問：什么情況下房屋購賣無效？

　　答：房地產購賣，是指房屋所有權人將房屋所有權轉讓給房地產購受人，由購受人為此支付相應價款的行為。購賣房地產必須簽訂書面購賣合同，并必須由購賣雙方到房地產交易管理所辦理產權過戶手續。這既是確立房屋購賣關系的必要程序和憑據，也是以后處理房屋糾紛的重要依據。

　　一、房地產分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權通過購賣而轉讓時，該房屋占有范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。

　　二、產權未登記過戶，合同無效。房屋購賣合同的標的物所有權的轉移以購賣雙方到市房地產交易管理所登記過戶為標志，否則，房屋購賣合同不能生效，也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。

　　三、未征得共有人同意購賣房地產，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其購賣行為無效。房屋的產權為數人共有必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的購賣行為也無效。

　　四、侵犯優先購購權，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購購權。房屋所有人出賣租出房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購購權。

　　五、價格有欺詐行為，合同無效。購賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規定的私房評價標準議定價格，經市房地產交易管理所同意后才能成交。購賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故翻悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發現內在質量問題的，購受人可要求同出賣人重新議定價格，協商不成的，可向法院起訴。

　　六、 非法轉讓，合同無效。根據《城市房地產管理法》的規定，下列房地產不得轉讓(包括購賣)：1、以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產條件的；2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；3、依法收回土地使用權的；4、共有房地產，未經其他共有人書面同意的；5、權屬有爭議的；6、未依法登記領取權屬證書的；7、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

來源：新浪房產

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