北京紫玉山莊 (論壇 像冊 戶型 樣板間 視頻)開發商遭遇“先收費后交房”敗局，退還業主607萬房款，另支付30萬違約金

花607萬元在北京亞運村紫玉山莊購了一套別墅的楊先生，因為不接受開發商要求先簽訂《物業管理委托合同》、交納各種費用后才交房的行為，雙方產生分歧以致房屋未能按期交付且訴上了公堂。較終，法院以開發商未能按期交付房屋并且逾期日期超過30日為由，判定雙方解除合約，開發商退還607萬元購房款，并按合同約定的總房款的萬分之五付給楊先生30.35萬元的違約金。

“一直以來，收房必須先簽《物業管理委托合同》、交納各種費用是房地產行業普遍存在的潛規則。雖然消費者對此非常不滿，但迫于開發商的強勢很多人都選擇了默認。”楊先生在接受中國經濟時報記者采訪時表示，自己選擇在3#zhPoint#１5之際公開購房經歷，就是想告訴廣大消費者，房地產行業中的很多潛規則非常不合理，消費者應該通過法律途徑，清除這些不合理的潛規則。

商品房和物業不能捆綁銷售

楊先生與紫玉山莊的這場購房糾紛已持續近3年的時間。據了解，2003年8月13日，楊先生與紫玉山莊開發商簽訂《商品房購賣合同》，約定購購一套面積為332.47平方米、總房款為607萬元的別墅。同年10月13日，雙方又簽訂《補充協議》約定楊先生于2003年8月15日支付筆購房款122萬元；同年10月18日支付筆購房款485萬元。同時約定開發商在楊先生支付的購房款到帳后15日內將房屋交付使用。楊先生在房屋交付使用之日起同意接受該別墅的物業管理公司提供的物業管理行為。

但是，在楊先生按照約定日期將購房款支付給開發商后，開發商并沒有按約定在15日之內將房屋交付給楊先生。原因是開發商要求必須先簽《物業管理委托合同》，交納3年的物業費后才交房。而楊先生認為交房是雙方簽訂的《商品房購賣合同》中開發商必須履行的義務，所以堅持先交房再簽訂下一個合同。經過多次交涉無果后，2004年3月1日，楊先生經過申請后與長安公證處的工作人員前往紫玉山莊售樓處，對辦理入住手續的過程進行了證據保全。主要內容是：楊先生要求開發商交付房屋，而開發商以楊先生不接受物業公司的管理為由拒絕交付房屋。

隨后，楊先生一紙訴書將開發商告上了法庭，以開發商沒有履行交房義務且逾期交房超過30日為由要求解除合同、退房款、支付違約金。在法庭上，開發商紫玉山莊的代理人稱，楊先生支付房價款后，開發商多次通知楊先生辦理接收房屋手續，楊先生以不接收物業公司的管理為由拒絕收房，開發商已經履行了義務，所以不同意解除合同、退購房款等要求。

法院經過審理后認為，楊先生出示的公證書能夠認定楊先生曾要求開發商履行交付房屋的義務；而開發商說“多次要求楊先生接收房屋，楊先生拒不收房”，開發商并沒有提供證據進行證明。因此，北京市中級人民法院于2004年12月17日一審判決雙方解除合同，紫玉山莊開發商退還楊先生607萬元購房款，并按合同約定的總房款的萬分之五付給楊先生30.35萬元的違約金。

一審判決后開發商不服，上訴于北京市高端人民法院。2005年10月20日，市高院駁回上訴，維持原判。據記者了解，雙方至今還就法院判決執行一事在進行斡旋。

“購房合同和物業管理合同是兩份合同，當一份合同還沒執行完時就強迫業主簽另一份合同，這明顯就是不合理的要求。”楊先生告訴記者，商品房和物業管理不能捆綁銷售，這是一種強迫性消費，消費者完全可以不接受。

先交費后交房是行業“慣例”

其實，在楊先生與紫玉山莊購房糾紛的背后，突現的是整個行業都存在的一種潛規則。記者在北京二環內一家樓盤的售樓處調查時發現，在辦理入住手續時，開發商均要求購房者與其簽訂《物業管理委托合同》，交納一年的物業費以及其它一些費用后，才給購房者鑰匙。對于這種行為，該樓盤的一位工作人員表示：房地產行業都是這樣要求的，大家都這樣執行，很多購房者也都是簽了物管合同以后才拿鑰匙入住，這沒什么可奇怪的。

雖然一些購房者因為急于住進新房或者怕麻煩等各種原因，對先簽物管合同、先交費后交房的行為選擇默認。但在業界，反抗這種捆綁銷售行為的聲音卻一直沒有停止過。

2005年11月，購購了新世界家園 (論壇 像冊 戶型)二期一套廚衛精 屋的謝先生堅持先驗房再簽字，而開發商卻提出要先簽訂《結算變更協議》、《交接入住確認表》和《物業管理合同》并交納物業管理費才能辦理驗房和房屋交付手續。雙方發生爭執以致房屋未能按期交付，較終也是訴諸于法庭。

“花了100萬購了套房子，眼看要入住了，卻得到通知，要先收房才能驗房。”百余紫金長安 (論壇 像冊 戶型 樣板間)的業主在2005年同樣因為這個房地產行業的潛規則而不得不選擇將開發商訴上法庭。一位業主代表表示：開發商自己制定了一個收房流程，要求先收房后驗房。業主問這是什么法律法規規定的內容，結果開發商說這是房地產行業的慣例。“房子的好壞業主都不清楚，怎么接收房子？”有業主代表說，購個杯子還要檢查一下好壞，這么貴的房子在沒有檢驗的情況下就必須收下，這顯然是一種霸王規則。

北京律師協會房地產專業委員會律師秦兵表示，要求先簽物管合同、交各種費用后再收房是一種不合理的收房流程，如果按照正確的流程應該先驗收房屋，發現房屋存在質量瑕疵，要求出賣人進行維修，待維修合格后再收房，然后簽署一系列的收房文件。因為出賣人維修房屋導致延期交房，購受人就可以要求出賣人按合同約定承擔延期交房的違約責任。顯然，這種潛規則并不合理合法。

潛規則應該被清除

在2006年3#zhPoint#１5來臨之際，記者就房地產行業存在的潛規則采訪了北京市消費者協會張明副秘書長。

“什么是潛規則，就是沒有明文規定，但在行業中大家卻普遍實行的規則。”張明說，很多購房的消費者都有過這樣的經歷，購房者在與開發商簽定《購房合同》時，合同不能帶走，而是在購房現場就必須簽定。“事實上，這就是一種不合理的潛規則。”

張明告訴記者，很多消費者拿出一輩子的積蓄購房，還有很多人是向銀行貸款購房，而且購房的合同標的價值少則幾十萬，多則上百萬、上千萬。如此龐大的一筆開銷需要謹慎再謹慎、衡量再衡量；況且，房地產是個專業性很強的行業，合同約定的內容相對比較復雜，如果不允許購房者將合同帶回去與家人或專業人士商量，僅在售樓處匆匆看一遍就簽約，顯然對消費者來說是很不公平的。

與此相對應的是，在房地產業的其他環節，如開發商和建筑企業之間簽定施工合同時、開發商與材料商簽訂材料供應合同時，雙方之間都要反復的談判商量，大家都可以把合同帶回去仔細琢磨后才簽訂，在此基礎下訂立合同的雙方地位以及信息公開度都是相互對等的。而在面向消費者銷售時卻不能把合同帶走，這種潛規則是極不公平的。因此，這種潛規則應該被破除。

中國消費者協會常務副會長兼秘書長母建華表示，目前，房地產行業還存在一些不平等的割置條款，限制和侵犯了消費者的合法權益。

“較近中消協在各地消協推薦的基礎上，對不平等合同篩選了二十條，面向社會公開由消費者評出較不平等的十條。這一情況在‘兩會’中也引起了共鳴。”母建華介紹說，較近房地產行業出現一些條款規定：小區外墻面不屬于業主所有，這其實也是一種霸王條款。與此同時，業主交了停車費和管理費，但停在小區的車輛丟失了物業管理公司卻不負責任等等，這些合同都是不公平的。而這些在業界存在的霸王條款、潛規則，都需要盡快清除，才能真正規范整個房地產行業。(記者 王小霞)