8月10日同日公布2010年中報的萬科和保利兩大地產商，都清晰地表達了近期要發展商業地產的意圖。與萬科試探性的小幅度轉向不同的是，保利堅定地表示要穩步加大商業地產投資。而保利在這一領域多年來的布陣打拼，使得其形成了相對成熟的操作模式和階段性優勢，或許在這條路上可以走得更為順遂一些。

住宅老大萬科這回得“跟著跑”

沒有人會懷疑萬科在住宅領域的龍頭地位。8月10日，萬科發布年中報，上半年萬科共實現營業收入167.7億元，凈利潤28.1億元。其上半年的銷售數字則兇猛異常，前六個月累計實現銷售金額367.7億元，即便是在新一輪調控實施的嚴峻背景下依然達到了有史以來的較好水平。但是，面對住宅領域增量空間的放緩，以及利潤收入缺乏持續增長點，萬科也開始重新適應市場，將觸角伸向了商業地產。

只不過，這一觸角伸得十分謹慎。在8月11日的業績推介會上，萬科表示未來發展仍以普通住宅為主，近期商業地產不會超過10%，未來兩三年也較多不會超過20%。

而就在此前不久的7月11日，萬科集團及各地分公司幾十位高管齊聚深圳，圍繞如何操作商業地產項目展開激烈討論。較終，與會高管統一了思路：萬科要在主流城市持續增長和領跑，必然要有多元化的轉型；在二三線等城市則依然可以通過住宅開發去發掘城市化的潛力。在具體的操作模式上，集團總部授權各地先行試驗，在過程中總結適合萬科的商業地產開發運營模式。“萬科決心已定，并鼓勵分公司積極嘗試，試錯了也會容忍。”一位相關人士介紹說。

事實上，回歸的信號去年年底便已釋放。2009年11月16日，萬科總裁郁亮對全國眾媒體高調宣布新戰略：萬科未來將加大持有型物業的儲備，并在近期陸續推出養老物業、酒店及商業配套等多種物業類型，住宅與開發持有物業比為8∶2。2009年8月，商業名家凱德置地的毛大慶跳槽萬科，坐鎮華北，惹人遐想。

萬科今年也確實在商業地產上作出了諸多嘗試：一是今年4至5月間，萬科開始在北京、西安、東莞和武漢，全力營造3個體量巨大的商業地產項目以及一個高端商務酒店項目，總投資額高達百億元；二是6月9日，在大本營深圳，萬科對外發布新產品策略，宣稱深圳萬科將從單一的住宅產品升級為多元化業態經營；三是6月22日，萬科的頭個城市綜合體項目萬科國際廣場在蘇州舉辦了商業發布會……

由于此前多年專注住宅、回避商業，萬科積累下頗具規模的商業地產項目儲備，為轉型提供了廣闊的平臺。但遲到的萬科同時也缺少商業地產開發建設、運營管理經驗，在先行的競爭對手面前，不得不采取“跟著跑”策略。萬科的商業地產之路，還有很長的路要走。

保利加大商業地產土地儲備

與萬科的謹慎相對應的是，保利地產的態度更為堅決。保利打算將商業物業的投資比例逐步增大到總體投資的30%，在未來的3年內，將持有型商用物業面積增加到300萬平方米。事實上，保利地產做商業地產已經有很多年，商業地產一直是其發展戰略之一。經過從2002年至今的建設規劃，近一兩年，保利的商業地產項目已進入運營階段。

對于萬科總裁郁亮“并不認為商業地產的盈利會好于普通住宅”的觀點，保利地產的一位證券部工作人士強調：“不是說商業項目收益就差，這比較片面，比如保利的會展項目收益就非常好”。

該人士稱，保利地產的會展項目，也就是廣州保利世界貿易，往期2年收益就達到了2個億。保利地產在半年報中也稱：上半年，保利的商業地產經營穩步提升，經營面積約55萬平方米，實現經營收入約2億元；4月10日佛山保利洲際酒店正式開業，成為洲際品牌頭家開業三個月即實現了正現金流的酒店。

對土地儲備決定市場占有份額的房地產市場而言，保利的目標是所在市場占有率應該進入該城市的前三。保利同時認為商業地產的抗風險能力較強，因此必要的商業地產土地儲備同樣重要。2010年，保利在商業地產上的土地儲備力度有所加大。

公告顯示，2010年上半年，保利新增土地儲備（占地面積）約359萬平方米，總土地儲備花費約227億元。26宗土地當中，僅4幅為純住宅用地，其余22宗地塊為商住兩用地及純商業地塊，支付的地價約173億元。

商業地產開發的一大門檻是持有物業需要壓占大量的資金，保利地產同樣面臨這一巨大的壓力：大型寫字樓、酒店之類的商業物業，在大量占用資金上尤甚。保利地產年中報顯示，115個在建擬建項目中，包括綜合體、寫字樓、商住、商業等類別在內的商業地產項目，不下15個。15個項目在115個項目中，數量占比雖然還不到15%，但是對商業地產投入的總資金卻很驚人。比如廣州保利、廣州保利中環廣場、南海水城、成都保利國際廣場和廣州保利世界貿易這幾個項目加起來，計劃總投資就接近100億元（按權益比算）。而保利地產自2006年上市以來，到2010年6月，四年半的凈利潤合計也才95億元。

仲量聯行投資部經理劉裕通分析稱：“房企轉向商業地產，一方面是因為住宅市場受樓市調控政策的影響頗大，另一方面是因為當下開發商拿地成本增加，住宅未來預期利潤開始攤薄。”他指出，像萬科、保利這樣資產上億的企業，持有一定數量的商用物業，對穩定企業資金有一定作用。如果經營得好，會給企業帶來穩定的現金流增長。同時他認為，當下房企通過增加商業項目比重來平衡發展風險，需要評估自身資金抗風險能力以及人力物力上的配置，預計未來1-2年住宅開發商轉型的趨勢將更加明顯。