章 貨幣政策與房地產業

2007年12月5日，經濟工作會議在北京結束。這次會議基本上是以11月27日中共政治局會議上精神為基調來展開的。即2008年的經濟工作的基調是，堅持穩中求進，保持經濟持續平穩較快協調的發展，把防止經濟增長由偏快轉為過熱、防止價格由結構性上漲演變為明顯通貨膨脹作為宏觀調控的頭要任務。為了實現上述兩項的任務，2008年中國宏觀經濟政策將出現一個顯著的變化，就是在實行穩健的財政政策同時，實行“從緊的貨幣政策”。

實際上，中國政府在2007年已經從貨幣因素的角度控制經濟過熱，中國人民銀行宣布從2007年12月21日起第6次加息，調整后，1年期存款基準利率由現行的3.87%提高到4.14%，1年期貸款基準利率由現行7.29%提高到7.47% 。5年以上商貸和個人住房公積金貸款利率則不變。中國人民銀行12月8日宣布,從2007年12月25起,上調存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，這是央行年內第10次提高存款準備金率。

中國多年的穩健的貨幣政策的改變是有它的深層次的原因的，那就是中國經濟出現過熱的現象，中國的物價增長有些快了，中國經濟泡沫多了。而作為在相當長的一個時期里是我國國民經濟發展的重要支柱產業之一的房地產業過熱與經濟過熱有著密切聯系。IMF的研究表明，12個國家發生的16次金融危機中有12次存在房地產“泡沫”。日本和香港房地產“泡沫”破滅嚴重危害了其金融業，導致了長期的經濟衰退。

因此，應該用從緊的貨幣政策對房地產業進行控制，多次加息的累積效應也一定會對房地產業的過熱起到抑制作用。

節 貨幣政策的傳導機制

一般說來，貨幣政策是一個國家的貨幣當局通過對整個經濟中的貨幣供應量、信貸規模的控制以及對整個金融系統的管理，來影響實際經濟運行的一系列措施。具體地說，貨幣政策就是一個國家透過銀行，根據全國的經濟情況，調節其全國的貨幣供給量或利率水平，以達到維持經濟穩定與促進經濟發展之目標。更具體地說，在短期內，當一國經濟出現衰退時，增加貨幣供應量、降低利率，央行采取擴張的或從松的貨幣政策，以便刺激總需求，達到提高就業、增加產出的目標；在經濟出現通貨膨脹之時，減少貨幣供應量、提高利率，央行采取緊縮的或從緊的貨幣政策，以便抑制總需求，達到穩定物價、避免通貨膨脹的發生。

近十年來，央行一直采取的都是穩健的貨幣政策，直到今年二季度才改為“適度從緊的貨幣政策”。而這次經濟工作會議，把“適度從緊的貨幣政策”轉為“從緊的貨幣政策”，也就意味著2008年中國的宏觀調控政策將發生根本性轉向。也就是說，2008年的貨幣政策，對國內貨幣供應不僅會從量上收緊，而且也會從價格上來收緊；不僅會對貨幣投放在年度上進行總量的控制，而且會對貨幣投放在季度、甚至于月度上進行總量上的控制。

貨幣政策對房地產價格的傳導機制是：

，利率調整對房地產價格的影響

利率調整對于房地產價格的影響我們通過房地產市場上各個主體的行為來分析。

以利率上升為例，降息對房地產價格的影響具體表現為三點：

（1）促使居民轉移儲蓄。當利率上升時，居民儲蓄增加，消費和投資會從金融投資領域和實物投資領域流入儲蓄，促使房地產價格降低。

（2）增加居民抵押貸款的利息負擔。當房貸利率上升時，房地產的需求會減少，某種程度上會使房價下降。

（3）增加房地產開發商的建設成本。由于房地產投資開發資金多、建造期限長，以自有資金很難完成。多數房地產企業投資資金來源的一半以上依賴銀行貸款。利息增加后，無疑增加了開發商的建設成本，減少了房地產的供給，有抑制房價的作用。

：存款準備金率調整對房地產價格的影響。存款準備金率的變化是所有貨幣政策工具中信號較強、力度的一種。存款準備金率的上升或下降可以直接通過作用于貨幣乘數引起貨幣供應量的大幅增加或減少。銀行提高了法定存款準備金，相應降低貨幣乘數，降低了社會信用總量，促使金融機構在銀行的存款增加了。

第三，貨幣供應量對房地產價格的影響。在凱恩斯看來，貨幣供應量的變動較終要通過影響利率來影響其它變量。同利率機制類似，貨幣供應量的變動對于房地產價格的影響也依賴于房地產市場上各類主體的行為選擇。但由于我國目前利率尚未完全市場化，所以貨幣供應量的變動不會完全通過利率機制起作用。除了一定限度內的利率機制外，主要還表現為：

當貨幣供應量增加后，人們將多余的貨幣用于支出，會造成物價(包括金融資產價格和實物資產價格)的上升。這種影響可以是直接的，如直接用多余的貨幣購購房地產:也可以是間接的，既通過建筑材料等價格的上升等引起房價上升。正如弗里德曼的貨幣學派所認為的，貨幣供應量的擴大不必經由利率而是直接通過貨幣余額的支出造成物價上漲。

節 從緊的貨幣政策對我國房地產業調控的有效性分析

由于房地產業具有資源稀缺、供給彈性小；信息不對稱；逆向選擇和道德風險；政府干預失誤等等特點，所以房地產業是經濟泡沫的載體，而房地產業一直是國民經濟的支柱，它與57個產業存在直接與間接的聯系，與投資、消費、就業均密切相關。據統計，2005年中國房地產開發投資達到15759億元，占固定資產投資總額的17.78％，占GDP的8.6％。房地產金融在金融中的地位也越來越重要。2005年底房地產貸款達到3.07萬億元，占金融機構人民幣各項貸款余額的14.84%，與GDP的比率為16.7％。有調查表明，中國房地產開發企業資金的60%以上來自銀行。房地產市場的波動對經濟增長、金融穩定至關重要，因此，國家對房地產市場的發展給予了高度關注，積極實施房地產宏觀調控政策，促進其良性、健康發展。

2007年中國經濟過熱除了國家競爭力的提高和制度變革這兩大根本性的驅動力以外，更與流動性過剩有直接的關系，流動性過剩主要表現在：一方面出口和外貿順差的高速增長帶來外匯占款的迅速增加，導致銀行基礎貨幣的投放快速增長，奠定了市場流動性過剩的宏觀基礎；另一方面，物價水平的緩步走高導致實際負利率現象的出現并不斷加劇，保值增值的內在動力驅使居民一部分儲蓄持續向的房地產分流。因此，2007年中國房價出現井噴現象，由此帶來的總需求型、成本推動型和結構性型的通貨膨脹，作為物價指數的重要成分CPI從2007年1月份的2.2%到11月份的6.9%。

實際上，中國政府從2004年開始，政府就出臺了不少政策來對房地產市場進行宏觀調控，無論是2004年的管住土地與信貸，還是2005年的國八條及2006年的國六條，對房地產市場宏觀調控的政策很多很全面，但是實際效果卻不是那樣理想，房價依然逆勢而上。根據國家發改委、統計局2006年8月15日聯合發布的數據：7月份我國70個具有代表性的大中城市新建住房銷售價格同比上漲6.7，比上月漲幅提高0.1個百分點。其中深圳上漲13.6、北京上漲11.1。與“國六條”和“國十五條”出臺前相比，除上海等極個別城市外，大部分城市房價依然漲勢明顯。原因是多方面的，包括政策疲勞，政策制定過程中的漏洞，政策時間滯后效應，政策執行不力等。

實際上，從我國土地資源的緊缺度來說，中國的房地產供給，特別是普通居住型房地產的供給曲線已經到了向上傾斜的部分，所以說從供給的角度調控房地產會帶來價格的大副波動。

既然從供給的角度調控是低效率的，就要從需求的角度考慮了，根據宏觀經濟學原理，總需求包括消費，私人投資，政府購購和凈出口。總需求的過熱帶動了各種需求的增長，表現為消費旺盛，投資興起，政府購購和凈出口大幅增加，而這些需求的過熱導致了房地產泡沫。

（1）消費方面。正常的消費需求應該隨著人們收入的增加而增加。誠然，近年來我國上調公務員工資，推動了其它層面勞動力收入的上漲，人們的消費傾向增加，消費總需求增加。然而，消費需求的過熱是由某些政策導向刺激而成的。

其一，信貸擴張。長期以來，我國采取寬松的貨幣政策，利率低迷，貨幣供應寬松，這些都直接導致信用消費嚴重擴張，尤其是住房消費貸款的增加。其二，用教育產業化，醫療產業化等手段拉動內需。拉動內需的政策已經主導中國經濟將近十年，這些政策使得原來由財政負擔的支出轉為了居民的個人消費。過熱的消費需求，尤其是信用消費，使得人們膨脹了對住房這種高價消費品的需求。房價雖然高，但是人們可以用將來的錢來購房，這使得原來購不起的人可以購得起房，但代價是做幾十年的房奴，而結果是房地產泡沫形成。

（2）投資方面。中國目前鋼鐵、電解鋁等幾個行業的過熱，不是因為它們本身的過熱引起的，而是整個投資需求引起的。所以這幾個行業的過熱，實際反映了中國整個投資需求的過熱。過熱的投資需求，再加上我國的物價狀況與利率是倒掛的，使得人們愿意購房地產去保值增值。況且前幾年股市情況也不好，人們沒有良好的投資渠道，只好去購房地產。此外溫州，山西一帶閑散資金都流入大城市投資房地產，獲得豐厚回報，起到了示范效應。這種投資性購房一多，再加上一定的投機需求，就形成了房地產泡沫:現在看起來好像供不應求，然而到利率變化的時候，許多房子可能就要拋售了。而大量外資投資于房市更加強化了這一點。

（3）政府購購方面。政府購購主要表現在基礎設施建設上，全國大中城市，甚至小城市都很重視這個部分。2006年上半年，固定資產投資增長強勁，1-5月份，城鎮固定資產投資25443億元，比去年同期增長30.3%，連續4個月上揚，5月份同比增速為2004年9月以來的高點。從總需求的角度分析，固定資產投資占比，增速波動頻繁，影響較顯著，縱觀改革開放二十多年以來中國經濟的發展歷程，對宏觀經濟的調控主要體現在對固定資產投資的調控中。旺盛的政府購購，帶動了相關的行業，同時也鼓勵了人們的預期，對于宏觀經濟的預期，對于房價的預期。此外，一些地方政府興建政績工程，擴大政府購購，也刺激了過熱的總需求。

（4）凈出口方面。可以從我國近年來不斷增加

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