限貸放松和降息兩大利好釋放一段時(shí)間后，樓市壓力猶存，開(kāi)發(fā)商仍然在加緊“搶收”，沖刺年終銷(xiāo)售目標(biāo)。

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周(12.01-12.07)北京商品住宅累計(jì)成交1752套，成交面積19.13萬(wàn)平米，環(huán)比前一周分別下降45%，46%，創(chuàng)下8周以來(lái)的新低值。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，一系列樓市利好措施出臺(tái)后，近期北京樓市開(kāi)始呈現(xiàn)“暖冬”態(tài)勢(shì)，但在宏觀經(jīng)濟(jì)下尚未穩(wěn)定下來(lái)的背景下，樓市供求基本面并未得到明顯的改變，總體仍然供大于求。開(kāi)發(fā)商面臨著現(xiàn)金流、還債以及銷(xiāo)售任務(wù)等多重壓力，年末多在加大促銷(xiāo)跑量。

面對(duì)高位運(yùn)行的房?jī)r(jià)，大量購(gòu)房者由于支付能力不足而選擇觀望，有能力購(gòu)房的客群又因?yàn)檎叽碳ちΧ扔邢尬茨芨纳剖袌?chǎng)預(yù)期，因此，樓市寬松政策雖能提振實(shí)際成交，但新政效應(yīng)的衰退期加速顯現(xiàn)。

購(gòu)房者出手謹(jǐn)慎

降息對(duì)樓市的利好已被市場(chǎng)迅速消化。

二手房市場(chǎng)是較直接的反應(yīng)。數(shù)據(jù)顯示，12月榜首周(12.01-12.07)，北京市二手住宅成交2761套，環(huán)比減少24.4%。成交均價(jià)為27616元/平米，環(huán)比微降0.6%。鏈家地產(chǎn)[微博]市場(chǎng)研究部張旭表示，上周是降息政策出臺(tái)后的周，從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，降息政策對(duì)購(gòu)房者入市的推動(dòng)作用引發(fā)了一次成交小高峰，但小高峰僅持續(xù)一周，上周成交量出現(xiàn)回落，價(jià)格依然保持相對(duì)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，12月榜首周新增房源量較上周現(xiàn)較大幅度提升，但新增客源量較上周出現(xiàn)一定程度的回落，大部分區(qū)域新增客源中改善性需求客戶(hù)仍為主流。

張旭稱(chēng)，降息初期形成的市場(chǎng)向好預(yù)期令售房業(yè)主信心增加，掛牌有所增多。而選擇范圍縮小、房?jī)r(jià)趨穩(wěn)則是引發(fā)部分客戶(hù)觀望的重要因素。

降息政策出臺(tái)后，部分業(yè)主心理預(yù)期上升，但客戶(hù)方面似乎并不購(gòu)單，經(jīng)歷過(guò)“930”政策之后的市場(chǎng)，大部分客戶(hù)變得更加理性，在優(yōu)質(zhì)房源大量消化，成交均價(jià)趨穩(wěn)的情況下，部分客戶(hù)觀望情緒有所增加，預(yù)計(jì)未來(lái)購(gòu)賣(mài)雙方的博弈還將持續(xù)一段時(shí)間。

一手房也維持供過(guò)于求的表現(xiàn)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周(12.01-12.07)北京共有8個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目推新，分別為豐臺(tái)區(qū)的方恒·偶寓空間、朝陽(yáng)區(qū)的頭開(kāi)常青藤、昌平區(qū)的頭開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐，通州區(qū)的萬(wàn)科公園里、門(mén)頭溝區(qū)的西長(zhǎng)安壹號(hào)以及順義區(qū)的海航國(guó)興城。

同時(shí)，自住房項(xiàng)目金地·悅景臺(tái)和保利頭開(kāi)·麗灣嘉園也分別在上周開(kāi)始選房，8個(gè)項(xiàng)目累計(jì)新增供應(yīng)1936套，環(huán)比大漲近5倍。

但購(gòu)房者在觀望中出手依然謹(jǐn)慎，使得樓市成交呈現(xiàn)階段性震蕩局面，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周(12.01-12.07)北京商品住宅累計(jì)成交1752套，成交面積達(dá)19.13萬(wàn)平米，環(huán)比前一周分別下降45%，46%，創(chuàng)下8周以來(lái)的新低值。

開(kāi)發(fā)商加緊搶收

如理性開(kāi)發(fā)商所預(yù)見(jiàn)，一次降息并未帶來(lái)較大的市場(chǎng)利好。開(kāi)發(fā)商仍然借助優(yōu)惠加大促銷(xiāo)力度。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周北京開(kāi)盤(pán)的6個(gè)商品房項(xiàng)目中，包括萬(wàn)科公園里、海航國(guó)興城、西長(zhǎng)安壹號(hào)均推出單套總價(jià)低于150萬(wàn)元，甚至是100萬(wàn)元以?xún)?nèi)的房型。此外，多項(xiàng)目均有大額優(yōu)惠抵扣，頭開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐較高可減26萬(wàn)元。郭毅表示，開(kāi)發(fā)商的目的在于借助價(jià)格杠桿調(diào)動(dòng)購(gòu)房者中基數(shù)較大的剛需客群，從面促進(jìn)項(xiàng)目去化。

記者從龍湖地產(chǎn)了解到，2014年底，龍湖·好望山未來(lái)20天內(nèi)預(yù)計(jì)推出20套房源，購(gòu)房人頭付只需50萬(wàn)起，就能住上龍湖的別墅。據(jù)了解，該項(xiàng)目推出的特價(jià)房源價(jià)格預(yù)計(jì)在500萬(wàn)-600萬(wàn)/套，且推出一成頭付的措施。

除了龍湖，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、當(dāng)代置業(yè)等企業(yè)均在加速年底搶收。

房企年底搶收緣于業(yè)績(jī)壓力。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月9日，已公布11月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的30家上市企業(yè)中，恒大、綠城已經(jīng)提前完成年度任務(wù)，萬(wàn)科、富力、佳兆業(yè)與合景也完成或者接近9成，其余合生等企業(yè)完成年度任務(wù)不足四成。

從11月單月業(yè)績(jī)看，相比10月大部分企業(yè)有所回落，放松限購(gòu)及放松限貸的政策紅利在11月有所回落。30家企業(yè)9-11月銷(xiāo)售額合計(jì)分別為：1329億，1617億，1475億。11月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)有所下調(diào)，環(huán)比10月下調(diào)了8.7%。

中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉分析認(rèn)為，從發(fā)布銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的企業(yè)看，大部分企業(yè)在9·30政策后，銷(xiāo)售都明顯好轉(zhuǎn)，其中恒大等企業(yè)表現(xiàn)優(yōu)于市場(chǎng)。但部分企業(yè)也依然面臨巨大的去庫(kù)存壓力。雖然10-11月出現(xiàn)了表現(xiàn)超過(guò)金九。但大部分企業(yè)距離年初制定的銷(xiāo)售目標(biāo)依然差距很大。30家企業(yè)有24家企業(yè)完成年度任務(wù)不足9成，較后一個(gè)月想及時(shí)完成的難度都很大。其中超過(guò)17家企業(yè)已經(jīng)不可能完成年度任務(wù)。

此外，值得注意的是，大部分企業(yè)的庫(kù)存積壓嚴(yán)重，這種情況下，短期內(nèi)特別是12月，房企將依然是以?xún)r(jià)換量。預(yù)計(jì)2014年的下半年將好于上半年，四季度將好于三季度。

數(shù)據(jù)顯示，截至12月初，滬深兩市共計(jì)27家上市房企公布了2014年年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，其中，5家房企預(yù)告凈利潤(rùn)虧損。剔除數(shù)據(jù)公布不全的房企后，按照預(yù)告凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)下限來(lái)看，凈利潤(rùn)同比上升企業(yè)為9家，下滑企業(yè)達(dá)8家。市場(chǎng)分化越來(lái)越嚴(yán)重。

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