轉(zhuǎn)租合同是房屋租賃合同的一種，因此其生效首先應當符合房屋租賃合同的一般生效條件，如當事人具有相應的行為能力、意思表示真實、采取法定的形式并經(jīng)過法定的程序，等等。除此之外，根據(jù)合同法及其他有關房屋租賃法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)租合同的生效還必須符合下列條件：

(一)房屋租賃合同有效且尚未終止

首先，房屋轉(zhuǎn)租合同以房屋租賃合同為基礎，只有房屋租賃合同合法有效且尚未終止的，房屋轉(zhuǎn)租合同才可能生效。

其次，房屋轉(zhuǎn)租合同中的轉(zhuǎn)租人是房屋租賃合同中的承租人，只有承租人享有合法的租賃權，才有資格將其承租的房屋轉(zhuǎn)租給第三人。如果房屋租賃合同無效，承租人對房屋就沒有租賃權，當然無權將房屋轉(zhuǎn)租；如果房屋租賃合同已經(jīng)終止，承租人的租賃權已經(jīng)到期，也不再具有轉(zhuǎn)租的資格。

轉(zhuǎn)租人無權轉(zhuǎn)租房屋的，轉(zhuǎn)租合同也就當然無效。

(二)經(jīng)出租人同意

盡管轉(zhuǎn)租的權利基礎是承租人的租賃權，但轉(zhuǎn)租必然會影響出租人的利益，同時，出租人與承租人簽訂房屋租賃合同時，除非有特別約定，通常情況下都是認可承租人自己使用、收益租賃房屋。因此，為了保護出租人的利益，也為了堅持意思表示真實的原則，承租人將承租的房屋轉(zhuǎn)租的，必須經(jīng)出租人同意。

所謂經(jīng)出租人同意，既可以是在簽訂房屋租賃合同時，出租人表示允許承租人轉(zhuǎn)租，也可以是房屋租賃合同簽訂后，出租人同意承租人轉(zhuǎn)租。

但是，無論何時同意，均應當采取明示的方式，不可以默示同意。同時，轉(zhuǎn)租房屋的數(shù)量、期限，用途等均應當經(jīng)出租人同意，不可超出出租人同意的范圍。此外，城市房屋轉(zhuǎn)租合同應當經(jīng)出租人書面同意，并辦理登記備案手續(xù)。

未經(jīng)出租人同意，承租人擅自將承租房屋轉(zhuǎn)租，或者未辦理轉(zhuǎn)租登記備案的，轉(zhuǎn)租行為無效，出租人有權解除合同。

出租人解除房屋租賃合同的，房屋轉(zhuǎn)租合同當然也隨之解除。

(三)次承租人須符合法定的條件

次承租人其實就是房屋轉(zhuǎn)租合同中的承租人，其法律地位就是承租人，稱其為次承租人只是為了使其與房屋租賃合同中的承租人相區(qū)分，從而明確其與出租人和承租人之間的關系。因此，次承租人必須完全符合法律關于承租人的主體資格要求，法律、法規(guī)和規(guī)章對承租人主體資格有限制的，完全適用于次承租人。

(四)房屋轉(zhuǎn)租合同的內(nèi)容與房屋租賃合同的內(nèi)容相適應

房屋轉(zhuǎn)租合同是以房屋租賃合同為基礎的合同，因此，房屋轉(zhuǎn)租合同的內(nèi)容必須與房屋租賃合同的內(nèi)容相適應，否則無法生效。

總之，房屋轉(zhuǎn)租合同只有既符合房屋租賃合同生效的一般要件，又符合上述特別要件，才能發(fā)生法律效力。

來源：華龍網(wǎng)

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