一、如何了解房地產開發企業的資信

購房之前了解開發商的資信是非常重要的。因為在合同簽訂后，購房者通常會向開發商支付一部甚至全部房款。這樣，購房者將面臨很大的風險，一旦開發商由于種種原因不能交房甚至開發企業破產，將給購房人帶來很大的損失，所支付的房款全額收回將面臨很大的困難。特別是目前上海房地產市場活躍的情況下，大部分開發商因為不愁購家，所以大多不愿修改其依據2000版上海商品房預售合同而填寫的合同條款，在合同內容不能有利于購房者的情況下，了解掌握開發商的資信情況尤為重要，這關系到本來就不利于購房者的合同的履行的可能性。購房活動中的風險是無時不在的，我們購房人能做的只有限度地防范風險，將風險減少到較低，與其事后補救，不如事前防范，而防范的步就是資信調查。

購房前對房地產開發企業的資信調查，一般包括以下幾個方面：

1、調查房地產開發企業的資質。

房地產開發企業，即房地產開發商，根據建設部《房地產開發企業資質管理規定》條，房地產開發企業是指在城市及村鎮從事土地開發、房屋及基礎設施和配套設施開發經營業務，具有企業法人資格的經濟實體。

根據建設部二○○○年三月二十三日修改后的《房地產開發企業資質管理規定》，房地產開發企業應當申請核定企業資質等級，未取得房地產開發資質等級證書的企業，不得從事房地產開發經營業務。

房地產開發企業按照企業條件分為一、二、三、四四個資質等級。各個資質的條件如下：

（一）一級資質：（1）注冊資本不低于5000萬元；（2）從事房地產開發經營5年以上；（3）近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或累計完成與此相當的房地產開發投資額。（4）連續5年建筑工程質量合格率達100%；（5）上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；（6）有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；（7）工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；（8）具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；（9）未發生過重大工程質量事故。

（二）二級資質：（1）注冊資本不低于2000萬元；（2）從事房地產開發經營3年以上；（3）近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；（4）連續3年建筑工程質量合格率達100％；（5）上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；（6）有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；（7）工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；（8）具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；（9）未發生過重大工程質量事故。

　　（三）三級資質：（1）注冊資本不低于800萬元；（2）從事房地產開發經營2年以上；（3）房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；（4）連續2年建筑工程質量合格率達100％；（5）．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；（6）工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱；（7）具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；（8）未發生過重大工程質量事故。

（四）四級資質：（1）注冊資本不低于100萬元；（2）從事房地產開發經營1年以上；（3）已竣工的建筑工程質量合格率達100％；（4）有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；（5）工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員；（6）商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；（7）未發生過重大工程質量事故。

一般說來，房地產開發企業資質等級越高，其履約能力就越強。那么，購房者在購房之前如何進行資質調查呢，這里不妨提供一些參考。

此外，房地產開發并不是孤立地進行的，而是一項多元化的開發過程，通常包括三個主要方面，即開發建設、樓盤銷售、物業管理等幾個階段。其中開發建設流程是先進行地質勘察，再進行圖紙設計，然后進行工程施工。但開發商一般并不從事這些具體工作。而且分別交由勘察、設計、施工、監理、銷售、物業管理等單位來完成，開發商在其中只是充當組織者的角色。

購房者只要稍作留意，開發商的資信調查是不難掌握的，從其現有樓盤銷售及消費者的反映中可知一二。設計單位通常可以從開發商的設計圖紙、設計單位的資質及其信譽、以往業績記錄等方面來獲取資信材料。根據現行《建設工程勘察設計企業資質管理》規定，工程設計資質分為工程設計綜合資質、工程設計行業資質、工程設計專項資質。工程設計綜合資質只設；工程設計行業資質和工程設計專項資質根據工程性質和技術特點設立類別和級別。取得工程設計綜合資質的企業，其承接工程設計業務范圍不受限制；取得工程設計專項資質的企業，可以承接同級別相應的專項工程設計業務。取得工程設計行業資質的企業，可以承接本行業范圍內同級別的相應專項工程設計業務，不需再單獨領取工程設計專項資質。

施工單位企業按現行規定，資質分為特級、一級、二級、三級。級別不同，承擔房屋建筑工程的施工規模和程度也不同。特級資質企業可承擔各類房屋建筑工程施工。一級資質企業、二級資質企業、三級資質企業可承擔的房屋建筑工程施工規定可以從《建筑業企業資質管理規定》中查到。

物業管理公司同樣有企業資質分類。只要詳細了解，是不難得到開發商的資信情況的。

2、開發企業股東情況 如果開發商的股東或合建方有法人股東（大多數開發商由或主要由法人股東構成），則應審查每一股東的營業執照，以便了解其基本情況。包括中外合資或中外合作企業各方的注冊登記文件，中方為企業法人營業執照（下稱營業執照），外方為Certificate of Incorporation。另外，如果開發企業系上市公司的下屬子公司，還可以從其上一級公司的年度公報中得到開發公司財務及經營信息，這樣更有利于購房者全面掌握開發商的資信。

3、開發企業的營業執照 開發商本身的較新營業執照。 有效的營業執照應通過工商行政主管部門進行的企業年檢，購方應注意營業執照的頒發時間以及是否蓋有工商部門年檢通過的印章。目前在上海，購房人可以通過上海市工商行政管理局查詢到在滬的房地產開發企業的基本工商登記，上海市工商行政管理局的地址是肇嘉浜路301號。而對于企業的詳細信息，則可以到各區的工商分局進行調查。

4、開發企業的資產狀況 設立時由注冊會計師出具的驗資報告，以便知悉其實收資本的數量和繳納情況等；如果賣方為上市公司可以查閱其財務報表；對非上市公司，可從側面了解其有無財團背景、銀行支持，是否債臺高筑，難以為繼。從企業的工商登記中的年檢報告中，可以看到企業的年檢財務報告。

5、開發企業公司章程

6、如果開發商是中外合資或合作房地產開發公司，購方還應審查下列文件合資合同或合作合同：外經貿主管部門的批準文件；外商投資企業批準證書。

7、如果是聯建或合建，各方之間的聯建或合建合同、協議。

8、商品房開發進度 如果目標房屋建建停停，說明開發商財務狀況不理想，資金難以為繼，或者在工程管理方面存在問題，遇到重大技術困難；倘若是一氣呵成，從開工到目前從無間斷，說明賣方資金情況良好，工程無重大問題。一般來說，多層房屋1年內可完工；高層房屋在2年到2年半期間，只要不發生不可抗力事件和重大技術困難，也應可以建成。

9、樓盤廣告投放情況 考察目標樓盤半年內廣告投放情況，有助于了解樓盤銷售狀況和賣方的財務狀況。一般情況下，持續的廣告投放量大，說明開發商財務狀況良好，樓盤市場反應尚好，但仍未好到令開發商滿意的程度。如果沒有或極少廣告投付，則很可能是兩個極端：一種是樓盤非常熱銷，不用廣告即顧客盈門；一種是樓盤無人問津，打了廣告也無多少反應，或者開發商手頭拮據，無力支付廣告費用。

通過對開發商以上九個方面的調查，相信購房者一定會對開發商的資信有較為清楚的了解，同時能估計到自己所面臨風險的大小，從而作出明智的決策。

二、如何判斷房地產開發商具備預售商品房的條件

2001年4月4日建設部《商品房銷售管理辦法》中為商品房銷售設置嚴格的審批條件，就是為了防止不合格、不合法的商品房進入銷售領域，更好地保護購房者的利益。

目前，在滬購購商品住宅的主要方式是通過開發企業預售購房。《商品房銷售管理辦法》規定：商品房預售實行預售許可制度。在商品房預售階段，由于房屋尚處于建設之中，購房者需承擔相當大的風險，為此《商品房銷售管理辦法》重申商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，必須按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。

《城市商品房預售管理辦法》第五條規定商品房預售應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投人開發建設的資金達到工程建設總投資的 25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

上海市從2001年１０月１日起已提高了商品房預售條件。2000年9月20日修改的《上海市房地產

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