一個樓盤從報批到上市銷售，要經過一系列嚴格的審批手續，才能具有

我們通常所說的“五證”從而較終獲得售房資格。所謂五證，通常指《國有

土地規劃使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、

《開工許可證》、《北京市商品房預售（銷售）許可證》。一般情況下，房

地產開發公司在取得立項批復后向北京市城市規劃管理局申請辦理《建設工

程用地許可證》、《建設工程規劃許可證》然后向房屋土地管理局申請簽定

國有土地出讓合同，交納土地出讓金進而取得《國有土地使用證》，擁有上

述資質證書的基礎上再向北京市城市建設委員會申請辦理《建設工程開工許

可證》，在以上前提下，該項目的房地產開發公司還要投入資金達到總投資

額的25％以上才能領到《商品房預售（銷售）許可證》。如果房地產公司只

交納了部分土地出讓金，那么就只能取得部分樓層的銷售許可證。這是需要

購房者特別注意的。作為普通的購房者，較重要的是詢問和查驗欲購房地產

項目的發展商是否具備《商品房預售許可證》，因為這是房地產開發營銷行

為的一個重要環節。把握住它，就基本了解了該項目的合法性。在這里需要

說明的是，有個別房地產發展商在沒有辦理好相關合法文件的前提下，單方

面開工并銷售，由此而引起的后果是十分嚴重的，屆時，不但當事者要受到

法律和有關規定的制裁，就連不明事理、誤入歧途的消費者的權益也將受到

損害的事例值得每一名購房者記取。

當然，什么事情都不是完全的，鑒于目前個別房地產市場運做程序上的

不夠規范，房地產開發經營管理上存在的一些漏洞，在人們的現實生活中，

的確存在著一些和現行房地產政策的“擦邊”行為，譬如“內部認購房”。

近年來，許多房地產發展商在尚沒有獲得《商品房預售許可證》等有關

證件之前，在小范圍內推出一種“內部認購”的方式銷售商品房，由于房地

產項目在正式推出以前，營銷商對市場接受度尚缺乏足夠的了解和信心，內

部認購價一般定的較低，其運作具有某種投石問路或種試驗田的性質，內部

認購的較重要前提是具有一定幅度的購房優惠，以上優惠一般是比照“開盤

價”而言的，如果按照目前房地產發展商通行的“低開高走”的營銷原則，

內部認購價應該是該商品房銷售過程中的“較低時段價”購房者應給予謹慎

的關注。同時，房地產營銷商為了保證盡可能的贏利，會嚴格的限制和控制

內部認購的銷售量和時間。聰明的購房者如在作好預先準備的前提下果斷出

手，往往能得到實的優惠，這樣一套房計算下來可能會有數以幾萬計的“便

宜”。當然，這種便宜與風險共存，購房者要十分慎重的考察商品房發展商

的資質是否可靠，該項目的發展前景是否良好，該房地產項目的背景情況如

何，除了《商品房預售許可證》以外的合法開工建設的證件是否齊備，以免

不小心攤上麻煩，使自己的合法權益受到損害。

（建筑報 步雄）