■ 關注動機 　　或許應了“登高必跌重”這句話，年初曾是北京漲價先鋒的通州，歷經幾個月的僵持之后，下降趨勢終于從成交量傳導到房價上。 　　從較初個別樓盤扭扭捏捏地促銷，到如今不少樓盤直言降價；從較初每平米兩三千元的優惠，到如今每平米近萬元的大降；從城區外圍到新城核心區，通州樓市正在經歷著“大滑坡”。 　　■ 通州價格下滑軌跡 　　●2010年7月初，K2海棠灣推出“無理由退房”活動，指定毛坯房源降價3000元/平米。 　　●2010年7月上旬，京洲世家推出“3萬抵50萬”的特惠活動，根據測算，每平米實際優惠幅度高達五六千元，折扣接近7.2折。 　　●2010年9月，珠江拉維小鎮推出90余套團購房源，均價16800元/平米，售價15800元/平米。而今年4月，該項目較高報價曾達到25000元/平米 　　●2010年10月，月亮河公園宣布“直降萬元”，報價約為2.5萬元/平米，而今年3、4月份，同類產品均價一度達到3.5萬元/平米。 　　●2010年11月，京貿國際城四期開盤，均價19800元/平米，較之3號樓開盤時單價26800元/平米的均價下調7000元/平米。 　　都是降價惹的禍 　　“這盤棋，我有些失算了”，老張3月份購下通州兩套房，才過去半年多，他購的兩個樓盤均價格“跳水”。 　　這幾天，租住在通州新華大街的老張家的日子很不好過。老婆有事沒事跟他吵架，上小學的兒子害怕，天天躲在屋里不愿意出來。主要原因都是在通州的房子購虧了。 　　2009年，老張因為受不了市的擁擠，賣掉了芍藥居的老房子，帶著妻子和兒子到通州租了個房子住。2010年初本想在通州購套環境好、戶型好的房子自己住，可看了3個月房，老張被通州“一漲”的房價驚呆了，迅速出手，3月份他以19000元/平米的價格購購了京貿國際城一套兩居室。接著，手里還有余錢的老張又購下了珠江拉維小鎮的一套房，價格是21000元/平米。 　　看著房價一路飆升，周邊有樓盤也率先破3萬/平米大關，老張心里樂開了花。然而好景不長。才過去半年多，他購的兩個樓盤先后“跳水”，令老張后悔不迭。 　　曾經售價達到26800元/平米的京貿國際城，近期突然爆出新開盤均價降到19800元/平米的消息，開發商同時承諾，購購價格超過20000元/平米的業主返還差價。 　　由于老張購購的價格是19000元/平米，無法享受差價返還。老張說，本來購得早，開盤才開到二期，指望著能賺上幾十萬，沒想到自己購到了較高點。老張說，他的朋友孫女士，是聽了他的介紹購的京貿國際城，比他晚購了一個月，均價是23800元/平米。孫女士已經接到了開發商簽補充退款協議的通知?！昂箝_盤的房子，戶型和位置都比我的要好，所以算下來，我較虧了”，說起這事兒，老張一臉的沮喪。 　　“這盤棋，我有些失算了”，老張說，但更讓他失算的是珠江拉維小鎮的房子。9月份，曾經漲到過25000元/平米的珠江拉維小鎮降到了16000-18000元/平米的水平?！熬┵Q國際城的房子至少還沒虧，但是珠江拉維小鎮的房子著實縮水了，40多萬就沒了?！? 　　老張說，當時一下子購兩套房，家里人都持反對意見，但對自己頗有信心的老張不聽勸阻，執意要購。想想當時的沖動，老張很后悔?！氨緛硎窍胭徧尊B老房，看到房價漲得快才動了投資的念頭，現在還被套了”。 　　對于現在手里的房子，老張表示并不急著賣出去，等拿到房出租，然后坐等升值，“我想留到賺錢了再賣出去，不過留不留得了就說不好了”，老張說，父母年紀大了，兒子還在上學，用錢的地方不少，如果哪急需用錢了，就是賠了也只能把房子賣出去?！澳芡鲜前桑f不定什么時候就漲了”，老張顯得有些無奈。 區域標桿項目領降 　　珠江拉維小鎮、月亮河公園、京貿國際城……這些通州區域的標桿項目，在上半年高歌猛進地漲價之后，現在又紛紛扛起了促銷降價大旗。 　　年初，通州樓盤是翻著跟頭往上漲價；如今部分樓盤卻是急速下滑。而在包括老張等普通購房人看來，這種下滑正在蔓延。 　　珠江拉維小鎮、月亮河公園、京貿國際城……這些通州區域的標桿項目，在上半年高歌猛進地漲價之后，現在又紛紛扛起了促銷降價大旗，著實令不少曾經奔著新城規劃利好而出手的購房者，心中五味雜陳。 　　老張這兩天，除了在家里郁悶，偶爾也去各家售樓處逛逛。“世紀星城快開盤了，價格說是每平米18000元-22000元，而4、5月份的時候，他們賣到30000多元了，可是你知道嗎，去年10月我去看房時他們的價格還不到15000元”，老張感慨說。 　　家住通州世紀星城的80后佳佳，也在這一年多看著通州房價的軌跡。2009年初，需要購置婚房的佳佳和老公，以9000元/平米的價格在世紀星城購購了一套兩居室。佳佳說，自從住進新房，就看著門口二手房的掛牌價格天天變樣，從一萬出頭，一度飆升到25000元/平米以上，現在，世紀星城的二手房價格已經回落到了16000元/平米?！爸灰坏莆屹徺彆r的價格就好，”在佳佳看來，一時的漲落對自己來說只是個數字變化。但現在降價在通州樓盤間的傳染，讓佳佳也開始有點擔心。 　　在京貿國際城、月亮河公園附近K2清水灣購樓的陳先生同樣有些不放心。月亮河公園降價了，京貿國際城也跟著降了，清水灣會不會步這兩家降價的后塵呢？雖然清水灣售樓員告訴陳先生不會降價，但是誰也不敢打這個包票。 　　值得注意的是，相對于漲價的迅猛，降價卻多了很多“花活”。記者在采訪中了解到，在不少樓盤開始降價的時候，前期降價的珠江拉維小鎮又漲價了。據了解，由于后期還未推出，目前僅有少量尾盤，珠江拉維小鎮近日已經迅速將售價上調了1萬/平米，均價達到28000元/平米。“京貿國際城降價后，給區域帶來很大的震撼，正好珠江拉維小鎮前期都差不多賣完了，較后一棟樓預售證還沒批，為了讓前期購房的客戶覺得有面子，決定低調提價1萬/平米?！币晃粍倧闹榻S小鎮跳槽到通州另一樓盤的銷售員這樣說。 　　降價提旺人氣 　　老張感慨地說，看到京貿國際城降價之后帶來的人氣，“難保其他開發商不照葫蘆畫瓢”。 　　11月23日下午，記者在京貿國際城位于通州耿莊橋南的售樓處看到，多達7—8組客戶在此看房或辦理貸款手續“從放出降價消息(11月19日)后，來電來訪量一下子就火了”京貿國際城銷售人員表示，此前市場冷淡，一周也賣不了一套房，降價后保守估計，較少每天都能有一兩套成交。京貿國際城有關人士也向記者透露，降價之后，每天來電量達到100多組，來訪量達到幾十組。 　　老張也向記者證實，這兩天他來京貿國際城售樓處轉，發現人確實挺多的，有來簽協議的業主，也有來看房的人。老張說，開發商聰明，幾個月沒有成交量，后面還有一大堆房子等著賣，不降價眼看著不行了，而在降價的同時，還推出了給老業主退還差價的措施，這樣既防止了業主不滿，也等于給自己打了個廣告。孫女士很贊同老張的看法，本來得知要降價，心里堵得要命，接著就聽說了可以退差價的消息，也顧不得郁悶了，就覺得慶幸。“降價的樓盤多了，能退錢的真沒聽說過，業主論壇里不少人在夸開發商仗義”。 記者看了一下，以當天銷控表計算，自11月19日降價后至11月23日的5天內，京貿國際城共成交11套，預訂9套。截至11月25日，北京房地產交易管理網數據顯示，該項目已成交了383套，均價24174元/平米，僅11月22日至25日三天便成交了7套。 　　在京貿國際城售樓處現場，不少購房者都關心該項目是否會再降價，如果購購后再次降價，開發商能否保證補差價？而所有銷售人員都表示“價格絕不會再降”。 　　記者當天還走訪了通州新城核心區的三個樓盤，除了該項目火爆外，K2清水灣等項目都只有1-2組客戶，較為冷清。老張感慨地說，看到京貿國際城降價之后帶來的人氣，“難保其他開發商不照葫蘆畫瓢”。 　　通州房價繼續下探？　識時務者為俊杰。包括京貿國際城等樓盤在內，放棄硬扛都被業內人士視為明智之舉。 　　事實上，不僅老張們心情復雜，通州的開發商也正在經歷著一場抉擇——扛還是降？ 　　京貿國際城副總經理何鵬表示，此次降價，更多是由于公司自身在一次調控、二次調控不斷加碼后，走出了觀望期，做出了順應調控和市場的舉動。雖然公司對項目價值的信心并不改變，但不能一直忍受沒有成交的局面，不能一直等。據介紹，今年4月調控開始后，京貿國際城和通州不少項目一樣，銷售陷入停滯狀態，“幾個月的成交只是個位數?！? 　　降價趨勢還會不會繼續擴散？通州樓市還有沒有可能繼續下探？不少通州開發商出言謹慎。 　　遠洋東方是遠洋地產在通州頭個高端公寓項目。9月頭次開盤的7號樓，104套房已經簽約90套，簽約均價15876元/平米；11月10日再次取證152套房源，截至昨天，簽約9套，成交均價16255元/平方米。不難發現，即使頭次開盤銷售驕人，遠洋東方仍然選擇了平價推盤；同樣，即使在二次開盤的時候，遠洋東方依然選擇了平穩的節奏，“不會有其他項目降價帶來的壓力。”遠洋地產北京區域事業部副總經理胡宇宙對記者表示，遠洋東方定位為改善型居所，跟通州一般項目不一樣。產品去化速度也和剛需產品不同。 　　在胡宇宙看來，年底將至，一部分項目或出于資金壓力，或出于銷售壓力做出調整很正常；加上通州這兩年供應也多，庫存積壓比較大，漲幅較大，市場上有小幅調整都很正常。但如果說到大幅降價，只能是個別行為，不會形成區域主潮流。 　　另一不愿具名開發商也對記者強調了產品差異性帶來的銷售策略的不同。這位開發商表示，類似汽車，不同品牌不同車型的客戶群不一樣，因此相互之間的影響并不一樣。因此，自己的項目并不會跟進降價。 　　雖然不少樓盤表示不會跟進降價，但是不少開發商都承認通州房價有繼續下行的壓力。而這種壓力一方面來自看不見的手，一方面來自看得見的手。“政府調控控制房價的影響依然存在?！鼻笆霾辉妇呙_發商透露，通州一預售價格超過30000元/平米的樓盤在申請預售證時還對政府部門承諾“實際售價保持23000元/平米的水平”。 　　資金壓力迫降？ 　　雖然京貿國際城否認了降價出于資金壓力，但在通州降價的房企中，并不乏因為資金壓力欲尋求回款的案例。 　　樓盤降價，需要開發

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