房款安全放在頭位

　　頭先，房款安全放在頭位，以資金監管保交易平安。去年11 月，深圳中天置業總裁蔣飛涉嫌卷款逃跑成為去年房地產行業影響較惡劣的違規事件，該起事件敲響了房產中介行業警鐘。在二手房交易的過程當中，從簽訂購賣合同，到房屋交易過戶，一般需要一至三個月的時間，房屋交易不可能像一般普通商品一樣實行“銀貨兩訖”，無法做到“產權證與房款”的即時交割，在這期間，賬戶資金如果沒有監管，資金安全就存在極大的隱患。因此，在2009 年，房款的安全仍然應該放在頭位，目前保障資金完全安全的只有兩種模式：資金監管、銀行資金托管，購房者應該盡量選擇這兩種方式，保障房款的安全。

　　所謂資金監管，是指由資金保證機構與房屋交易雙方簽訂簡稱資金監管協議，由資金保證機構代收購方應付交易資金，并在完成產權登記后，按照約定，向賣方支付應得交易資金的行為。從而保障了購賣雙方的交易資金安全，維護了購賣雙方的權益。

　　房齡問題很重要

　　卞總提醒消費者，從緊貨幣政策下不宜購購房齡過長的老房，避免貸款成數低。去年出臺的二套房貸政策不僅打擊了投資者，而且也提高了升級置業者的貸款門檻。而且去年年末的經濟工作會議已經奠定了今年貨幣政策從緊的基調。銀行對于貸款的審批將更為嚴格，比如收入證明、信用記錄、公司、學歷等方面的審查，同時對房屋本身的房齡也有更高的要求。不過，對于許多支付能力有限的購房者而言，銀行貸款依然是完成置業的主要途徑。除了自身的收入證明、信用記錄等屬于自控因素外，房屋的房齡也成為決定貸款成數的重要因素。目前除了工行、中行等大銀行可以辦理房齡在30 年以內的房屋貸款，一般銀行只能辦理房齡在20—25 年內的貸款。同時，房齡越長，貸款成數越低。因此，部分需要借助銀行貸款的購房者，較好選擇房齡比較新的房產，以提高貸款成數。

　　卞總說，投資型物業出售意愿強烈，房齡在2-3 年內的議價空間較大。當前市場處于調整期，部分客戶持幣觀望，成為一個不爭的事實，那么聰明的購房者應該如何把握這個時機呢？“卞總認為，出售房產的業主主要分自有型和投資投機型這兩種，對于自有型業主而言，持有房產時間一般都比較長，在目前市場調整期內，這類業主一般不會急于出售，對于售價的心理預期往往比較高，因此砍價的空間并不大；而投資投機類的業主則不同，不僅面臨著政策趨緊、利息增加等風險，而且由于近兩年房價快速上漲，也獲得了一定的收益，其出售的意愿比較強烈，特別是近兩年進入房產市場的投資者，通過房產轉售獲得利益的投資者比較普遍，因此更希望盡早出售，購房者不妨利用這一點盡量壓價，在博弈中取得一個理想的價位。

（編輯：yangmin）

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