羅小姐較近看中一套筍盤，輾轉找到了業主，購賣雙方決定“私奔”--飛開中介公司直接交易。但在她竊喜之余，一盆冷水從頭而降，這房子的房產證要到明年4月份才滿五年，而今年開始恢復“房產證出證滿五年才能免交營業稅”的政策。要么多掏幾萬塊稅費，要么私底下簽個合約，先給錢明年再過戶。掏錢不甘心，簽地下合同不放心。等還是不等？羅小姐面臨兩難選擇。

　　購家

　　放棄派不如另覓新歡

　　羅小姐較近看中一套美豪村95平方米單位，業主開價45萬實收，在了解了物業的基本信息之后，羅小姐將其判定為合乎自己要求的“筍盤”。而且讓她欣喜的是，一番巧合之后居然找到了房子的業主，于是一筆中介費也可以節省下來。

　　但在對房子進一步了解之后，羅小姐得知其房產證要到明年初才滿五年，這樣一來加上稅費的話，房子的吸引力就下降了一截，而且業主的態度也十分強硬，“你現在定不定？已經有人看中我的房子要給錢了！”

　　無奈之余，羅小姐選擇了放棄這套物業。“這套房子加上稅費的話，看起來也沒那么劃算，而且一想到先給一部分錢，然后房子要等大半年才算我的，心里那個不踏實啊，找中介做第三方的話會有保證一點，但是中介費又攤進來了。想來想去還是覺得麻煩，而且業主看起來也蠻著急的，索性再去找其他的房子吧。”

　　等待派邊等邊裝修，兩全其美

　　準備結婚的劉小姐較近打算將一位親戚在禪城的一套老房子購過來，不過仔細咨詢過后，中介公司建議，按照親戚予或者其他途徑過戶的話，所繳納的稅費和正常的交易差不多，不如以二手房購賣交易的途徑更加方便一些。

　　不過，劉小姐親戚的這套房還要等三五個月，房產證才滿五年。劉小姐表示，“這樣的稅費能省肯定要省啦，我跟家人商量過，我們決定過幾個月再交易，反正都知根知底的。親戚那邊的房子也沒有住，我先給一部分頭期給他，就可以進去裝修了，等到裝修完選完家具什么的，也差不多可以辦理過戶手續了，兩全其美。”

　　逍遙派價格合適就OK

　　余先生來佛山已大半年，從去年不緊不慢地看房開始，到發現樓價已升到自己就快不能接受的程度，于是決定盡快購房早日擺脫租房的日子。

　　住慣了老城區的余先生喜歡成熟的生活配套和濃郁的居住氛圍，于是置業目標定在比較新的二手房，如果是全新未住過的更好。”

　　但對于余先生所圈定的房源范圍，絕大部分的房子房產證都不夠五年，“我選擇房子主要目的是自己住，稅費并不是主要因素，我要考慮的是我的總預算和是否合乎我居住要求。二手房購來就可以住，比較新的房子可以節省裝修時間及成本，而且周邊商業及交通都比較成熟了，購的是比一手房多用兩年的這個成本，所以如果房子合適，不管是各付，還是實收價，只要較終價格是合適的，就OK。”

　　賣家

　　放棄派稅費難免啦，不愁賣

　　魏女士為方便兒子上學，從羅村的老房子搬到季華路的鴻業現代城，但住了幾個月之后，發現這樣租賃暢旺的小戶型其實不適合自己一家三口，尤其是這種60平方米的兩房單位，其中兒子的房間非常小并且沒有窗戶，于是決定賣掉房子搬回羅村，或者再尋找周邊大一點的房子。

　　有些意向購家對魏女士開出60萬元的實收價格，提出希望價格能有所下降，原因是房產證只有三年左右，購家還要額外支付約6萬元的稅費和中介費，如此算下來，該物業的單價已經達到了11000元/平方米。魏女士對此并不接受，“看房的人較多，旁邊單位很快賣出去了，稅費沒辦法啦，這個小區還有周邊都是一樣的。”

　　等待派省了稅，價好說

　　“方先生，您那套房子考不考慮賣呢？”方先生原本比較反感中介公司這類電話，但今年年初的一系列政策讓手持多套物業的他始盤算，樓價會不會在眼前的火熱之后開始出現下降呢？

　　于是，方先生將南海大道的一套物業放在中介公司以90萬元實收的價格待售，但向中介咨詢了一下，他發現自己估價可能太過樂觀，因為房產證要半年后才滿五年，根據粗略計算，購家除了支付這90萬元房價之后，加上涉及到的稅費、中介費等所有的交易費用，一共要支付超過100萬。

　　“如果有人肯出到這個價格，我不介意等半年過戶，說實話現在觀望的情緒還是有的，半年之后怎么樣還說不清楚，雙方都不要反悔就好。此外，也希望中介通過一些途徑幫助減稅吧，從評估價入手或者陰陽合同，雖然我要求的是實收，但是能省一部分的話購方就不會想著壓價了。”

　　逍遙派先給錢，其他都好說

　　VICKY在中海文華熙岸 (論壇 新聞)選中一套90平米單位，當時8000多元帶裝修的單價讓她覺得非常賺，她決定先借錢定下那套房，然后再賣掉自己在南海區的一套二手房。

　　因為著急收到房款，以償還為了那套“豪宅”所東拼西湊來的頭期款，所以VICKY放盤的態度十分堅決，“不要貸款購房的，除非能保證一兩個月就讓我收到房款，不要太久了。而且40萬元是實收，其他的我不管，只跟著去簽字就好。”面對房產證還要近一年左右的時間才夠五年，她表示，“我是著急用錢才以這個價錢賣的，要是等一年的話早就不是這個價格了，不過如果購家愿意先給錢也無所謂，至少要給一大半作為頭期款。”

　　業內良言

　　省錢誠可貴，風險價更高

　　和記地產副總經理廖烈：如果等的時間不太長，或業主是親戚或熟人，只要價格雙方都滿意，等一下未嘗不好，可以省一筆費用，但是其中會涉及到幾方面的風險，需要提前注意到。，就是在這段時間里可能會出現的政策變動，除了稅費的年限判定和比例之外，還有房貸政策的變動，其中后者的可能性比較大。就是業主方面可能出現的賬務糾紛，比如當購賣雙方的購房合同已經簽訂，并且購房支付了定金甚至是幫業主出了贖契的資金，這個時候賣方的個人經濟糾紛可能導致房產被查封。第三，就是在等待階段出現的房價變動，都有可能會導致雙方毀約。

　　總之，等還是不等，頭先要看購賣雙方對對方有沒有足夠信心。而且等的期限較好在半年以下為好。

　　一定要等，約定要寫進合同

　　合富置業業務營運高端經理賴擎旻：一般來說遇到這種情況不鼓勵等，因為可選的房源很多，等待時間比較長的話無論購賣雙方哪一方不成交，都很麻煩。對于距離證滿五年時間不長的房源，購方/家堅持要等的話，有以下幾點建議可以盡可能規避風險。頭先是在合同中要把涉及到的時間和責任約定清楚。是關于物業的移交方面，購方可以先支付定金或者一部分頭期，然后將物業的鑰匙拿過來，或者更換門鎖把鑰匙交給第三方保管，這樣不但可以保持物業未來移交時候的完好，也盡可能避免房子再被轉賣，第三就是查清楚雙方的資格鑒定，例如賣方有共有人的，一定要全部確認簽字。較后，就是盡可能把或許遇到的變動先行約定，比如政策的變化等，以防萬一。

　　證滿五年個稅不一定免

　　龍庭置業經理楊敬輝：按照目前的成交比例，10套物業中有9套都不是業主的先進住房，所以個人所得稅這部分即使證滿五年也是要繳納的。這部分稅費目前監控得也是比較嚴格，所以現在很多二手房的成交都不會選擇等。

　　BBS

　　網友Songstan：

　　為避免營業稅，我簽了陰陽合同。到時候購家只認那份做低了價錢的合同怎么辦？

　　網友KK：

　　營業稅好幾萬啊，誰這么傻？購房子還幫你出這筆錢？還不是羊毛出在羊身，購家肯定壓價。現在的樓市，觀望的多，下決心的少。

　　網友兔司機：

　　為少交營業稅，我把成交價做小，風險就是購家的發票價低，和實際成交價不一致，將來購家再賣的時候要承擔很大的差價風險。

　　網友小湘子：

　　賣房子實收的話不用你煩個稅，但整個交易過程你要關心嘛，畢竟你只拿了頭款啊。

　　TIPS

　　二手房主要交易流程

　　購賣雙方簽合同(有中介公司的話簽三方合同)--賣方可以做提前還貸、注銷抵押，購房做貸款申請--拿著合同去所在街道的行政服務辦理國土證的過戶--領取國土證--繳稅--在行政服務遞交資料辦理房產過戶--領取房產證--辦理抵押登記按揭貸款--放款

　　一般來說，選擇等待房產證夠五年的購賣雙方，先簽訂合同，僅支付定金或者部分頭期款，同時約定過戶時間辦理后續流程。

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