A物業管理有限公司管理的某花園一套房產，系1992年由發展商交付入伙，該房產購購人系桂林B公司，B公司一直至2001年6月才辦理入伙手續。在辦理入伙手續時，A物業管理公司提出，B公司應交納1993年1月至2001年的物業管理費及相應的滯納金，合計23000元。B公司交納了上述費用，接收了房產，并于2001年12月辦理了房地產證。后B公司委托律師向法院提起訴訟，請求判令退還上述已交納的全部款項。B公司在庭審中提出的主要理由是，該公司在2001年6月以前從未使用房產，不應交納上述費用；A公司認為，A公司從1993年開始提供物業管理服務，不論B公司是否入伙、是否使用房產，都應交納上述款項。經過一、二審法院審胖，法院認為2001年6月以前，B公司既不是房產的所有權人，也不是房產的實際使用人，因此不是物業管理費的承擔人，A公司有權收取物業管理服務費，但應向相關的對象收取。法院終審判決：判令A公司退還己收取的全部款項，并承擔訴訟費用。

　　簡要分析：

　　上述爭議屬于管理費糾紛，爭議的焦點在于B公司是否是交納物業管理費的法律義務主體，B公司應從什么時間開始承擔此項義務。物業管理費是因物業管理單位提供服務而產生的債權，該法律關系中的法律主體是房產的所有權人和物業公司，房產所有權人在取得所有之前，可能會取得使用權。但房產所有權一定以國土部門的登記為準，屬于要式法律行為。B公司在入伙前因未辦理房產證而未成為房產所有權人，也未使用房產享受到A公司的服務，依法不承擔交納管理費的義務。從2003年9月1日開始實施的《物業管理條例》，也明確規定了物業管理服務費交納的義務主體是業主(即所有權人)。因此在實際操作中，物業管理費的收取時間以辦理房產證和通知入伙時間的二個時間中較早的一個時間開始。其他的計收時間都是缺乏依據的。

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