業主：不認可物業私下變更

　　柳女士于2003年5月購購了美樹假日嘉園的一套住宅，2004年7月31日交房時與開發商指定的當代物業管理公司簽署了為期一年的物業管理合同。物業費為1.3至1.6元／平方米。2005年7月31日，當代物業管理公司合同到期，合同自然終止。

　　“當代物業管理做得很好，社區所有的業主都交了物業費。”柳女士說。“但2005年8月1日，在沒有向業主做任何聲明的情況下，海青鳥落物業管理公司就接手了我們社區的物業管理。2005年的9、10月份，我也收到了海青鳥落物業管理公司挨家挨戶投遞的新物業管理合同，但是我并沒有同意簽署這份合同書。”

　　“我們幾家業主并不認可這種私自變更物業管理公司的行為，2005年8月至今，我們幾家業主都沒有向海青鳥落物業公司繳納物業管理費。”柳女士說。“雖然我們沒有業委會，但海青鳥落也從沒公布過物業費的使用情況啊！”突然接到法院傳票，這讓柳女士憤憤不平。“他們的管理非常不到位！社區內有收廢品以及擺攤設點的小販出沒，賣瓷器、賣電器的都在擺地攤；某次我早晨六點出門，竟然發現保安在值班崗亭內呼呼大睡，難怪我們社區會發生幾起入室盜竊案……”柳女士對海青鳥落的管理非常不滿。

　　物業公司：我們只看法院裁定

　　記者輾轉幾次終于找到了海青鳥落物業公司的經理，這位不愿透露姓名的先生對記者的提問一律回答：“無可奉告。”然后說，“這種事情就是公說公有理，婆說婆有理，一切都讓法院來裁定就好了，我現在不便說什么。”

　　據悉，這起物業公司告業主的案件將于3月19日在昌平法院開庭審理，本報將繼續對此案件的進展進行跟蹤。

　　律師說法：

　　物業不應私自轉委托

　　廣大（北京）律師事務所的莊清忠律師認為，在這個案件上，當代物業管理公司存在著一定的責任。《物業管理條例》第四十條中規定：“物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。”莊律師認為，物業管理服務合同在性質上屬于委托合同，其中業主是委托人，物業管理企業是受托人。因此，物業管理合同應當適用《合同法》中第四百條關于委托合同的規定：受托人應當親自處理委托事務。經委托人同意，受托人可以轉委托。轉委托經同意的，委托人可以就委托事務直接指示轉委托的第三人，受托人僅就第三人的選任及其對第三人的指示承擔責任。轉委托未經同意的，受托人應當對轉委托的第三人的行為承擔責任。“因為美樹假日嘉園無業委會，所以，前期物業管理不應全部轉委托，這種轉委托行為可視為無效行為。”莊清忠總結說。

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