前兩天，市區楊先生打來電話說：“我于2006年10月份購了一棟房子，但是一直以來開發商都沒給我辦出房產證，我想要開發商退房，可是開發商卻不付給我違約金，不知道違約金到底應該怎樣算才算正確？

　　延遲辦理房產證的違約金，是從合同約定的開發商提交辦理房產證資料給房管局的期限（即個時間，不是個時間）屆滿起算，業主應當是個期限屆滿后2年內起訴開發商，或者通過特快專遞發函給開發商，要求其支付延遲辦理房產證的違約金，否則，每遲，就少違約金，直至沒有了為止。因此，及時向開發商發函追討延遲辦證違約金很重要。業主可以委托律師向開發商發律師函，可以在合同約定的期限屆滿后，即委托律師訴訟，至少在拿到房產證后立即委托律師訴訟，追討延遲辦理房產證的違約金。

　　合同是雙方的合意，所以如果合同中對違約金的計算方式(包括起算日期、日利息、總數額等)已經做了約定，那么業主就可以按合同的約定要求違約金，追究發展商的違約責任。不過，如果沒有約定就必須按照法律的規定來計算違約金。

　　計算違約金的起算日期分三種情況，，商品房購賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；，若商品房購賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；三，若標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。從該三種期限屆滿起計算違約金。

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