馮侖欲當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)界馮小剛 　　4月14日，萬(wàn)通地產(chǎn)舉行主題為“轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新”的2011年度新品發(fā)布會(huì)。對(duì)于萬(wàn)通地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，由負(fù)責(zé)商用物業(yè)的副總經(jīng)理周東權(quán)親自來(lái)?yè)?dān)當(dāng)主持人，看出萬(wàn)通對(duì)年度新品發(fā)布會(huì)用心之重，使得本次發(fā)布會(huì)意義非凡。3月31日，萬(wàn)通地產(chǎn)聯(lián)合體剛剛以15.5億元摘得上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期04號(hào)地塊，為萬(wàn)通地產(chǎn)商用物業(yè)布局再添新彩。 　　這是馮侖布局大萬(wàn)通，辭任萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)之后，萬(wàn)通地產(chǎn)新管理團(tuán)隊(duì)的次亮相。新董事長(zhǎng)許立、總經(jīng)理云大俊等高管悉數(shù)到場(chǎng)。 　　更為重要的是，本次發(fā)布會(huì)上萬(wàn)通地產(chǎn)厚積薄發(fā)，在商用物業(yè)領(lǐng)域集中發(fā)力，推出5大新項(xiàng)目，算上萬(wàn)通地產(chǎn)已經(jīng)持有經(jīng)營(yíng)商用物業(yè)項(xiàng)目，達(dá)到6個(gè)，未來(lái)5年 (至2015年)，商用物業(yè)開發(fā)面積將超過(guò)100萬(wàn)平方米、總投資約150億元、持有投資級(jí)商用面積超過(guò)50萬(wàn)平方米、目標(biāo)年租金收入11億元。 　　馮侖完成身份轉(zhuǎn)換之際，萬(wàn)通地產(chǎn)較好的劇情正在上演。 　　超百萬(wàn)平方米投資級(jí)物業(yè) 　　新劇情正由新任董事長(zhǎng)許立揭開面紗：目前，萬(wàn)通地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中、在建及待建的投資型商用物業(yè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備已達(dá)到6個(gè)，分別是北京萬(wàn)通D座、北京區(qū)Z3地塊、天津萬(wàn)通、杭州萬(wàn)通、天津泰達(dá)城R3地塊和上海虹橋地塊。規(guī)劃建筑面積高達(dá)113萬(wàn)平方米，至2015年，萬(wàn)通地產(chǎn)自持的營(yíng)業(yè)中投資級(jí)物業(yè)面積超過(guò)50萬(wàn)平方米，持有物業(yè)估值超150億元。 　　從口號(hào)、起步，到規(guī)劃面積超100萬(wàn)平方米的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，萬(wàn)通地產(chǎn)商用物業(yè)戰(zhàn)略布局耗時(shí)數(shù)年，區(qū)別于輕率進(jìn)軍的做法，萬(wàn)通地產(chǎn)的商用物業(yè)戰(zhàn)略要求厚積薄發(fā)，嫻熟引入金融、資本工具，一旦發(fā)力，前景可期。 　　萬(wàn)通地產(chǎn)商用物業(yè)的規(guī)模不菲，而其相對(duì)價(jià)值則更加突出，原因在于萬(wàn)通地產(chǎn)商用物業(yè)的產(chǎn)品選擇——投資級(jí)物業(yè)。以“萬(wàn)通”系列為例，萬(wàn)通地產(chǎn)新任總經(jīng)理云大俊說(shuō)：“我們只做一線城市核心商務(wù)區(qū)或新興商務(wù)區(qū)，以及二線城市核心商務(wù)區(qū)的項(xiàng)目，因?yàn)橹挥羞@樣的項(xiàng)目未來(lái)才能獲得充分的運(yùn)營(yíng)收入，也為我們豐富多元的財(cái)務(wù)安排奠定基礎(chǔ)”。 　　許立強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)通地產(chǎn)仍然會(huì)堅(jiān)持“濱海新區(qū)、美國(guó)模式和萬(wàn)通價(jià)值觀”的既定戰(zhàn)略，而轉(zhuǎn)型期的策略安排則是：在住宅領(lǐng)域?qū)?huì)鞏固并拓展改善型需求客群，增加度假和休閑產(chǎn)品，豐富住宅產(chǎn)品線；在商用物業(yè)領(lǐng)域?qū)?huì)堅(jiān)持美國(guó)模式，以萬(wàn)通為主軸，租售并舉，采用創(chuàng)新的融資渠道，提升專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。 　　財(cái)務(wù)總監(jiān)出身的云大俊更習(xí)慣于用數(shù)據(jù)說(shuō)話，他透露，萬(wàn)通地產(chǎn)力爭(zhēng)5年內(nèi)商用物業(yè)的收入占總收入的15%，利潤(rùn)占總利潤(rùn)的30%，投資級(jí)持有物業(yè)占總資產(chǎn)20% 至30%。對(duì)萬(wàn)通地產(chǎn)的新團(tuán)隊(duì)來(lái)講，這是一個(gè)有挑戰(zhàn)的轉(zhuǎn)型目標(biāo)。“我們團(tuán)隊(duì)有信心完成公司的既定戰(zhàn)略目標(biāo)”，許立信心十足。 　　萬(wàn)通城市綜合體是萬(wàn)通地產(chǎn)商用物業(yè)的主要產(chǎn)品類型，其特點(diǎn)是以寫字樓為主導(dǎo) ——早在幾年前萬(wàn)通地產(chǎn)就開始花大力培養(yǎng)寫字樓運(yùn)營(yíng)能力，目前持有經(jīng)營(yíng)的萬(wàn)通D座項(xiàng)目在推出市場(chǎng)10多個(gè)月就達(dá)到滿租，并且保持了CBD區(qū)域一線租金水平。 　　在當(dāng)天的活動(dòng)上，萬(wàn)通地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)總監(jiān)劉克峰還發(fā)布了《萬(wàn)通寫字樓標(biāo)準(zhǔn)3.0版》，新產(chǎn)品將在寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，更加關(guān)注產(chǎn)品在全生命周期內(nèi)的可持續(xù)發(fā)展，強(qiáng)調(diào)安全和藝術(shù)特色。 攜手巨頭，給力美國(guó)模式 　　數(shù)字生長(zhǎng)的背后，萬(wàn)通地產(chǎn)將在“美國(guó)模式”的指引下，走出一條“中期持有，能力導(dǎo)向，資本收益，收入多元”的特色路徑。由于萬(wàn)通地產(chǎn)的商用物業(yè)戰(zhàn)略模式與金融、資本運(yùn)作高度相關(guān)，所以，萬(wàn)通地產(chǎn)的新董事會(huì)和管理層中，增加了不少專業(yè)與金融背景的成員，新團(tuán)隊(duì)的搭建已經(jīng)為踐行“美國(guó)模式”做好準(zhǔn)備。 　　而與金融巨頭中金和商用物業(yè)專家香港置地的戰(zhàn)略合作，也給萬(wàn)通地產(chǎn)所倡導(dǎo)的美國(guó)模式以有力的支持——資本和運(yùn)營(yíng)能力是商業(yè)地產(chǎn)的兩大核心要素。當(dāng)天的活動(dòng)中，中金直接投資部副總經(jīng)理滕勝春、香港置地中國(guó)商用物業(yè)總經(jīng)理高偉強(qiáng)和美國(guó) AS+GG 建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所的合伙人Bob Forest 也專程出席，并以戰(zhàn)略合作伙伴的身份表達(dá)了祝愿。 　　在萬(wàn)通地產(chǎn)之外，母公司萬(wàn)通控股旗下仍有北京萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)，以及遠(yuǎn)在美國(guó)紐約世貿(mào)大廈的“中國(guó)”項(xiàng)目。從大萬(wàn)通的歷史來(lái)看，位于北京阜成門的萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)是萬(wàn)通地產(chǎn)的商用物業(yè)的起點(diǎn)，而“中國(guó)”項(xiàng)目則代表了后者的未來(lái)。作為“萬(wàn)通”的海外版，萬(wàn)通從“中國(guó)”項(xiàng)目上汲取營(yíng)建與運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，全球配置軟資源，建立各種世界超 水準(zhǔn)的資源平臺(tái)，將充分服務(wù)于“萬(wàn)通”系列產(chǎn)品在內(nèi)地的連鎖擴(kuò)張，這一優(yōu)勢(shì)并非內(nèi)地其他發(fā)展商可比。 　　在馮侖看來(lái)，海外不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)因發(fā)展時(shí)期早、成熟度較高，對(duì)產(chǎn)品與服務(wù)的理念更為深入，只有在海外市場(chǎng)投入真金白銀，赤身肉搏，才能夠?qū)W到真功夫，而這樣的功底將是萬(wàn)通地產(chǎn)決勝內(nèi)地高端物業(yè)市場(chǎng)的底氣。 　　萬(wàn)通地產(chǎn)的商用物業(yè)投資不僅戰(zhàn)略清晰，而且戰(zhàn)術(shù)層面近年來(lái)不乏創(chuàng)新。萬(wàn)通地產(chǎn)把商用物業(yè)投融資模式體系化，對(duì)應(yīng)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)的四個(gè)階段，進(jìn)行不同的組合運(yùn)用：在拿地前夕，即引入戰(zhàn)略投資伙伴實(shí)現(xiàn)股權(quán)合作，共同開發(fā)，以此降低自有資金投入；在開發(fā)建設(shè)階段，引入私募股權(quán)投資基金（PE）、銀團(tuán)貸款或信托資金，完成項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)；在持有經(jīng)營(yíng)階段，引入商用物業(yè)孵化基金，實(shí)現(xiàn)早先合作股東的利益退出，并加強(qiáng)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理，以提高租金與出租率為目標(biāo)；然后，在出租率與租金收益保持穩(wěn)定后，通過(guò)各種金融產(chǎn)品比如REITS等，向包括養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等機(jī)構(gòu)出售部分或全部權(quán)益。 　　目前，萬(wàn)通地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及在建狀態(tài)的商用物業(yè)大體遵循這一思路。去年底，萬(wàn)通地產(chǎn)聯(lián)合體奪標(biāo)北京CBD中服Z3地塊，就是聯(lián)合多家不同專業(yè)背景的機(jī)構(gòu)共同競(jìng)標(biāo)。在體量近14萬(wàn)平方米的杭州萬(wàn)通開發(fā)中，通過(guò)股權(quán)基金的方式轉(zhuǎn)讓了51%的權(quán)益，實(shí)現(xiàn)了合作股東的利益退出，提前回收了部分投資收益。另外，在目前出租率達(dá)100%的萬(wàn)通D座中，通過(guò)不到2年的運(yùn)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)滿租，繼而向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)物業(yè)貸款等融資方式，提高了股東自有資金使用效率。 　　在這樣的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)策應(yīng)下，萬(wàn)通地產(chǎn)未來(lái)的商用物業(yè)將以“萬(wàn)通”展開版圖。商用物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理許良飛表示，萬(wàn)通將集中在京津環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、成渝地區(qū)復(fù)制，主要在北京、上海、天津、杭州與成都等城市展開。 　　萬(wàn)通地產(chǎn)目前在萬(wàn)通控股的業(yè)務(wù)比重占到80%，隨著萬(wàn)通控股的發(fā)展，萬(wàn)通地產(chǎn)所占比重會(huì)逐步縮小到50%。 成為商業(yè)地產(chǎn)的馮小剛 　　盡管馮侖已經(jīng)抽身而上，奔著萬(wàn)通控股三年內(nèi)海外整體上市的目標(biāo)，在大萬(wàn)通層面謀篇布子，但萬(wàn)通地產(chǎn)的股權(quán)結(jié)構(gòu)沒(méi)有發(fā)生任何變化，馮侖作為實(shí)際控制人也沒(méi)有發(fā)生任何變化。更重要的是，多年來(lái)其商業(yè)哲學(xué)已經(jīng)浸染到萬(wàn)通地產(chǎn)的骨子里。在他看來(lái)，萬(wàn)通地產(chǎn)做商用物業(yè)就是要“成為商業(yè)地產(chǎn)的馮小剛”。 　　因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也好，商業(yè)地產(chǎn)也好，“不差錢，不差地，不差機(jī)會(huì)”，關(guān)鍵是你是否做到了“良心好，手藝好，眼光好”，如果你成為商業(yè)地產(chǎn)的張藝謀或者馮小剛，那么“好錢就會(huì)跟著你走”。 　　他解釋說(shuō)，單按照保險(xiǎn)行業(yè)資金投資新的規(guī)定，將可增加大概4000億到商用物業(yè)領(lǐng)域，他們一定選擇風(fēng)險(xiǎn)比較低，回報(bào)有保障的項(xiàng)目。再比如，還有大量的私人銀行的錢。隨著經(jīng)濟(jì)和金融的發(fā)展，雖然從銀行渠道的融資受到了限制，但市場(chǎng)上并不差錢。如果你是上述所說(shuō)的“三好生”，你在找錢，錢也在找你。至于土地，由于是空間的生意，理論上也是動(dòng)態(tài)無(wú)限的——只要在容積率和地價(jià)上有了空間，就相當(dāng)于有了新的土地。而從機(jī)會(huì)上說(shuō)，由于中國(guó)市場(chǎng)廣大，總會(huì)有機(jī)會(huì)。 　　“既然這個(gè)市場(chǎng)不差錢，不差地，不差機(jī)會(huì)，差的是三好生，那么你急什么？我們的追求永遠(yuǎn)是好，是能力，較終把自己變成商業(yè)地產(chǎn)的張藝謀或者馮小剛”。在馮侖看來(lái)，產(chǎn)品選擇和運(yùn)營(yíng)能力的重要性高居頭位，他認(rèn)為當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題是租金不夠長(zhǎng)期和穩(wěn)定，租金不夠，因此不足以支持財(cái)務(wù)上的一些安排，比如REITS，“其實(shí)主要不是政策環(huán)境不夠，是市場(chǎng)表現(xiàn)不夠”，他說(shuō)，萬(wàn)通地產(chǎn)的商用物業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新是馬拉松的長(zhǎng)跑過(guò)程，只要是“三好生”，就能持續(xù)不斷地保持自我超越。而這種低風(fēng)險(xiǎn)，中速度，高回報(bào)的策略能夠堅(jiān)定執(zhí)行下去，就一定能剩者為王。 　　“現(xiàn)在只是馬拉松過(guò)程中的階段掌聲，好日子還在后頭，我對(duì)我們的戰(zhàn)略和新團(tuán)隊(duì)充滿信心”，馮侖說(shuō)。 馮侖欲當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)界馮小剛 　　4月14日，萬(wàn)通地產(chǎn)舉行主題為“轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新”的2011年度新品發(fā)布會(huì)。對(duì)于萬(wàn)通地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，由負(fù)責(zé)商用物業(yè)的副總經(jīng)理周東權(quán)親自來(lái)?yè)?dān)當(dāng)主持人，看出萬(wàn)通對(duì)年度新品發(fā)布會(huì)用心之重，使得本次發(fā)布會(huì)意義非凡。3月31日，萬(wàn)通地產(chǎn)聯(lián)合體剛剛以15.5億元摘得上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期04號(hào)地塊，為萬(wàn)通地產(chǎn)商用物業(yè)布局再添新彩。 　　這是馮侖布局大萬(wàn)通，辭任萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)之后，萬(wàn)通地產(chǎn)新管理團(tuán)隊(duì)的次亮相。新董事長(zhǎng)許立、總經(jīng)理云大俊等高管悉數(shù)到場(chǎng)。 　　更為重要的是，本次發(fā)布會(huì)上萬(wàn)通地產(chǎn)厚積薄發(fā)，在商用物業(yè)領(lǐng)域集中發(fā)力，推出5大新項(xiàng)目，算上萬(wàn)通地產(chǎn)已經(jīng)持有經(jīng)營(yíng)商用物業(yè)項(xiàng)目，達(dá)到6個(gè)，未來(lái)5年 (至2015年)，商用物業(yè)開發(fā)面積將超過(guò)100萬(wàn)平方米、總投資約150億元、持有投資級(jí)商用面積超過(guò)50萬(wàn)平方米、目標(biāo)年租金收入11億元。 　　馮侖完成身份轉(zhuǎn)換之際，萬(wàn)通地產(chǎn)較好的劇情正在上演。 　　超百萬(wàn)平方米投資級(jí)物業(yè) 　　新劇情正由新任董事長(zhǎng)許立揭開面紗：目前，萬(wàn)通地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中、在建及待建的投資型商用物業(yè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備已達(dá)到6個(gè)，分別是北京萬(wàn)通D座、北京區(qū)Z3地塊、天津萬(wàn)通、杭州萬(wàn)通、天津泰達(dá)城R3地塊和上海虹橋地塊。規(guī)劃建筑面積高達(dá)113萬(wàn)平方米，至2015年，萬(wàn)通地產(chǎn)自持的營(yíng)業(yè)中投資級(jí)物業(yè)面積超過(guò)50萬(wàn)平方米，持有物業(yè)估值超150億元。 　　從口號(hào)、起步，到規(guī)劃面積超100萬(wàn)平方米的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，萬(wàn)通地產(chǎn)商用物業(yè)戰(zhàn)略布局耗時(shí)數(shù)年，區(qū)別于輕率進(jìn)軍的做法，萬(wàn)通地產(chǎn)的商用物業(yè)戰(zhàn)略要求厚積薄發(fā)，嫻熟引入金融、資本工具，一旦發(fā)力，前景可期。 　　萬(wàn)通地產(chǎn)商用物業(yè)的規(guī)模不菲，而其相對(duì)價(jià)值則更加突出，

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