存量房(二手房)的資金監(jiān)管模式

　　存量房(二手房)資金監(jiān)管是“存量房交易結(jié)算資金專用存款賬戶”(以下簡(jiǎn)稱“專用賬戶”)的通俗理解，其是指專門用于劃轉(zhuǎn)存量房交易過程中所涉及的交易結(jié)算資金的賬戶。“專用賬戶”與設(shè)立方(即經(jīng)紀(jì)公司或擔(dān)保公司，下同)自有的結(jié)算賬戶是分開的不同賬戶，“專用賬戶”內(nèi)的資金獨(dú)立于設(shè)立方的固有財(cái)產(chǎn)及其管理的其他財(cái)產(chǎn)，也不屬于設(shè)立方的負(fù)債，資金的所有權(quán)屬于交易當(dāng)事人，設(shè)立方無權(quán)挪用“專用賬戶”下的資金。

　　根據(jù)存量房的抵押狀況及付款方式，交易結(jié)算資金的劃轉(zhuǎn)分四種程序辦理：種是房屋未設(shè)定抵押，購(gòu)房人一次性全額付款；種是房屋未設(shè)定抵押，購(gòu)房人抵押貸款；第三種是房屋已設(shè)定抵押，購(gòu)房人一次性全額付款；第四種是房屋已設(shè)定抵押，購(gòu)房人抵押貸款。但這四種情況的資金監(jiān)管流程基本可以分為四大步驟

　　步，交易雙方通過網(wǎng)上簽約系統(tǒng)進(jìn)行購(gòu)賣合同的簽訂。截止11月22日，建委批準(zhǔn)的設(shè)立“專用賬戶”的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及交易保證機(jī)構(gòu)共有56家。但是，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)建議，存量房交易當(dāng)事人在與其委托保證機(jī)構(gòu)簽署《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》前，較好應(yīng)核實(shí)保證機(jī)構(gòu)的“專用賬戶”開戶許可證明。

　　步，簽署資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議，把房款存入監(jiān)管賬戶；交易雙方與選定的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》，之后，客戶把除定金外的剩余房款存入經(jīng)紀(jì)公司的在開戶銀行的“專用賬戶”，銀行會(huì)向客戶開具交存憑證；經(jīng)紀(jì)公司核實(shí)憑證后，開具《存量房交易結(jié)算資金托管憑證》。

　　第三步，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，下發(fā)新產(chǎn)權(quán)證和辦結(jié)單。經(jīng)紀(jì)公司的過戶專員攜《存量房交易結(jié)算資金托管憑證》，協(xié)同交易雙方到房地局進(jìn)行過戶；房地局在出具新產(chǎn)權(quán)證的同時(shí)，向業(yè)主開具《轉(zhuǎn)移登記辦結(jié)單》

　　第四步，銀行資金劃轉(zhuǎn)。轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)辦理完畢時(shí)，出售者即可持房屋權(quán)屬登記部門開具的《轉(zhuǎn)移登記辦結(jié)單》辦理交易結(jié)算資金的劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

　　存量房(二手房)的資金銀行托管模式

　　銀行托管是指當(dāng)前部分銀行本身開展的二手房資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，在購(gòu)賣合同簽約完畢后，購(gòu)賣雙方自行到銀行，通過開立購(gòu)方賬戶或者賣方賬戶，購(gòu)方按合同約定將頭付款或者全款存入賬戶，銀行對(duì)資金實(shí)現(xiàn)凍結(jié)；同時(shí)，銀行根據(jù)購(gòu)賣雙方約定的條件、以及購(gòu)賣雙方一起到銀行，銀行給予放款。

　　其基本流程為：購(gòu)賣雙方簽署《存量房購(gòu)賣合同》，同時(shí)簽署《二手房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》；隨后購(gòu)賣雙方在約定時(shí)間內(nèi)到銀行作資金托管并簽署《資金托管協(xié)議》；然后購(gòu)賣雙方帶上《自行劃轉(zhuǎn)聲明》辦理產(chǎn)權(quán)過戶的相關(guān)手續(xù)，按照購(gòu)方、賣方和銀行之間的約定，在完稅或者出新產(chǎn)權(quán)證后，如果購(gòu)方是一次性付款，銀行將所有款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)給賣方，如果購(gòu)方是按揭貸款，辦完新產(chǎn)權(quán)證的抵押，貸款銀行將貸款就劃轉(zhuǎn)給賣方。因此，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)認(rèn)為，無論是實(shí)現(xiàn)銀行監(jiān)管還是銀行托管，其有一個(gè)的共性都是沒有通過經(jīng)紀(jì)公司自身的賬戶進(jìn)行資金的劃轉(zhuǎn)，從而避免了經(jīng)紀(jì)公司違規(guī)操作的狀況，保障了二手房交易資金的安全。

　　較后，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)再次提醒消費(fèi)者，在目前的二手房交易過程中，只有采取資金監(jiān)管和資金托管這兩種方式才是真正確保二手房交易資金安全的較佳模式，因?yàn)檫@兩種模式都是通過銀行的專用賬戶進(jìn)行資金的凍結(jié)，在沒有購(gòu)賣雙方約定授權(quán)的情況下，其他人員均動(dòng)用不了資金；除此之外的其他房款交割模式，都會(huì)讓資金劃轉(zhuǎn)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

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