面對春節過后一直走火的北京市房產交易情況，加上近來政府的改善型二套房貸利好政策，一些為改善自己居住條件而想要換房的人群也逐漸入市，據北京中原三級市場研究部數據顯示，目前市場中換房的人群占比為30%。然后，在具體"賣舊購新"或升級置業的操作過程中，又需要考慮到許多的問題，如不同類型的房屋交易的稅費、新房區域的選擇、以及需要補充的房款或結余的房款等。北京中原三級市場研究部的專業人士特以兩個案例來進行詳細的剖析，以供廣大的換房者參考。

　　案例一：賣一居經濟適用房，購三居普宅(家庭人員增加，升級置業)

　　蔣先生目前擁有一套石景山周邊的滿五年的經濟適用房(65㎡，一居室)，當初結婚購購的，如今隨著夫妻二人的事業發展和提升，收入較高也比較穩定。而孩子的即將誕生，他目前居住的一居室已經無法滿足要求了，同時他還準備把父母接過來幫忙照看小孩，換房已經提上議事日程。由于工作單位較近及對周圍環境已經很熟悉，蔣先生有意在周邊新樓盤中換一套新的三居。

　　解答：目前石景山區域的二手房價格在11000元/平方米-12500元/平方米。根據蔣先生的房產情況，其所有經濟適用房已滿五年，可按市場價格進行交易，按11500元/平方米的市價出售，總房款為65×11500=747500元。

　　出售時作為賣方需繳納的相關稅費：費用明細繳納比例繳費數額土地出讓金按"老房老政策"，五年外的經濟適用房按市價出售，產權人應按出售價格的10%補交土地收益等價款 747500×10%=74750元營業稅免征 0個人所得稅免征 0共計 74750元

　　目前石景山區域一手房市場均價為12000元/平方米-13500元/平方米。蔣先生可以購購一套西四環和五環之間一手項目，如遠洋?沁山水等。按12000元/平米的單價購購一套120平方米三居室，總價為144萬元，根據目前普宅標準，屬于普通住宅。

　　購新房時作為購房需要繳納的相關稅費：

　　費用明細繳納比例繳費數額

　　契稅 90-140平米的普通住房：合同標的額的1.5% 144萬元×1.5%=21600元

　　一賣一購交易成本即共繳納的稅費額為74750+21600=96350元。需補充的房款為：購新房總價144萬元-賣舊房747500元=692500元。

　　案例二：賣三居，購一居(兒女成家后，老年人為省養老費換房)

　　方先生和邱女士目前擁有一套馬家堡區域5年以上的三居住房，房屋面積為100平米。去年倆人的兒子成家后有了新的住所，考慮到家庭住房需求的改變和以后的養老費用等問題，方先生想把自己的三居住房賣掉，換一套一居室的新房，要求居住環境要好。解答：

　　目前馬家堡區域的二手房價格在11000-12500元/平方米左右。按市場價格11000元/平方米出售，總價為110萬元。根據目前普宅標準，方先生的該套住房屬于普通住宅。

　　出售時作為賣方需繳納的相關稅費：

　　費用明細繳納比例繳費數額

　　營業稅兩年(含)以上普通住宅，免征 0

　　個人所得稅免征 0

　　由于經過該區域的**4號線將于今年9月份開通，馬家堡區域的房產增值潛力比較大，且目前該區域的新建樓盤小區環境都比較好，建議方先生不妨考慮在馬家堡區域的一手樓盤中選一套新房。目前該區域一手房市場價格為12000元/平方米-14000元/平方米。按照13000元/平方米的市價購置一套60平米的一居住房。總房款為13000×60=78萬元

　　根據目前普宅標準，方先生的所要購置的這套住房屬于普通住宅。

　　購新房時作為購房需要繳納的相關稅費：

　　費用明細繳納比例繳費數額

　　契稅 90平米以下的普通住房：合同標的額的1% 78萬元×1%=7800元

　　一賣一購交易成本即共繳納的稅費額為7800元。總計下來，方先生可以結余110萬元-78萬元-7800元=312200元用于以后養老。

　　特別提醒：

　　1、如果是賣普宅一居，購普宅三居，與賣一居經濟適用房，購三居普宅有什么不同，其交易過程，會節省哪些費用，具體金額是多少？

　　北京中原三級市場研究部：主要為賣普宅一居與賣一居經濟適用房時所需繳納的稅費差別。如上述個案例中，如果賣的一居經濟適用房換成賣一套一居普通住宅，其他房產條件如面積、地段、房齡等都相同，則業主在出售5年以上房產時營業稅和個人所得稅仍可享受免征，但商品房在出售時無土地出讓金，即業主方在出售時無需繳納稅費。這與賣一居的經濟適用房相比，節省了土地出讓金的74750元。

　　2、對于賣大，購小的客戶，不僅是老年人，有些是賣效區的房子，購城區的房子，是為了孩子上學等原因。他們可能不會有結余，需另外補充房款。面對目前效區與城區房價的差距，換房者應該有怎樣的心理準備，有哪些方面的開支要優于換房來保證?

　　北京中原三級市場研究部：在上述個案例中，由于為老年人購房，他們考慮的更多的是小區的居住環境和周圍配套，或還有未來房產的增值潛力。但是對于一些為孩子上學而換房的消費者而言，由于北京市的中小學多集中在四城區，房價較高，從郊區換房到城區，一賣一購后結余可能不會很多，或者有時需要再加錢。比如，目前石景山區域的二手房均價為11000元/平方米-12500元/平方米，而萬柳區域的二手房均價為19000元/平方米-20000元/平方米，差價較大，換房時要考慮到自己目前的經濟實力是否能夠承擔。此外，對于這些換房人群來講，還應考慮到日后的生活費用、孩子的教育費用、換房后到工作單位的交通費用的增加等，尤其要優先考慮換房后，自己是否有足夠的資金來保證未來孩子的教育費用。

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