造成租賃物業損失情形的處理

根據《合同法》第224條第1款的規定，“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。”對于次承租人造成租賃物業損失的，出租人應當向承租人主張賠償損失，然后再由承租人向次承租人行使追償權。在訴訟實務中應考慮承租人財產不足以賠償損失的情形。出租人與次承租人之間雖然不存在直接的法律關系，但次承租人負有保管租賃物業的義務，不盡保管義務以致租賃物業發生毀損滅失等損害時，出租人可直接向次承租人主張賠償損失，承租人為連帶責任人；如次承租人對租賃物業構成侵權行為時，出租人可直接向其請求損害賠償，次承租人與承租人為連帶債權人；在租賃關系終止時，次承租人對于出租人負有返還租賃物的義務，此時承租人仍是連帶債務人；如果次承租人與承租人之間構成承包關系，出租人可向次承租人請求損害賠償，承租人承擔補充法律責任。

3、次承租人利益受損情形的處理

視轉租合同是否經過登記備案而有所區別。次承租人只能要求轉租人賠償次承租人因提前解除轉租合同所遭受的經濟損失，而不管造成原租賃合同提前解除的過錯方是轉租人還是出租人。

如果轉租合同經過登記備案，且造成轉租合同提前解除并非次承租人過錯的，那么次承租人享有對第三人抗辯權，不僅享有對轉租人的抗辯權，在一定條件下還應當包括向出租人索賠的權利。有三種情形：

(1)轉租人與出租人協商提前解除原租賃合同的情形。次承租人有權同時向轉租人及出租人請求賠償由于轉租合同提前解除而給次承租人造成的損失，且包括如轉租合同得到履行承租人可以獲得的利益，即間接損失。

(2)因出租人的過錯造成原租賃合同提前解除的情形。次承租人也有權要求出租人和轉租人承擔賠償責任。

(3)因轉租人的過錯造成原租賃合同提前解除的情形。次承租人只能要求轉租人賠償損失。

4、轉租收益的處理

《城市房屋租賃管理辦法》第27條第2款規定，“出租人可以從轉租中獲得收益。”對于預期可能產生的租賃權轉讓費等類似收益，出租人應當與承租人約定，物業轉租后獲取的租金差額或分享轉租收入的比例，出租人可以從中獲取收益。如租賃合同中或出租人書面同意轉租時未約定轉租租金收益分配的，出租人無權主張轉租收益。但是公房轉租在一些地區也有例外。

法律、法規并沒有“租賃者不得轉讓謀利”的禁止性規定。轉租經營實踐中，承租人會根據經營效果選取轉租或承租權轉讓的方式，以謀求利益化或規避商業風險。對轉租差價收益，出租人可以按約定從中獲取收益；對承租權轉讓費(俗稱“頂租費”)，出租人一般難以從中獲取。

5、承租權轉讓的處理

物業承租權轉讓是指正物業租賃期限內，承租人將物業租賃合同中的權利、義務一并有償轉讓給第三人，再由第三人與原出租人訂立租賃主體變更合同，而形成新的租賃關系的法律行為。《合同法》第88條規定“當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利與義務一并轉讓給第三人。”承租人確有承租權轉讓意向且有客觀必要的，在不損害出租人利益的前提下(即使承租人有可能因此獲利)，出租人可與承租人、受讓人簽訂租賃主體變更合同，由受讓人繼續履行合同。對承租人的承租權轉讓意見，出租人應及時作出回應，不要拖延

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