10月22日，旨在刺激居民購房的政策出臺以后，市場并沒有如期出現回暖的局勢。相反隨后的一周，北京期房成交量環比前一周下降了44%，二手房網簽量萎縮32.2%。業內人士分析，目前全國樓市進入下行周期，救市之策也無挽狂瀾之力，短期內市場不容樂觀。

　　同時業界分析，受惠于90平以下住房契稅下調到1%的政策，中小戶型或成市場寵兒。

　　市場：期房交易環比銳減44% 二手房萎縮32%

　　北京市房地產交易管理網數據顯示，10月23日至29日，北京期房住宅簽約套數共計1311套，簽約面積129305平米，日均簽約套數187套。而在政策出臺前一周，10月16日至22日，北京期房住宅簽約套數共計2336套，簽約面積219340平米，日均簽約套數334套。相比較，新政后頭周期房成交量下降44%。

新政出臺前后住宅期房簽約套數

　　二手房市場同樣出現了明顯的下挫。據“鏈家地產”統計資料分析，10月23日至29日，二手房網上簽約成交515套，環比下降32.2%。

　　追究：新政力度有限 細則待定？

　　救市政策出臺，為何沒有激發市民的購房欲望，反而令一、二手市場成交量同時銳減？業內人士分析，直接原因是新政力度有限，而且很多細則沒有落實。

　　偉業策略房地產投資顧問有限公司總經理助理陳亮測算，一套近百萬的房產，在新的政策下大約節省幾萬塊錢，這樣的優惠幅度不是特別大，并未對購房費用支出產生直接影響，所以說這個力度是有限的。

　　我愛我家副總經理胡景輝指出，在二手房交易流程中，包含的所有稅種相加占房屋總價近10%。而在所有稅種中，比例、征繳涉及面較廣的5.5%營業稅和1%的個人所得稅并沒有減免，只是免去1.55%的印花稅和契稅，力度還不夠大。

　　另據鏈家地產市場研發部主任王志偉也分析，由于政策具體實施細則沒有確定，部分購房人推遲了辦理過戶的時間。比如，此次稅費調整當中，新政執行時間為11月1日，部分已經簽訂合同，并符合新政減稅條件的交易，均等到11月再過戶以減少部分稅費的支出，這部分交易的后延也使得本周交易有所減少。另外，居民頭次購購普通住宅和改善性的購購非普通住宅，頭付比例可以降到20%，利率可以享受全利率的0.7倍。但是普通住宅怎么核定呢？改善型住宅怎么認定呢？還需要等銀行細則出臺。當然，這些暫緩的交易將會在未來的一段時間內釋放出來。

　　觀察：政策觸底 市場何時見底看房價

　　盡管政策已經釋放利好信號，市場也迎來一些轉機，但多數購房人仍不購賬。據焦點網的一項網絡調查顯示，60%的網友選擇新政后仍“不購房，房價不徹底降下來堅決不購”。而在日前舉辦的北京秋季房展會上，同樣是“看多購少”的局面，樓市的觀望氛圍難以在短期內打破，對于房價下行的預期仍然繼續。

　　焦點名博楊紅旭(楊紅旭博客,楊紅旭新聞,楊紅旭說吧)認為，“10月22日的文件具有里程碑的意義，它標志自2003年以來房地產宏觀調控終于觸底。接下來，緊縮型調控松綁的尺度會越來越大，并將在不知不覺中變質為擴張型調控。政策底部已經現身，那么，市場底部何時才能構筑？目前，全國樓市的預期是向下走的，救市之策絕非‘神仙藥’，無挽狂瀾之力，短期內市場不容樂觀，樓市底部極有可能出現在2010-2011年。”

　　分析人士指出，北京樓市的回暖、底部的出現，關鍵還是看是房價下行的程度。在價格沒有調整到位的情況下，樓市成交量的回暖幅度也不會太大。

　　中國住房和城鄉建設部政策研究副主任秦虹在出席新地產金融年會時也指出，“很難有什么政策能讓房地產市場恢復到去年的狀態，房地產企業都必須認清形勢，積極主動地調整企業的發展戰略。”

　　開發商通過調整定價及其他策略以求“自救”，遠比“他救”更有效。

　　契機：90平以下中小戶型或成市場新寵

　　新政規定，11月1日起，個人頭次購購90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%。業內人士分析，中小戶型銷售或將面臨轉機。

　　偉業策略房地產投資顧問有限公司總經理助理陳亮告訴筆者：“2007年1到9月份，北京90平米以下商品住宅供應約26000套，實際成交量約25000套。2008年1到9月份90平以下商品房供應約32000套，成交約18000多套，同比下降了1/3，但低于整個市場的成交量萎縮。目前市場上小戶型有非常大的存量，政策的落地，可能使得這一場面得到改觀。”

　　位于西紅門區域的鴻坤理想城（查看地圖）項目，新近推出了202套售價6888元/平方米的60-67平米一居室房源，開盤當天形成前人購房的局面，戶型銷售量達到了80%到90%。項目營銷策劃主任常世芳分析：“目前新從銀行利率、稅率等方面給購房人緩解購房的壓力，尤其是90平米以下契稅降為1%。從政策本身來看，新政直接惠及中低收入群體，這也在一定程度上助推了中小戶型產品銷售進程。同時我們的項目也推行了一個低價策略，迎合主流的需求。”

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