一、業主辦理入戶時，應向物業管理企業交納哪些費用

根據上海市物價局《關于重申和補充本市住宅入住收費項目和標準的通知》，上海市住宅入住時的收費項目和標準如下：

1、物業維修基金 不帶電梯的按成本價2-3%計收，帶電梯的，按成本價3-4%計收（自2001年起成本價定為每平方米1295元，之前為1198元）高端的商品房提取比例由雙方約定。

2、電度表保證金 單相表80元三相表250元，由業主或者使用人支付；

3、有線電視初裝費240元；

4、建筑垃圾清運費。一般預收物業管理費不超過三個月。

業主辦理入戶時，需按下列規定交納物業管理費：

業主購購期房，應交付自住宅交付使用之日 (按住宅局簽發的住宅交付使用許可證為準)起至辦理入戶手續時的物業管理服務費和不超過三個月的物業管理服務費的預付款；

二、業主裝修住宅是否要繳納管理費

《上海市居住區物業管理條例》明確了裝修住宅的告知要求、禁止行為以及處罰辦法。如果業主或使用人在裝修住宅時損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌，對違者應當勸阻制止并督促改正，對拒不改正的由區、縣房地產管理部門責令限期改正，恢復原狀，并可以處 1000元以上10000元以下的罰款。

市物價局據此發出《通知》，從1997年7月1日《條例》施行之日起，物業管理企業不再向業主或使用人收取管理費、服務費、裝修保證金（押金）

三、什么是前期物業管理

根據《上海市居住物業管理條例》的有關規定，前期物業管理是指住宅出售后至業主委員會成立前的物業管理，即自物業建設項目已竣工驗收至業主委員會成立前的物業管理活動。

新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業管理企業簽訂前期物業管理服務合同，并報所在地的區、縣房地產管理部門備案。

新建商品住宅出售單位與住宅購受人簽訂住宅轉讓合同時，應當將住宅使用公約、前期物業管理服務合同和住宅使用說明書作為住宅轉讓合同的附件。

住宅使用公約不得與法律、法規相抵觸。

新建商品住宅出售單位在前期物業管理期間，不得使用物業維修基金。自前期物業管理服務合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發生的前期物業管理服務費用，由住宅出售單位承擔。自新建商品住宅交付使用之日至前期物業管理服務合同終止之日發生的前期物業管理服務費用，由住宅出售單位和購受人按照住宅轉讓合同的約定承擔。

前期物業管理服務合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂的物業管理服務合同生效時終止。公有住宅出售后前期物業管理，由公有住宅出售前的管理單位實施。

四、物業管理服務中的收費

國家計委、建設部聯合下發了計價費[1996]266號《關于印發《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》的通知》。該辦法規定：

（1）物業管理服務收費應當根據所提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。

（2）為物業產權人、使用人提供公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾 性質的服務收費，實行政府定價或政府指導價。實行政府指導價和政府定價的物業管理服務收費標準，由物業管理單位根據實際提供的服務項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業管理行政主管部門的意見后，以獨立小區為單位核定。

實行政府指導價的物業管理服務收費，物業管理單位可在政府指導價格規定的幅度內確定具體收費標準。物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經營場所或收費地點公布。物業管理單位應當定期（一般為6個月）向住戶公布收費的收入和支出賬目，公布物業管理年度計劃和小區管理的重大措施，接受小區管理委員會或物業產權人、使用人的監督。

（3）實行物業管理的住宅小區物業產權人，使用人應該按物價部門核定的收費項目和標準向物業管理單位繳納服務費，不按規定繳納服務費的，物業管理單位有權按照所簽服務合同的要求追償。物業管理單位與物業產權人、使用人之間發生的收費糾紛，可以物價部門進行調處。物業管理單位已接受委托對住宅小區實施物業管理并相應收取公共性服務費的，其他部門和單位不得再重復征收性質和內容相同的費項。

根據《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》，住宅小區公共性服務收費的費用由以下幾個部門構成：

（1）小區管理服務人員的工資和按規定提取的福利費；

（2）公共設施、設備日常運行維修及保養費；

（3）綠化服務費；

（4）清潔衛生費；

（5）保安費；

（6）辦公費；

（7）物業管理單位固定資產折舊費；

（8）法定稅費。

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