南城駿馬山莊房產糾紛暴露購房合同又一缺陷。

　　近日，東莞市人民法院就南城駿馬山莊C組團房產糾紛作出判決。判決認為，因為該樓盤開發商東莞市南城區房地產開發公司于交樓期限前取得了《工程竣工驗收報告》，而開發商與業者在購房合同中約定的交樓條件是“經驗收合格”。據此，東莞市南城區房地產開發公司不存在違約行為，原告要求退房的申訴理由“沒有依據，予以駁回”。

　　該裁決不僅引起原告的強烈反彈，更引發業界和市民的議論。有市民認為，《工程竣工驗收報告》是由開發商組織有關單位自行完成的。難道開發商搞出來的報告認為工程合格，工程就合格了？如果這樣的話，天下就很難找到不合格的工程了。以開發商搞出來的驗收報告作為交房憑證，無異于承認在商品房質量糾紛中，開發商既是運動員，也是裁判員。

　　問題在于，業主與開發商簽訂的購房合同上，關于收樓條件，僅寫了“經驗收合格”幾個字，并未規定該驗收應該由誰主持，“驗收合格”的結論應該由誰做出。但從常理判斷，為公平起見，不應該由開發商組織對自己工程的驗收，并自己宣稱自己的工程合格。

　　原告李先生(化名)等11個業主對人民法院的一審判決難以接受，決定提起上訴。

　　逾期交樓起糾紛

　　本案的原告是李先生等11人，被告是東莞市南城區房地產開發公司，糾紛由南城駿馬山莊C組團部分業主未能按時收樓引起。

　　李先生的情況是這樣的：2007年9月9日，他與東莞市南城區房地產開發公司的委托代理機構東發公司簽訂了《廣東省商品房購賣合同》。對于交付期限和標準，該合同約定，“出賣人在2007年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，經驗收合格商品房交付購受人使用。合同還約定，“逾期超過90日，每日應按照房價款萬分之三支付違約金；逾期超過90日，購房者有權解除購房合同”。

　　2007年12月31日，李先生等一批業主如約去收樓，卻發現小區連綠化、大門等基礎設施都沒有完成，東莞市南城區房地產開發公司也無法向業主提供業主所要求的“綜合驗收合格證”。業主認為，只有出具“綜合驗收合格證”，才證明建筑物已經如合同所約定的那樣，“經驗收合格”了。

　　“連大門都沒做好，綜合驗收合格證也沒有，這樣的商品房怎么能收樓呢？”李先生等業主拒絕收樓。

　　面對業主的質疑，東莞市南城區房地產開發公司在2007年12月31日當天，向業主發出了一份承諾書，承認“今日無法提供《建筑質量認證書》和《綜合驗收合格證》，小區綠化、大門施工尚未完成，不符合收樓條件”。為此，開發商和委托人東發新村建造有限公司“承諾在2008年1月25日之前將綠化完善，并達到全部收樓標準”。

　　在過完春節后，業主們數次來到了駿馬山莊C組團踩點。期間，開發商逐漸完善了剩余工程，綠化和大門也做好了。不過，對于業主們要求提供的“備案證明”和“綜合驗收合格證”，開發商卻一直無法出示。

　　更令業主不滿的是，部分業主欲與開發商代表協調此事，一熊姓經理卻數次推脫自己“在深圳”，或是直接關機，業主無法找到開發商代表商量收樓的事情。

　　此后，業主因該項目一直沒有取得“綜合驗收合格證”，拒絕收樓。再后來，因延期交房已超過90天，李先生等據合同約定要求退房未果。

　　2008年7月，11名業主將東莞市南城區房地產開發公司告上了法庭，請求法庭判令開發商同意按合同約定給業主退房，并按照已付房款賠償購受人的損失。

　　何為“驗收合格”？

　　法庭上，被告東莞市南城區房地產開發公司認為：該商品房在2007年7月15日經五家單位聯合驗收，并已出具《竣工驗收合格報告》，已經具備了交付使用的條件。也就是說，合同中所說的“驗收”，指的就是這個竣工驗收。

　　開發商認為，當然，在這個“竣工驗收”后，公安消防、環保部門還將進行其他驗收，但這些驗收不屬于竣工驗收，而屬于“綜合驗收”的范疇。

　　至于業主提及的在建設部門備案登記的問題，開發商認為，備案只是行政部門對房地產開發企業進行行政管理的一種方式。備案，不屬于竣工驗收的范疇。即使未辦妥備案登記事項，也并不影響“商品房工程竣工并經驗收合格”的事實。

　　因此，逾期收樓的責任全部屬于李先生等11個業主本人。

　　6月15日，東莞市人民法院做出一審判決，認定東莞市南城區房地產開發公司與李先生等11人簽訂的《商品房購賣合同》合法有效，雙方應履行合同中規定的義務，駁回了李先生等業主的訴訟請求。

　　法官表示，對于建設工程的驗收，目前國家實行的是“竣工驗收備案制度”，即由建設單位負責組織設計、施工和工程監理等單位進行“竣工驗收”。工程經竣工驗收合格取得《工程竣工驗收報告》的，應視為已驗收合格，可交付使用。

　　對此判決，原告李先生等11人認為不妥。他們爭辯說：消防驗收是在2008年9月通過的，這已經是約定交房時間的9個月以后了。在消防驗收合格之前，開發商已經可以出具所謂《工程竣工驗收報告》。這是否表明，一個房子，在消防驗收尚未進行的時候，就可以認為已經“驗收合格”了呢？

　　李先生認為，開發商據以證明自己的所謂《工程竣工驗收報告》，是開發商與其他相關合作方進行的一種“自檢”，沒有經過權威的第三方的監管認可。而業主們所要求的竣工驗收備案，則是國家的強制性規定，是商品房交付使用的前提條件。因此，在判定什么是“經驗收合格”時，應該以是否完成了竣工驗收備案作為必要條件。

　　何為“驗收合格”？

　　法庭上，被告東莞市南城區房地產開發公司認為：該商品房在2007年7月15日經五家單位聯合驗收，并已出具《竣工驗收合格報告》，已經具備了交付使用的條件。也就是說，合同中所說的“驗收”，指的就是這個竣工驗收。

　　開發商認為，當然，在這個“竣工驗收”后，公安消防、環保部門還將進行其他驗收，但這些驗收不屬于竣工驗收，而屬于“綜合驗收”的范疇。

　　至于業主提及的在建設部門備案登記的問題，開發商認為，備案只是行政部門對房地產開發企業進行行政管理的一種方式。備案，不屬于竣工驗收的范疇。即使未辦妥備案登記事項，也并不影響“商品房工程竣工并經驗收合格”的事實。

　　因此，逾期收樓的責任全部屬于李先生等11個業主本人。

　　6月15日，東莞市人民法院做出一審判決，認定東莞市南城區房地產開發公司與李先生等11人簽訂的《商品房購賣合同》合法有效，雙方應履行合同中規定的義務，駁回了李先生等業主的訴訟請求。

　　法官表示，對于建設工程的驗收，目前國家實行的是“竣工驗收備案制度”，即由建設單位負責組織設計、施工和工程監理等單位進行“竣工驗收”。工程經竣工驗收合格取得《工程竣工驗收報告》的，應視為已驗收合格，可交付使用。

　　對此判決，原告李先生等11人認為不妥。他們爭辯說：消防驗收是在2008年9月通過的，這已經是約定交房時間的9個月以后了。在消防驗收合格之前，開發商已經可以出具所謂《工程竣工驗收報告》。這是否表明，一個房子，在消防驗收尚未進行的時候，就可以認為已經“驗收合格”了呢？

　　李先生認為，開發商據以證明自己的所謂《工程竣工驗收報告》，是開發商與其他相關合作方進行的一種“自檢”，沒有經過權威的第三方的監管認可。而業主們所要求的竣工驗收備案，則是國家的強制性規定，是商品房交付使用的前提條件。因此，在判定什么是“經驗收合格”時，應該以是否完成了竣工驗收備案作為必要條件。

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