存量房（二手房）的資金監(jiān)管模式

　　存量房（二手房）資金監(jiān)管是“存量房交易結算資金專用存款賬戶”（以下簡稱“專用賬戶”）的通俗理解，其是指專門用于劃轉存量房交易過程中所涉及的交易結算資金的賬戶。“專用賬戶”與設立方（即經(jīng)紀公司或擔保公司，下同）自有的結算賬戶是分開的不同賬戶，“專用賬戶”內(nèi)的資金獨立于設立方的固有財產(chǎn)及其管理的其他財產(chǎn)，也不屬于設立方的負債，資金的所有權屬于交易當事人，設立方無權挪用“專用賬戶”下的資金。

　　根據(jù)存量房的抵押狀況及付款方式，交易結算資金的劃轉分四種程序辦理：種是房屋未設定抵押，購房人一次性全額付款；種是房屋未設定抵押，購房人抵押貸款；第三種是房屋已設定抵押，購房人一次性全額付款；第四種是房屋已設定抵押，購房人抵押貸款。但這四種情況的資金監(jiān)管流程基本可以分為四大步驟：

　　步，交易雙方通過網(wǎng)上簽約系統(tǒng)進行購賣合同的簽訂。截止11月22日，建委批準的設立“專用賬戶”的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及交易保證機構共有56家。但是，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)建議，存量房交易當事人在與其委托保證機構簽署《存量房交易結算資金劃轉協(xié)議》前，較好應核實保證機構的“專用賬戶”開戶許可證明。

　　步，簽署資金劃轉協(xié)議，把房款存入監(jiān)管賬戶；交易雙方與選定的經(jīng)紀機構簽訂《存量房交易結算資金劃轉協(xié)議》，之后，客戶把除定金外的剩余房款存入經(jīng)紀公司的在開戶銀行的“專用賬戶”，銀行會向客戶開具交存憑證；經(jīng)紀公司核實憑證后，開具《存量房交易結算資金托管憑證》。

　　第三步，辦理產(chǎn)權轉移登記，下發(fā)新產(chǎn)權證和辦結單。經(jīng)紀公司的過戶專員攜《存量房交易結算資金托管憑證》，協(xié)同交易雙方到房地局進行過戶；房地局在出具新產(chǎn)權證的同時，向業(yè)主開具《轉移登記辦結單》。

第四步，銀行資金劃轉。轉移登記業(yè)務辦理完畢時，出售者即可持房屋權屬登記部門開具的《轉移登記辦結單》辦理交易結算資金的劃轉手續(xù)。

　　存量房（二手房）的資金銀行托管模式

　　銀行托管是指當前部分銀行本身開展的二手房資金監(jiān)管業(yè)務，在購賣合同簽約完畢后，購賣雙方自行到銀行，通過開立購方賬戶或者賣方賬戶，購方按合同約定將頭付款或者全款存入賬戶，銀行對資金實現(xiàn)凍結；同時，銀行根據(jù)購賣雙方約定的條件、以及購賣雙方一起到銀行，銀行給予放款。

　　其基本流程為：購賣雙方簽署《存量房購賣合同》，同時簽署《二手房交易結算資金自行劃轉聲明》；隨后購賣雙方在約定時間內(nèi)到銀行作資金托管并簽署《資金托管協(xié)議》；然后購賣雙方帶上《自行劃轉聲明》辦理產(chǎn)權過戶的相關手續(xù)，按照購方、賣方和銀行之間的約定，在完稅或者出新產(chǎn)權證后，如果購方是一次性付款，銀行將所有款項劃轉給賣方，如果購方是按揭貸款，辦完新產(chǎn)權證的抵押，貸款銀行將貸款就劃轉給賣方。因此，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認為，無論是實現(xiàn)銀行監(jiān)管還是銀行托管，其有一個的共性都是沒有通過經(jīng)紀公司自身的賬戶進行資金的劃轉，從而避免了經(jīng)紀公司違規(guī)操作的狀況，保障了二手房交易資金的安全。

　　較后，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)再次提醒消費者，在目前的二手房交易過程中，只有采取資金監(jiān)管和資金托管這兩種方式才是真正確保二手房交易資金安全的較佳模式，因為這兩種模式都是通過銀行的專用賬戶進行資金的凍結，在沒有購賣雙方約定授權的情況下，其他人員均動用不了資金；除此之外的其他房款交割模式，都會讓資金劃轉存在一定的風險。

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