國內養老地產調查：投入大 概念多 定位高

　　與發達國家相比，我國的養老產業才剛剛開始發展，尚無真正成熟的模式，也沒有以養老產業為主業的上市公司。目前，聲稱要進入這一行業的企業，大多與地產相關。

　　正因為此，國內的地產商進入養老地產時雖然頗為高調，但在實際運營中，卻又小心翼翼。記者選取了國內幾個有代表性的樣本調查后發現，由于養老產品的復雜性和多樣性，即使是同一個企業，也不一定只選擇一種模式，而是多方面試水，試圖尋找出較合適的盈利模式。

　　“賣房子”的太陽城/

　　位于北京市昌平區的太陽城項目，占地面積42公頃，建筑面積32萬平方米，其中24萬平方米為老齡住宅，另外8萬平方米為持有型老年公寓。太陽城董事會主席朱鳳泊不止一次地在公開場合表示，太陽城70%的土地和建筑做養老住宅，銷售70年的產權；其余30%的土地面積做養老功能區、持有型物業。“這樣的意義在于風險可控，而不會在做養老產業初期摸不著門、找不著北，較后半途而廢自己倒閉。”簡而言之，太陽城是用“70%的出售”來養“30%的出租”。

　　對于養老地產來說，無障礙設施、醫用塑膠防滑地板、一鍵呼叫系統等適老設施必不可少，軟性服務也不可或缺。太陽城的老年公寓涵蓋自理、半自理及不能自理的老年人，并配套建設了一所太陽城醫院，級別為一級甲等。

　　“太陽城的模式是無獨有偶的，復制難度很大。”養老行業人士田國勇對記者表示，“北京太陽城1998年開始建設，當時國內還尚未重視老齡化問題，太陽城已經超前一大步。以太陽城的規模來看，今天很難再在一線城市周邊拿到如此的土地。”

　　“賣會員”的親和源/

　　太陽城主要是“賣房子”，上海親和源則側重于“賣服務”。

　　親和源官網顯示，公司在上海市浦東新區康橋鎮投資近6億元，建成中國個會員制養老社區上海親和源。社區占地面積8.4公頃，建筑面積10萬平方米。配備專業護理院和社區醫院、健康會所、配餐、老年大學，以及圖書館、文體活動室等。

　　要住進這樣的社區，費用也不菲。親和源上海項目的房屋不出售產權，作為養老產品，以會員卡的形式進入市場。會員卡分為A、B卡兩種，A卡不記名，可繼承、可轉讓，有效期與房屋土地證的權限相同；以A卡78平方米的房間計算（可入住兩名老人），除了118萬元的會籍費，每年還需要支付3.98萬元的費用。B卡是記名卡，不可轉讓，可終身居住。如果老人在親和源沒有住滿15年，可按年份折算退還給家屬，如果居住期超過15年，就沒有余錢可退；以B卡70平方米的房間計算，會籍費60萬元，每年年費為4.2萬元（可住兩位老人）。

　　親和源副總裁華山告訴《每日經濟新聞》記者，公司用了三年時間收回投資，5年時間便實現了管理和服務的盈虧平衡，目前1500個床位已經基本住滿。公司早就在籌備上海的個、第三個項目。不僅如此，公司已經在全國其他地區建設親和源項目，建成并進入運營的有海南親和源、遼寧親和源、海寧親和源等。

　　“會員費+服務費”這樣的養老模式并非親和源獨有。去年，遠洋地產聯合哥倫比亞太平洋公司及Emeritus公司，共同組建了“椿萱茂·凱健”項目，該項目用“會員費+月費”的收費方式。其中，會員費為50萬元，有效期20年，而月費則根據護理的等級不同而不同。例如，一位老人想要入住一居室，需要交納的床位費為每月1.5萬元至2萬元，護理費為每月5000元，此外還有不同等級的餐費。

　　綠城董事長宋衛平在一次記者會中談到，養老地產是綠城必須做成的事業。綠城典型的養老地產項目是桐鄉雅達國際生態園項目中的養老公寓，該項目規劃6000套養老公寓，總建筑面積為50萬平方米，計劃于2014年交付。項目采取租售并舉的模式，特點是配有占地2萬多平方米的老年大學，是“學院式”的養老模式。綠城還對外宣稱，要在未來的10年時間里打造100家養老院。

　　“多點開花”的萬科/

　　萬科也早已經開始試水養老地產，不同之處在于，其既有直接“賣房子”的模式，也有自己的服務品牌。

　　以萬科幸福匯為例，其主要以養老概念來“賣房子”。北京房山竇店的“萬科幸福匯”在2013年完工，推出100多套養老地產房源作為試點，分成兩種業態，分別是利用商業配套建設的“活躍長者之家”、配建于住宅部分的“活躍長者住宅”。其中，“活躍長者之家”是老年公寓，共有130套房間，戶型面積在60~80平方米、規劃建筑面積為1.6萬平方米，公寓周邊配套醫療服務站、心理咨詢、老年學校等設施，以及24公里呼叫護理服務、餐、果蔬超市等貨上門、收費代繳等服務，公寓的持有者即萬科本身。“活躍長者住宅”則直接面向市場銷售。

　　此外，萬科在杭州的“隨園嘉樹”項目，也是養老概念，頭度開盤推出兩棟樓共50套，售價15000元/平方米，很快。但萬科并不認為這是成功，因為“購主都是青壯年，是為自己日后養老做準備”。

　　萬科方面曾對外表示，未來將在16個社區配建養老配套綜合樓，全部由北京萬科的養老團隊持有和運營，不對外銷售，僅為滿足萬科小區的老人。

　　萬科的探索并不止于此。除了“幸福匯”，萬科還推出了“橡樹匯”品牌，主要“賣服務”。

　　記者走訪了成都“橡樹匯·長者專顧”，這是一家日間照料，每日的營業時間從早八點到晚八點，提供三餐及點心、午休及活動場所，以及協助淋浴、康復理療等服務。該工作人員告訴記者，物業持有者是萬科，目前只提供日間服務，暫時沒有全托服務，目前自理老人的每月費用為2600元。該工作人員表示，未來萬科也有做全托業務的想法。

　　成都萬科在給記者的回復中寫道：各個城市的老齡化進程不一樣，客戶的需求也會有所差異，所以，目前并沒有統一的做法。成都目前的“長者專顧”只是多種形式的嘗試之一，“全國各地萬科所提供的養老地產服務形式因本地市場與客戶需求存在差異而各不相同”。

　　有志打通金融通道的保利/

　　保利地產的模式稍有不同。公司在2012年11月推出了“保利安平·和熹會”，個項目名為“西山林語和熹會”，由北京保利安平養老產業投資管理有限公司運營，該公司是由保利地產及安平投資有限公司共同出資建立。項目總建筑面積約2.2萬平方米，內設200套居住單元，分為標準間、VIP套間、加護間。和熹會采用的收費模式同樣為 “會員制+房租”，前期需要繳納10萬元的押金，還有2萬元的醫療押金。入住者離開時，這筆錢可以全額退還。

　　這部分費用看起來有些像會員制，但其實二者有本質的區別。世聯行在其關于養老地產的報告中指出，，從財務角度，押金嚴格來講不能算作收入，但是會員費用可以較為靈活地計入財務報表；，從盈利效果角度，押金制受限于床位數量，而會員卡可以實現超售；第三，從經營角度，押金對應的房間或專業床位是固定的，會員制可以比較靈活安排。

　　除了押金之外，和熹會的收費標準按不同房間來定，根據居住面積和朝向，租金從5000元~11000元/月不等；每個房間有兩張床位，單張床位租金是房間租金的一半。此外，每人每月伙食費900元，看護費500元及以上不等。

　　項目開發初期，入住率并不理想。從2013年8月開始，和熹會對價格進行調整。記者從和熹會官網上看到，費用調整后，如果按照較優惠的價格計劃，和熹會靠北邊的房間，自理型老人一個月吃住護理全包支付3400元即可。據媒體報道，其負責人表示，價格優惠后，入住率有一定提升。

　　保利地產副總經理胡在新曾表示，目前西山林語和熹會項目還處于虧損階段。未來計劃用3~5年時間使養老產業的運營進入穩健經營階段，基本實現盈虧平衡，同時規劃用8~10年左右達到發達國家的盈利水平，打通金融通道，通過REITs（房地產信托投資基金）上市。

　　將“押金制”用到有效的要數北京的太申祥和。其官網顯示，太申祥和山莊（國際敬老院）于1999年開始試營業，于2002年10月16日正式開業，它是全國頭家推行會員制養老模式的國際敬老院。項目內的北京太申祥和醫院于2002年正式開業，為一級甲等醫院。在網站上還可以看到，中醫館是其特色之一，會員們可以針對自身的問題，預約不同的中醫進行咨詢。

　　記者以咨詢為名致電太申祥和，對方表示目前已經住滿，不確定何時會有名額。他告訴記者，入住者需要繳納120萬元的押金，除此之外，每月只需要繳納幾百元的生活費即可。記者進一步詢問“就是說用這120萬元的利息來支付日常費用？”對方表示“可以這么理解”。

　　“不差錢”的泰康人壽/

　　2010年9月，保監會發布《保險資金投資不動產暫行辦法》，保險資金正式獲準進入養老地產市場。到2012年底，保險系企業在養老地產領域的投資已超過500億元，包括國壽、泰康、平安、合眾等企業。

　　其中，泰康人壽是較早試水養老社區的險企。2009年11月，保監會批準了泰康人壽養老社區股權投資計劃，2012年4月，泰康人壽推出了國內款保險與養老社區相結合的“幸福有約”綜合養老計劃。同年6月，養老社區在北京昌平奠基。去年，命名為“泰康之家·燕園”的養老社區實體模式亮相，該養老社區占地面積17萬平方米，建筑面積30萬平方米，總共能容納3000戶居民入住，頭批600余戶、共約800位

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