慎重簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)

銷售人員在售樓時(shí)發(fā)現(xiàn)購(gòu)房人心動(dòng)，一般會(huì)極力鼓動(dòng)購(gòu)房人先簽訂一份認(rèn)購(gòu)書(shū)，以保證中意的房子不被他人購(gòu)去。為了打消購(gòu)房者的顧慮，銷售人員會(huì)口頭承諾定金可退，而在認(rèn)購(gòu)書(shū)中都約定有“定金（訂金）不予返還”的條款。事實(shí)上，簽下了認(rèn)購(gòu)書(shū)，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間就形成了一種合同關(guān)系，是雙方意思的真實(shí)表示，如果購(gòu)房者不購(gòu)房子，按照合同的約定，定金就真要打水漂了。

律師提醒：不要輕信售房人員的定金可退的口頭承諾，一定要慎重簽定購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)。

驗(yàn)房收房找專家

商品房的質(zhì)量問(wèn)題是很普遍的，消費(fèi)者在購(gòu)購(gòu)房屋或收房的時(shí)候，一定要仔細(xì)檢查房屋質(zhì)量。鑒別商品房質(zhì)量主要包括檢查房屋有無(wú)裂縫；墻、地面有無(wú)滲漏；房屋有無(wú)傾斜；廚、衛(wèi)、門、窗以及水、電、氣等系統(tǒng)有無(wú)質(zhì)量問(wèn)題。

律師提醒：建議購(gòu)房人較好是找熟悉建筑工程、房屋結(jié)構(gòu)方面的專業(yè)人士陪同驗(yàn)房、收房。

面積縮水要還錢

開(kāi)發(fā)商承諾不兌現(xiàn)的問(wèn)題主要表現(xiàn)在虛假宣傳、面積縮水、規(guī)劃變更等。在這里，購(gòu)房者必須知道的是，對(duì)合同建立、房?jī)r(jià)有重大影響的虛假宣傳算違約；面積縮水，誤差比在3%以內(nèi)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人（開(kāi)發(fā)商）返還購(gòu)受人（購(gòu)房者），超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還購(gòu)受人；經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更應(yīng)在變更確立之日起10日內(nèi)書(shū)面告知。未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)告知，購(gòu)受人有權(quán)退房。

律師提醒：建議購(gòu)房者聘請(qǐng)律師指導(dǎo)購(gòu)房，明確違約責(zé)任。

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)大

購(gòu)房前，購(gòu)房人一定要了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)力及信譽(yù)情況，查驗(yàn)“五證”，包括土地使用證、規(guī)劃許可證、建筑工程許可證、開(kāi)工許可證、預(yù)售許可證。但是現(xiàn)在有個(gè)新情況應(yīng)引起大家的注意。有些開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得全部許可證時(shí)就想出售房子，為了規(guī)避法律，而玩起了“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的花樣，就是購(gòu)房者明知開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售，但卻與開(kāi)發(fā)商簽訂“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)”，并交納各種名目的定金、訂金、預(yù)付款、誠(chéng)意金、認(rèn)購(gòu)金等，數(shù)額一般從幾千到幾萬(wàn)元不等。

律師提醒：在“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”后，倘若開(kāi)發(fā)商沒(méi)有得到土地審批、樓盤無(wú)法開(kāi)工；沒(méi)有得到預(yù)售證，房屋不能銷售；不能按期交付房子或房子出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題等情況，甚至遇到開(kāi)發(fā)商“攜款而逃”，由于法律上不確定房屋的所有權(quán)性質(zhì)，購(gòu)房者都難以受到法律保障。“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”風(fēng)險(xiǎn)極大。

延期交房別上當(dāng)

目前對(duì)于明顯的延期交房責(zé)任容易區(qū)分。但在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中有些開(kāi)發(fā)商采取隱秘辦法規(guī)避責(zé)任。比如在不具備交房的條件下，委托物業(yè)公司在購(gòu)房合同約定的期限內(nèi)，通知購(gòu)房者驗(yàn)房、入住或是先裝修。但是實(shí)際上該房根本達(dá)不到入住條件，比如還衛(wèi)生間和廚房水、氣未通；潔具未安裝；房門關(guān)不上；墻皮脫落等一些問(wèn)題。按照現(xiàn)行的商品房購(gòu)賣示范合同，在交房期限后房屋仍達(dá)不到入住條件的，開(kāi)發(fā)商要按延期交房承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。而購(gòu)房者一但簽字領(lǐng)了鑰匙，就相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商交付了房子，購(gòu)房者也放棄了主張開(kāi)發(fā)商承擔(dān)延期交房的責(zé)任的權(quán)利。

律師提醒：遇到這種情況，購(gòu)房者千萬(wàn)不要上當(dāng)。在驗(yàn)收時(shí)，可以把不符合入住條件的情況一一列清要求整改，寫一份不符合入住條件的聲明，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

遲延辦證使不得

一般情況下，開(kāi)發(fā)商手續(xù)不全、交不起土地征用費(fèi)是導(dǎo)致房產(chǎn)證難以辦理的主要原因。所以購(gòu)房者購(gòu)房前要查看開(kāi)發(fā)商的土地證原件，若是抵押房，在附欄中會(huì)明確標(biāo)明。也可到建委公示網(wǎng)站查閱該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況，得到注冊(cè)備案認(rèn)可的開(kāi)發(fā)商公信度高。現(xiàn)行的新版《商品房購(gòu)賣合同》及相應(yīng)的法律、法規(guī)明確規(guī)定有逾期辦證的違約責(zé)任。

但是在現(xiàn)實(shí)中有相當(dāng)一部分卻是購(gòu)房者不愿意辦房產(chǎn)證。這些購(gòu)房人考慮到購(gòu)房是自住，不辦證可省交契稅、公共維修基金；也有人是按揭購(gòu)房，則以不辦證作為與開(kāi)發(fā)商斗爭(zhēng)的武器。不辦證也不交房貸款，由銀行扣劃開(kāi)發(fā)商在銀行的保證金。

律師提醒：房產(chǎn)權(quán)證是證明房屋所有者的惟一合法憑證。所以辦房產(chǎn)證拖延不得。

協(xié)商 投訴 仲裁 訴訟 解決糾紛的四種途徑

購(gòu)房人在明確上述問(wèn)題后，可以選擇合適的途徑去處理糾紛，通常解決糾紛的途徑有四種：與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)商；向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴；仲裁和訴訟。

協(xié)商盡量“白紙黑字”

與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)商是頭選的方法，也是購(gòu)房人通常采用的方法之一。購(gòu)房人希望通過(guò)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)商達(dá)成共識(shí)，共同制定一個(gè)合理的解決方案。但事實(shí)上，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并不愿意與購(gòu)房人協(xié)商，特別是在有關(guān)退房、辦證、質(zhì)量的問(wèn)題上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更是推諉、扯皮或避而不見(jiàn)，購(gòu)房人常常是“跑斷了腿，磨破了嘴”較終也解決不了問(wèn)題。在協(xié)商過(guò)程中，購(gòu)房人應(yīng)特別注意，盡量采用書(shū)面形式，同時(shí)保存好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的書(shū)面答復(fù)，協(xié)商無(wú)效的情況下，購(gòu)房人應(yīng)考慮到消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴，由消費(fèi)者協(xié)會(huì)出面調(diào)解，或者選擇到仲裁機(jī)關(guān)仲裁或到人民法院訴訟。仲裁應(yīng)有書(shū)面約定

仲裁是一裁生效，不同于訴訟二審終審制。但提起仲裁，購(gòu)房人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間應(yīng)有書(shū)面的仲裁約定，否則，仲裁機(jī)構(gòu)是不予受理的。

訴訟的三項(xiàng)準(zhǔn)備工作

采取訴訟方式時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)做到：1、確定管轄法院，《民事訴訟法》規(guī)定，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的訴訟由不動(dòng)產(chǎn)所在地的法院管轄；2、起草起訴書(shū)，起訴書(shū)應(yīng)有明確的原、被告，訴訟請(qǐng)求明確；3、收集所有與本案有關(guān)的證據(jù)材料，以支持自己提出的訴訟主張。

拿不定主意找律師

蘇律師表示，購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)一定要做到慎之又慎，一方面可以減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，即便購(gòu)房中出現(xiàn)問(wèn)題，產(chǎn)生糾紛，購(gòu)房人也會(huì)處于比較有利的位置。

應(yīng)該說(shuō)，很多購(gòu)房人購(gòu)到了稱心的住房，但仍有一些購(gòu)房人由于種種原因遇到了麻煩，產(chǎn)生了糾紛，房屋糾紛由于標(biāo)的大，解決起來(lái)相對(duì)非常困難。如何處理這些糾紛，律師認(rèn)為：購(gòu)房人遇到糾紛時(shí)，應(yīng)冷靜處理，頭先應(yīng)將與房屋有關(guān)的合同、票據(jù)及其他相關(guān)資料收集起來(lái)，仔細(xì)研究手中的材料，分析利與弊，明確所要解決的問(wèn)題和想要達(dá)到的目的。如果購(gòu)房人不能分析出現(xiàn)有的材料對(duì)自己解決糾紛是否有利，不妨咨詢律師，由律師幫助您出謀劃策。畢竟每個(gè)購(gòu)房個(gè)案都是不同的，購(gòu)房人應(yīng)結(jié)合具體情況，采用切實(shí)可行的方法，處理好購(gòu)房相關(guān)事宜。

　　　　　(作者：北京市法準(zhǔn)律師事務(wù)所　蘇國(guó)清)