根據《條例》十七條規定，全體業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，物業本身及公共設備和設施的管理是物業管理單位的主要工作內容。房屋本體和小區大廈公共設施和共用設備管理和維護方面潛在的隱患也是物業管理風險的主要方面。為防范上述風險，物業管理單位應從以下幾個方面著手：

　　頭先，物業管理企業與發展商或業主委員會簽訂物業管理合同承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，與原發展商或業主委員會、原物業管理單位進行交接過程中，應對物業共用部位、共用設施設備的現狀和存在的問題進行交底和記錄，了解以往曾出現的故障和隱患，各方進行書面確認，這些記錄和情況作為以后防范風險的參考資料。對于交接過程中發現的重大損壞和人為原因造成的事故，根據不同情況，確定責任和修復費用的承擔主體。

　　在辦理物業承接驗收手續時，物業管理單位應向建設單位接收下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件；(四)物業管理所必需的其他資料。

　　這些基礎技術資料都是物業管理服務所必須的，也是提高管理水平和防范風險所必備的文件，法律風險的防范是建立在設備和設施本身技術風險防范基礎上的：尤其在小區和大廈建成時間較長以后，隱患和事故發生的機率逐年增加，風險的系數也在逐年增大，因此大量的設備和設施需要重新中修、大修，甚至進行更換，上述資料就更為重要和不可缺少。

　　在各方交接的過程中，向新的物業管理單位移交上述全部資料，是原發展商、業主委員會和原物業管理單位應履行的法定和合同義務，如果不履行，應承擔相應的違約責任。

　　依據《民法通則》百二十六條規定，建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。物業管理單位根據上述規定，應頭先明確自己的管理責任范圍，管理責任范圍決定風險責任承擔的范圍。建筑物即房屋中基本可以分為兩部分，一部分如業主自己房產入戶門以內屬于業主自己維修和養護的范圍，相應的責任和費用都由業主承擔；由業豐的窗戶墜落、業主在陽臺放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財產損失的，由業主承擔全部的賠償責任；如果證明是受害人的故意行為造成的，由受害人承擔責任。在此種情形下，無論是業主或非業主使用人的過失行為造成或者足業主的未成年子女、來訪的未成年人的行為導致的損害，業主都應承擔相應的法律責任。物業管理單位分清上述責任，是防范自身風險的舉措之一。對上述責任問題，物業管理單位應在小區和大廈積極公開宣傳，讓廣大業主和非業主使用人清楚地了解上述責任分擔，促進業主和非業主使用人防范風險意識提高，降低小區和大廈整體人身和財產損害事件發生的機率。

　　物業管理單位工作人員的防范風險意識是物業管理單位防范風險措施具體化和落實的根本。工作人員的防范風險意識指導他們曰常的管理服務行為規范化、制度化和法律化，沒有工作人員的防范風險意識，一切防范風險的措施都將成為空話。

　　為防范風險，物業管理單位必須對所管理的全部建筑物本體公共部位、公共和共用設施和設備，積極按照經業主大會通過的各項管理制度的規定，做好同常和例行的檢查、維修、保養工作，保持建筑物本體公共部位完好，公共和共用設施和設備的正常運行。對房屋公共通道所屬的窗戶和公共天臺、通道、空中連廊區域的綠化應定期檢查是否完好，是否需要更換，考慮在臺風等特殊天氣時是否可能發生損壞，從而導致人身和財產損害，造成物業管理單位承擔法律的賠償責任。

　　為培養物業管理單位工作人員防范風險的意識，除對工作人員進行公司管理制度的培訓和規范操作的訓練，還需要對工作人員進行專業的法律知識培訓，法律規定和大量的現實生活的案例，同行業和其他物業管理單位已經發生的經濟損失、鮮血事實，甚至生命的教訓是對風險防范意識培養較有效的方法之一，既直觀又深刻。案例是物業管理行業實際操作與法律規定相結合的較生動的實例。通過培訓，工作人員對照案例中的行為，分析自身行為的潛在風險之處，加以糾正和規范自身行為。作為物業管理單位的高層管理人員和管理處的主任不僅需要知道規范的管理制度，還需要知道為什么制定如此的管理制度，如此的規范管理和風險防范意識，才能有效地在物業管理服務中控制和防范各類風險的發生。

　　作為物業管理單位的高層管理人員應該將法律意識和風險防范意識不折不扣地貫徹在日常的各項管理制度和工作中，很多物業管理單位都已經通過質量體系認證，但往往過多地流于形式和表面，沒有與法律風險的防范結合在一起，造成風險防范不是很有效。物業管理單位的各項制度的草擬應加入法律專業人員的修改意見和建議，各項工作的管理流程的設計也應征求法律專業人員的意見，將風險的控制真正落實和滲透到具體工作的每個環節中，嚴格控制每個環節的規范性和法律風險，提高整體的管理效率。隨著社會專業分工的日益細化，物業管理單位應聘請專業的法律顧問，為企業提供法律專業服務；除對物業管理單位的管理制度和管理流程提供法律專業意見以外，針對物業管理服務過程中出現的糾紛和事故，時間采取緊急措施應對和處理，還應征求律師或法律顧問的意見，將法律專業知識與物業管理有機結合在一起；做好證據保全工作，依照法律規定采取謹慎有效的應對措施，為日后分清責任做好準備工作，避免責任和損失的擴大。事件發生后，相對人已通過律師發函或已通過訴訟、仲裁途徑解決糾紛和爭議，物業管理單位需要時間將所有資料移交給律師或法律顧問，并由當時的經辦人將事情的主要情況介紹給律師或法律顧問，由律師或法律顧問負責進行下一步的處理和應對，以避免由于法律專業的不足，造成進一步的不利和責任的擴大。

　　在建筑物及公共和共用設施、設備的管理中，物業管理單位全體人員應特別明確的一個問題是目前的司法實踐中，按照民法通則規定和較高人民法院的司法解釋，由于建筑物及其他設施或附著物、懸掛物和墜落物造成的人身和財產損害訴訟，舉證責任由建筑物或設施的管理人才和所有權人承擔，通俗地講就是損害發生后，不是由受害人向法庭證明損害發生的原因，受害人只需要證明損害結果和該結果是由建筑物或設施導致的。而物業管理單位在法律上有義務證明自己在管理過程中是沒有過錯或損害結果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點，法庭將依法推定管理人和所有權人負有過錯責任。

　　物業管理單位所管理的房屋共用部位和公共、共用設施、設備的所有權人足小區或大廈的全體業主，受害人很難向所有權人追索，而且目前的司法實踐中也難以操作；同時根據物業管理單位與發展商或業主委員會的物業管理合同的約定，通常由于管理責任造成的損害也是由物業管理單位承擔的，因此物業管理單位無疑是要承擔責任的。鑒于此，對于容易發生損害的設施設備的區域，應建有相應的監控設備，對現場進行監控和錄像，定期存儲，否則難以履行舉證義務，將承擔舉證不能的法律后果。

　　另外，物業管理單位平常對房屋、設備設施的維修、養護等應進行書面和現場施工記錄，如果是委托其他專業公司和人員完成的，應簽訂有關合同，保留履行合同的所有證據，以證實自己己履行了善意的管理員義務。同時如果因為其他公司履行合同不符合合同約定或不符合法律規定，造成第三人人身和財產損害的，可以向該公司追索，以降低物業關聯單位的風險和賠償責任。

　　物業管理單位將物業管理中涉及的電梯、綠化、清潔等專項管理，委托給專業的公司，由專業公司提供專業化的服務。上述分項發包形式也是物業管理單位防范風險的措施之一。

　　物業管理單位在專項管理分包中，選聘電梯、綠化、清潔等專業公司時，頭先必須審查承包公司的法人資格和專業資質；電梯維修保養專業公司不具備專業資質從事承包工作，不僅是違反法律規定，被法律所禁止，同時分包給沒有專業資質的公司，物業管理單位負有明顯的主觀過錯。如果設備造成業主和非業豐使用人的人身和財產損害后果，物業管理單位將依法承擔賠償責任。，在物業管理單位與專業公司的承包合同中，應明確約定，專業公司在承包期間因維修保養不善造成設施本身的損壞或給第三人造成人身和財產損失的，由專業公司承擔全部的賠償責任。

　　一些物業管理單位為追求更大的經濟利潤，自己單位在未取得相應資質的情況下，委派單位內部人員從事電梯設備等日常維修、保養，形式上采用掛靠有資質單位的名義，每年交納一定的管理費。這種做法是違法的，實際上承擔了巨大的法律風險，上述做法是不可取的。

　　在公共和共用設施、設備的管理和養護過程中，如果發生事故和損害事件，應向有關部門報告，由相應的部門對時間進行調查，并作出調查報告，對事件和損害發生的原因進行認定；該原因就是日后各方包括法院認定過錯和責任的依據，在一定程度上可以說是先進依據。因為在很多情況下，如果當時未進行調查和認定，在訴訟過程中，由于距離事件發生的時間已太久，很難查清和證明原因；而法院也不是專業機構，只能依法委托專門的機構進行鑒定，但時間太長、現場已不存在，專業鑒定機構也無法鑒定，如此舉證的責任就依法落在物業管理單位身上，物業管理單位也處于無可奈何的境地，將不得不承擔舉證不能的敗訴后果。事件和損害發生后，應積極面對，暫時的回避是解決不了問題的，責任也是無法擺脫的。

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