定金合同的重要性不亞于購賣合同。簽定金合同，是為了保障遇到違約情況，追究另一方責任。東方正義律師事務所認為，之所以近來“竹籃打水一場空”的情況越來越多，正是與沒有規范簽訂定金合同有密切關系。目前，二手房市場處于賣方市場，二手房價格漲幅快，上家隨意漲價現象嚴重。一旦定金合同簽得不規范，下家往往吃虧。

　　簽訂規范的定金合同是一種較有保障的方式。下家付了定金，與中介公司簽訂的協議，較好就是“定金合同”。即便在這份合同中沒有任何條款涉及因一方原因導致房屋沒有成交而產生的違約事項，也不影響向違約方追究違約責任，即雙倍返還定金。

　　意向金或訂金協議應簽得越詳細越好，各條違約事項絕不能落下。通常情況下，中介公司出具的是意向金或訂金協議而非定金合同。兩者相比，前者不具備大定性質。因此，在簽合同時一定要寫入違約條款，以免造成無法追究責任的無奈結果。違約條款一般應有如下內容：上家原因造成該房屋不能成交，則應向下家雙倍返還意向金；如下家原因造成該房屋不能成交，則由上家“拗掉”意向金。如果協議中沒有涉及此項內容，上下家應當在附記中注明。對于房屋狀況要詳細填寫清楚。如該房屋處有戶口，應確認其戶口遷移條件或日期，較好是在合同簽署后付清大部分房款之前遷出，以免出現后遺癥。下家也應要求中介公司提供房屋產權證（原件或復印件）及產權人出售房屋委托書（原件），審查委托人與房屋產權證上產權人是否一致。作為協議的附件，該房屋產權證復印件和產權人出售房屋委托書應由中介公司蓋章。

　　明確定金收取方是上家還是中介公司。一般情況下，一旦發生違約，定金的收取方是另一方追究違約責任的對象。有的中介為避免上下家過早碰面而發生踢開中介現象，往往會代上家收取定金。因此，不管簽訂的是定金合同還是意向金協議，都應明確誰是收取方。如果收取方是上家，合同的主體應當是上下家，合同中需注明甲方是某某（上家），乙方是某某（下家）。如果收取方是中介公司，則應當要求中介公司出具代上家收取定金的委托書，并備注在合同中，明確中介公司只是代理人身份。否則，下家有權向中介公司追究違約責任。具體交付時，購方應要求中介公司出具收據。該收據不僅要有經紀人簽章，還應有中介公司公章。

　　在正式簽署《上海市房屋購賣合同》后，購方還應當保管好預訂協議、房屋產權證復印件、產權人出售房屋委托書等相關文件，以免日后發生糾紛出現舉證不力的被動局面。　　

　　第三條預訂期限預訂期限為本協議生效之日起天。乙方應于年月日之前到甲方營業場所（本市區路號）與房屋產權人簽署《上海市房屋購賣合同》。第四條意向金條款1、乙方同意簽署本協議時，向甲方支付意向金人民幣元，作為甲乙雙方履行本協議規定的義務和承諾的擔保。在乙方與房屋產權人簽署《上海市房屋購賣合同》后，該意向金轉為乙方購房款的一部分；2、在本協議第三條規定的預訂期限內，除本條第3款規定的情形外，乙方拒絕按照本協議條確定的預訂條件與房屋產權人簽署《上海市房屋購賣合同》的，甲方有權沒收乙方交付的意向金；房屋產權人（包括共有人）拒絕按照本協議條確定的預訂條件與乙方簽署《上海市商品房購賣合同》，或者由于甲方向乙方隱瞞該房屋已存在抵押、出租、查封及其他對乙方購房決定產生影響的重要事實、導致乙方不能或不愿意購購該房屋的，甲方愿意向乙方承擔雙倍返還意向金的賠償責任。

　　3、有下列情形之一，乙方拒絕簽署《上海市房屋購賣合同》的，甲方應承擔全額返還乙方已支付意向金的責任：（1）乙方與房屋產權人在簽署《上海市房屋購賣合同》時，就本協議條預訂條件以外的房屋購賣主要條款不能達一致的；（2）本協議簽署后《上海市房屋購賣合同》簽署前，由司法機關、行政機關依法限制該房屋房地產權利的。第五條生效及其他

　　本協議一式份，甲乙雙方各持份，自甲乙雙方簽章之日起生效。

　　甲方（蓋章）：

　　乙方（簽字）：經紀人（簽章）：日期：

　　日期：附件：1、房屋產權證復印件；2、產權人出售房屋委托書（上海市東方正義律師事務所擬訂）

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