半年前購了套房子的李先生現在陷入兩難境地：繼續“以租養貸”難以為繼，把房子出售又得支付5.8%的營業稅，他為此遭遇了“經濟危機”。

　每月貼800元還貸很吃力

李先生月收入2000元，半年前手中有15萬元存款。他用按揭方式頭付9萬元，在常青花園購了一套100平方米的商品房，打算用來出租，七成貸款30年還清，月還款1600元。

一朋友給他算了筆賬：如果出租每月可得1300元，自己每年只要還3600元銀行貸款，30年后房子便是自己的了。

不巧的是，該小區40%的購房戶都有和他同樣的想法，出租時實際租金跌到800元。這　樣一來，李先生每月得貼800元還貸，生活受到影響。

　“以租養貸”要算賬

業內人士表示，“以租養貸”要看收益與支出的比較，算算按揭利息和資金收入之比。

從今年3月17日開始，5年期以上銀行按揭貸款年利率是5.51%，也就是說目前房產投資的資金成本較低為5.51%。如果出租房產的年收益率低于5.51%，出租顯然不如出售。反之，如果出租房產年收益率高于5.51%，則可以采用“以租養貸”的方式。

以李先生為例，不考慮房屋的空置率，其年收益率為3.2%。而銀行一年期存款利率為2.25%，五年期利率為3.6%，顯然作為長期投資，“以租養貸”會越養越虧，更談不上會有了。

　要慎重考慮投資收益

武漢科技大學蔡祖國副教授認為，不少投資者都想“以租養貸”，做長線投資。但由于對市場分析不全面，較終房子租不出去或租金較低，導致“以租養貸”失敗。他建議投資者在準備“以租養貸”時，要仔細算賬，慎重考慮自己的還貸能力，同時還要考慮投資收益。

　　　　　(作者：王春生)

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