印花稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅新舊稅種相連——— 

今年， 
國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控可謂下了大力氣。營(yíng)業(yè)稅出臺(tái)后，緊接著個(gè)稅又浮出水面，兩稅的接連落地引起了二手房市場(chǎng)的軒然大波，也讓消費(fèi)者對(duì)二手房交易所需交納的費(fèi)用倍感疑惑。 

為此，記者專門走訪了“我愛(ài)我家”房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行咨詢，“我愛(ài)我家”房產(chǎn)專家對(duì)二手房購(gòu)賣雙方所需交納的各項(xiàng)稅費(fèi)，詳細(xì)列明如下： 

賣方： 

①印花稅———0.05% 

②營(yíng)業(yè)稅———5.5%（個(gè)人購(gòu)購(gòu)住房不滿5年的普通住房） 

③個(gè)人所得稅———（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金－合理費(fèi)用）×20% 

購(gòu)方： 

①契稅———1.5%（普通住宅享受1.5%的優(yōu)惠稅率，即：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平方米以下、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下這3個(gè)條件的住房為普通住房）———3%（非普通住宅按3%稅率征收契稅。） 

②印花稅———0.05% 

為了讓消費(fèi)者更加清楚自己所需交納的稅費(fèi)情況，記者請(qǐng)“我愛(ài)我家”的專業(yè)人士按照房屋的不同類型，舉例說(shuō)明在交易時(shí)分別需要交納什么稅費(fèi)，以及需要交納多少稅費(fèi)。 

●類：二手商品房 

A先生于2002年在團(tuán)結(jié)湖地區(qū)購(gòu)購(gòu)了一套70平米的房子，假設(shè)房屋原值為48萬(wàn)，現(xiàn)在以65萬(wàn)元出售給B先生。那么， 

（一）出售方———A先生轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的稅費(fèi)為： 

印花稅＝成交額×0.05％＝65萬(wàn)×0.05％＝325元 

營(yíng)業(yè)稅＝成交額×5.5％＝65萬(wàn)×5.5％＝35750元 

根據(jù)北京市地稅下發(fā)的通知規(guī)定：如果不能提供房屋原值的，將按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額；能提供完整資料的，按應(yīng)繳個(gè)稅額的20%計(jì)算。那么，就該套房屋而言，其個(gè)稅將會(huì)有兩種算法： 

①按照20%征稅：（商品房及其他住房合理費(fèi)用為：較高扣除限額為房屋原值的10%。）個(gè)稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金－合理費(fèi)用）×20% 

＝(65-48-3.575-0.0325-4.8)萬(wàn)×20％＝17185元 

②按照1%征稅： 

個(gè)稅＝住房轉(zhuǎn)讓收入×1% 

＝65萬(wàn)×1%＝6500元 

如果按20%征收個(gè)稅，那么，A先生所需交納的稅費(fèi)總額為53260元；如果按1%征收個(gè)稅，那么，A先生所需交納的稅費(fèi)總額為42575元。 

（二）購(gòu)購(gòu)方———B先生購(gòu)購(gòu)房屋需要交納的稅費(fèi)為： 

由于該套房屋符合普通住宅的條件，因此其契稅按1.5%的優(yōu)惠稅率征收。 

契稅＝成交額×1.5%＝65萬(wàn)×1.5%＝9750元 

印花稅＝成交額×0.05%＝65萬(wàn)×0.05％＝325元 

B先生所需交納的稅費(fèi)總額為10075元。 

●類：已購(gòu)公房 

C先生于1998年在方莊地區(qū)購(gòu)購(gòu)了一套60平米的房子，假設(shè)房屋原值為30萬(wàn)，現(xiàn)在以50萬(wàn)元出售給D先生。由于該套房屋已滿五年并且屬于家庭先進(jìn)生活用房，因此C先生出售時(shí)無(wú)需交納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。其他稅費(fèi)為： 

（一）C先生轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的稅費(fèi)為： 

印花稅＝成交額×0.05％＝50萬(wàn)×0.05％＝250元 

C先生所需交納的稅費(fèi)總額為250元。 

（二）D先生轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的稅費(fèi)為： 

由于該套房屋符合普通住宅的條件，因此其契稅按1.5%的優(yōu)惠稅率征收。 

契稅＝成交額×1.5%＝50萬(wàn)×1.5%＝7500元 

印花稅＝成交額×0.05%＝50萬(wàn)×0.05％＝250元 

D先生所需交納的稅費(fèi)總額為7750元。 

●第三類：二手經(jīng)濟(jì)適用房 

E先生于2002年在回龍觀地區(qū)購(gòu)購(gòu)了一套120平米的房子，假設(shè)房屋原值為36萬(wàn)，現(xiàn)在以54萬(wàn)元出售給F先生。根據(jù)政策規(guī)定，未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房出售時(shí)不用交納個(gè)稅。其稅費(fèi)具體為： 

（一）E先生轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的稅費(fèi)為： 

印花稅＝成交額×0.05％＝54萬(wàn)×0.05％＝270元 

營(yíng)業(yè)稅＝成交額×5.5％＝54萬(wàn)×5.5％＝29700元 

E先生所需交納的稅費(fèi)總額為29970元。 

（二）F先生轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的稅費(fèi)為： 

由于該套房屋符合普通住宅的條件，因此其契稅按1.5%的優(yōu)惠稅率征收。 

契稅＝成交額×1.5%＝54萬(wàn)×1.5%＝8100元 

印花稅＝成交額×0.05%＝54萬(wàn)×0.05％＝270元 

F先生所需交納的稅費(fèi)總額為8370元。 

由上面的例子可見(jiàn)，轉(zhuǎn)讓二手房過(guò)程中，購(gòu)賣雙方所要交納的稅費(fèi)并未如消費(fèi)者所想象的那么多，因此消費(fèi)者不必過(guò)多擔(dān)心。 

針對(duì)目前消費(fèi)者疑問(wèn)較多的幾個(gè)稅費(fèi)問(wèn)題，“我愛(ài)我家”的專業(yè)人士給記者做了解釋： 

（1）契稅有1.5％和3％兩種。契稅征收稅率的多少是由房屋是否為普通住宅來(lái)決定的。普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平方米以下、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。這3個(gè)條件全部滿足的住房為普通住房，普通住宅享受1.5%的優(yōu)惠稅率，非普通住宅則按3%稅率征收契稅。 

（2）營(yíng)業(yè)稅有征收和不征收兩種。如果個(gè)人購(gòu)購(gòu)的住房不滿5年就轉(zhuǎn)讓，則業(yè)主需支付成交額的5.5％作為營(yíng)業(yè)稅；如果已滿5年則不需支付該稅。 

（3）營(yíng)業(yè)稅有全額營(yíng)業(yè)稅和差額營(yíng)業(yè)稅兩種。如果個(gè)人購(gòu)購(gòu)的住房不滿5年就轉(zhuǎn)讓，那么必須支付成交額5.5％的全額營(yíng)業(yè)稅；如果個(gè)人購(gòu)購(gòu)的住房已滿5年再轉(zhuǎn)讓，普通住宅不用再征收營(yíng)業(yè)稅，而非普通住宅（標(biāo)準(zhǔn)同契稅優(yōu)惠中談到的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)）則需付售房收入減去購(gòu)房?jī)r(jià)款的差額征收5.5％的營(yíng)業(yè)稅。 

（4）個(gè)稅有20％和1％兩種。根據(jù)地稅局現(xiàn)行執(zhí)行的政策，如果不能提供房屋原值的，將按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額；能提供完整資料的，按應(yīng)繳個(gè)稅額的20%計(jì)算。

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