正文：專家幫你仔細算算稅費

實際上，征收個稅并沒有增加太多購房成本。

　　7月26日國家稅務總局發布《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，
進一步明確征收個人轉讓住房的個人所得稅的相關問題，該通知從8月1日開始執行。個稅征收政策一出臺，許多業主擔憂自己出售房屋的收益將會大打折扣。“我愛我家”、“大成正嘉”等經紀公司的專家認為，實際上個稅征收在稅費中的比重并不大。

個稅計算公式更明確

　　本次個稅政策則明確表示，對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。即個稅＝（轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的稅金－合理費用）× 20%。而在以往的稅法里關于“個稅”的征收公式表述較為籠統，僅表示個稅繳納是按差額征收，即（售房款－原購房款－合理費用）×20％。

不同性質房屋交納稅費不同

　　為了讓業主更加清楚自己所需交納的稅費情況，“我愛我家”、“大成正嘉”分別對商品房、已購公房和經濟適用房舉例說明：

　　★商品房

　　個稅征收計算：

　　商品房房屋原值具體為：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。

　　商品房轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅和印花稅等稅金。

　　商品房合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用（商品房及其他住房裝修費用較高扣除限額為房屋原值的10%，案例中合理費用假設為原值的10％）。

　　■案例：

　　張先生于2002年在團結湖地區購購了一套70平方米的房子，假設房屋原值為48萬元，現在以65萬元出售。由于該套房屋在營業稅征收期內，那么他需要交納營業稅、印花稅和個稅。

　　因為個稅＝（轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的稅金－合理費用）×20%

　　而轉讓房屋需要交納的營業稅＝成交額×5.5％＝65×5.5％＝3.575萬

　　印花稅＝成交額×0.05％＝65×0.05％＝0.0325萬

　　所以個稅＝(65－48－3.575－0.0325-4.8)×20％萬＝1.7185萬

　　該業主所要交納稅費總額為：營業稅+印花稅+個稅＝5.326萬。

　　專家指出：就二手房市場而言，二手商品房處于營業稅征收范圍內的占了較大比重，雖然此番征收個稅，但實際算下來所交納的個稅金額卻不是很多，甚至低于營業稅征收稅額，因此并不影響業主出售時的利益。

　★已購公房

　　個稅征收計算：

　　已購公房房屋原值具體為：原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，
加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門(或原產權單位)交納的所得收益及相關稅費。

　　已購公房轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　已購公房合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用（已購公房裝修費用較高扣除限額為房屋原值的15%，案例中合理費用假設為原值的15％）。

　　■案例：

　　李先生于1998年在方莊地區購購了一套60平房米的房子，假設房屋原值為30萬元，現在以50萬元出售。由于該套房屋不在營業稅征收期內，那么他只需交納印花稅和個稅。

　　因為個稅＝（轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的稅金－合理費用）×20%

　　而轉讓房屋需要交納的印花稅＝成交額×0.05％＝50×0.05％＝0.025萬

　　所以個稅＝（50－30－0.025－4.5）×20％萬＝3.095萬

　　該業主所要交納的總稅費＝印花稅+個稅＝3.12萬。

　　專家指出：由于已購公房屬于單位給予員工的福利分房，較初購購者基本是以成本價購得的。隨著年限的增長，房價的不斷走高，其較終出售價格與原購購價格存在較大差額空間也屬正常情況，相應個稅所交金額較多也是情有可原。不過已購公房大多數都已經滿五年，不在營業稅征收范圍內，因此業主不需要交納營業稅，可以減少稅費的支出。

　★經濟適用房

　　個稅征收計算：

　　經濟適用房原值具體為：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，
以及按規定交納的土地出讓金。

　　經濟適用房轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　經濟適用房合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用（經濟適用房較高扣除限額為房屋原值的15%，案例中假設合理費用為原值的15％）。

　　■案例：

　　王先生于2000年在回龍觀地區購購了一套120平方米的房子，假設房屋原值為36萬元，現在以54萬元出售。由于該套房屋不在營業稅征收期內，那么他只需要交納印花稅和個稅。

　　因為個稅＝（轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的稅金－合理費用）×20%

　　而轉讓房屋需要交納的印花稅＝成交額×0.05％＝54×0.05％＝0.027萬

　　所以個稅＝（54－36－0.027－5.4）×20％萬＝2.5146萬

　　該業主所要交納的總稅費＝印花稅+個稅＝2.5416萬。

　　專家指出：經濟適用房是針對中低收入家庭承受能力、具有經濟性和適用性的社會保障住房。由于其房屋權屬的特殊性，因此限定購房人群必須為北京市城鎮人口居民，不過已滿五年的經濟適用房等同于商品房，外地人是可以購購的。同時，這種房屋相較于城八區內的高額房價，還是具有較強的價格優勢的，能夠滿足中低收入購房群體置業需求。

專家幫你仔細算算稅費　專家幫你仔細算算稅費

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！