編者按：

去年底召開的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，提出了積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，一改以往城市化的提法，一時(shí)間，地產(chǎn)業(yè)界爆發(fā)了二三線城市將因此迎來房地產(chǎn)發(fā)展絕好機(jī)遇的議論。的確，在過往數(shù)年國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過程中，一線城市房價(jià)大幅上漲的現(xiàn)實(shí)部分掩蓋了二三線城市地產(chǎn)市場(chǎng)隱含的機(jī)會(huì)。

這種狀況正在發(fā)生改變。隨著一線城市房價(jià)和地價(jià)越來越高，開發(fā)商的拿地成本和難度都在不斷上升。在這一背景下，廣大的二三線城市對(duì)那些大開發(fā)商而言，就意味著更廣闊的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。以萬科去年新增的土地儲(chǔ)備中，絕大多數(shù)都在二三線城市為例，就非常充分地體現(xiàn)了這一市場(chǎng)趨勢(shì)。

雖然這些城市的購房需求以當(dāng)?shù)厝藶橹鳎績r(jià)漲幅不可能如一線城市般迅猛，但這也意味著風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。而拿地成本較低對(duì)那些在一線城市已難以大展身手的全國性開發(fā)商而言，更是非常大的吸引。因此，深耕二三線城市，將成為諸多開發(fā)商未來的工作。只是，二三線城市的樓市，能否延續(xù)一線城市過往的“瘋狂”，成為未來地產(chǎn)市場(chǎng)的新引擎，仍有待觀察。

CBN記者　趙奕　葉國靖　孫進(jìn)　傅勉　李娟

鎮(zhèn)江：滬寧線“價(jià)格洼地”上演“瘋狂的房價(jià)”

作為滬寧線上房價(jià)較低的城市，在2009年，鎮(zhèn)江的房價(jià)經(jīng)歷了火箭般的上漲，從年初時(shí)的均價(jià)4000元/平方米，到8月份的5000元/平方米左右，迅速攀升至年底的6000元/平方米以上，在一年內(nèi)完成了三級(jí)跳，上漲50%。

春節(jié)期間，《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者走訪了鎮(zhèn)江一些樓盤，其中半數(shù)以上并不銷售，而在售樓盤也僅僅是展示性質(zhì)，絕大部分樓盤都要等到節(jié)后再推新房。

房價(jià)變動(dòng)較劇烈的是去年11月~12月間，中介公司瘋狂到了兩三天一調(diào)價(jià)的地步，鎮(zhèn)江本地房地產(chǎn)網(wǎng)站5天以上信息，基本形同作廢。而原先在鎮(zhèn)江大街小巷很難覓蹤影的房屋中介公司，如雨后春筍般出現(xiàn)在街頭巷尾。

“瘋狂的房價(jià)”

目前，鎮(zhèn)江市區(qū)分為4個(gè)片區(qū)，包括京口、潤州、鎮(zhèn)江新區(qū)和丹徒。其中，京口區(qū)的學(xué)府路和潤州區(qū)南徐大道附近，是鎮(zhèn)江房價(jià)較高的兩大區(qū)域，目前均價(jià)6500元/平方米以上。除此以外，位于鎮(zhèn)江新區(qū)部分地段，均價(jià)也維持在5000元/平方米以上。房價(jià)相對(duì)較低的是潤州區(qū)靠長江擺渡和丹徒新區(qū)，均價(jià)也突破了4000元/平方米，這些區(qū)段拉底了鎮(zhèn)江的住宅均價(jià)。

地處南徐大道附近，萬科·魅力之城是萬科100萬平方米建筑群中的一個(gè)街區(qū)，該小區(qū)在春節(jié)前較后一次開盤的報(bào)價(jià)是每平方米6600元，目前無現(xiàn)房銷售，節(jié)后將開出小區(qū)較南面，靠馬路的4棟小高層，價(jià)格待定，朝向是面對(duì)西南。

記者在售樓現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，在春節(jié)期間前來看房的人絡(luò)繹不絕，但真正預(yù)訂者非常少。現(xiàn)場(chǎng)駐守的置業(yè)顧問對(duì)本報(bào)記者表示，節(jié)后的房價(jià)參照節(jié)前，“應(yīng)該不會(huì)比節(jié)前低。”作為在鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)有開發(fā)項(xiàng)目的先進(jìn)一家一線開發(fā)商，萬科的品牌號(hào)召力支持了其房價(jià)領(lǐng)跑整個(gè)南山板塊。

其中萬科·紅郡作為一個(gè)街區(qū)，毗鄰魅力之城，為四聯(lián)排或六聯(lián)排別墅項(xiàng)目，2008年一期銷售時(shí)，房價(jià)在8000元/平方米左右，現(xiàn)在已經(jīng)攀升至14000元/平方米以上。這一價(jià)格與鎮(zhèn)江聯(lián)排別墅8000元/平方米左右的平均價(jià)格相比，整整高出70%，成為鎮(zhèn)江“較貴”樓盤。

紅郡銷售人員表示，購購者以鎮(zhèn)江市企業(yè)主以及家在鎮(zhèn)江，在上海、蘇州等地工作的白領(lǐng)為主，其一期房源已全部售罄，節(jié)后推出的將是二期。

拆遷助推房價(jià)？

雖然鎮(zhèn)江房價(jià)在2009年漲幅驚人，但從整個(gè)滬寧線橫向比較來看，仍舊是“價(jià)格洼地”。

鎮(zhèn)江房價(jià)爆發(fā)性增長的情況，既和近年來全國普漲相關(guān)，也和鎮(zhèn)江較近一輪的大規(guī)模拆遷有關(guān)系。

近年來鎮(zhèn)江市政府不斷加大舊城改造力度，2009年，鎮(zhèn)江市拆遷了260萬平方米，2008年拆遷面積178萬平方米。鎮(zhèn)江市政府預(yù)計(jì)，未來三年左右的時(shí)間，鎮(zhèn)江市所涉及的總拆遷面積將達(dá)到800萬平方米。

與蘇南其他城市相比，落后5~10年的城市面貌正在發(fā)生著改變，與之相對(duì)應(yīng)的是，房價(jià)也在這股拆遷浪潮中水漲船高。手握拆遷款的居民無意間成為拉抬鎮(zhèn)江房價(jià)的“始作俑者”，這與其他城市投資性需求抬高房價(jià)的情況不同。

一位在售樓處看房的年輕夫婦告訴記者，他們?cè)谑袇^(qū)有套房，打算賣掉換到更偏遠(yuǎn)的地區(qū)，“我也覺得現(xiàn)在房價(jià)高得不合理，不過，現(xiàn)在不購，未來漲上去了更加購不起。”這位先生表示，他眼看著市區(qū)核心位置的樓盤，用一年時(shí)間從5700元/平方米漲到了12000元/平方米。

附表　鎮(zhèn)江商品住宅價(jià)格簡況

較高價(jià)（元/平方米）　14000

成交均價(jià)（元/平方米）　5000~6000

資料來源：本報(bào)整理

金華：以杭州為標(biāo)桿，全民購房

在浙江全省，金華市房價(jià)水平、房價(jià)增幅曾經(jīng)處于倒數(shù)幾位。當(dāng)縣級(jí)市義烏區(qū)域的房價(jià)突破10000元/平方米大關(guān)的時(shí)候，金華市區(qū)的房價(jià)才剛剛邁出上漲步伐，低洼效應(yīng)吸引周邊資金流入。由于有杭州、義烏作為參考標(biāo)桿，金華房價(jià)的上漲趨勢(shì)給人留下了足夠的想象空間。

青年創(chuàng)業(yè)的潘海良是金華地區(qū)蘭溪市水亭鄉(xiāng)玻璃纖維配件廠的廠長。2009年，受累實(shí)體經(jīng)濟(jì)的疲軟和甲型H1N1流感疫情，他的配件廠和后來投資的養(yǎng)豬場(chǎng)都面臨成本提高、利潤下降的問題。

與此同時(shí)，2009年全國范圍的房地產(chǎn)價(jià)格上漲令他動(dòng)心不已，于是，購房成了他沒有選擇的選擇。“購房子可以避險(xiǎn)，并且可以在通貨膨脹的過程中獲得收益。”去年初，他購了一套位于蘭江邊的豪宅山田·御景城的房源。該盤位于蘭溪老城區(qū)核心位置，是當(dāng)?shù)剌^貴的公寓項(xiàng)目。春節(jié)期間，他后悔自己只購了一套，應(yīng)該多購進(jìn)幾套，因?yàn)樗吹搅吮瑞B(yǎng)豬更實(shí)在的獲利空間：購進(jìn)才1年左右，該項(xiàng)目的銷售單價(jià)已從4400元/平方米上漲到7000多元/平方米，漲幅高達(dá)59%。

而潘海良身邊，許多小企業(yè)主更是從蘭溪、義烏、永康、東陽等金華地區(qū)的下轄縣市騰挪出手頭的閑置資金，結(jié)伴進(jìn)城購房。在國內(nèi)城市創(chuàng)造超級(jí)房價(jià)的同時(shí)，部分二三線城市也悄然加入了房價(jià)瘋漲的大合奏。

1月，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)顯示，與2009年同月相比，新建住宅銷售價(jià)格漲幅的2個(gè)城市是：一線城市廣州上漲19.9%、三線城市金華上漲14.9%。

2月，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，與2009年同月相比，1月份的全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格之中，溫州和金華漲幅位居第四名，均為16.9%。

小城市的“進(jìn)城運(yùn)動(dòng)”

蘭溪的棉紡織行業(yè)素來聞名，尤其是毛巾產(chǎn)業(yè)在全省乃至全國占有重要份額。義烏賓王市場(chǎng)毛巾交易區(qū)的經(jīng)營戶對(duì)此都不陌生。

何吉生是蘭溪當(dāng)?shù)匾?guī)模較大的一家毛巾織造企業(yè)的廠長，2009年國際金融危機(jī)橫行，國內(nèi)外的毛巾需求出現(xiàn)一定程度的萎縮，并波及到這家坐落在小鄉(xiāng)村諸葛鎮(zhèn)雙牌村的毛巾織造工廠。眼下，他以及其他富裕起來的家族成員都準(zhǔn)備告別祖輩生活的農(nóng)村，進(jìn)城定居。

老何感覺到，金華房地產(chǎn)市場(chǎng)需求真實(shí)，泡沫成分少，目前房價(jià)基數(shù)比較低。較終，他在金華市區(qū)挑選了一個(gè)叫“香格里花園”的小區(qū)，這是當(dāng)?shù)剌^貴的樓盤之一，其購入價(jià)不足4000元/平方米，面積150多平方米。眼下，周邊新盤的銷售單價(jià)已開始向萬元進(jìn)發(fā)。

蘭溪市的醫(yī)生許恒經(jīng)常往返金華。數(shù)年之前，他就已經(jīng)在金華購購了房子，基本空關(guān)著，坐等升值。在他看來，與一般消費(fèi)性商品市場(chǎng)所不同的是，購房子做決定時(shí)，不會(huì)只考慮居住的問題，而是更要從投資的角度來考慮。購家要考慮的是，用房地產(chǎn)作為儲(chǔ)存財(cái)富的工具，是否會(huì)比放在其他方式上更有收益。

房價(jià)高漲，騎虎難下？

多年來，金華市一直被綠城中國（03900.HK）、濱江集團(tuán)（002244.SZ）、廣宇集團(tuán)（002133.SZ）等浙江省內(nèi)的主流地產(chǎn)商遺忘。原因之一是，金華的強(qiáng)大購購力紛紛出逃，奔赴杭州、上海等周邊熱點(diǎn)城市購房，金華房價(jià)的低洼效應(yīng)日趨明顯。如今，金華周邊城市寧波、紹興等房價(jià)紛紛“破萬”，杭州、上海等地的房價(jià)處于高位，這些流動(dòng)性重新回到金華，并助推了當(dāng)?shù)胤績r(jià)的飆升。

2009年金華這波房地產(chǎn)牛市的上半場(chǎng)是普通住宅的“舞臺(tái)”，下半場(chǎng)的主角則是高端住宅。不少沿江高層和排屋別墅項(xiàng)目都取得了不俗的銷售業(yè)績。處于金華樓市金字塔尖的御江帝景，盡管銷售單價(jià)站在每平方米2萬元以上，但由于地處三江口較佳觀景處，銷售預(yù)約形勢(shì)也一片紅火。

在浙江全省，金華市房價(jià)水平、房價(jià)增幅曾經(jīng)處于倒數(shù)幾位。當(dāng)縣級(jí)市義烏區(qū)域的房價(jià)突破10000元/平方米大關(guān)的時(shí)候，金華市區(qū)的房價(jià)才剛剛邁出上漲步伐，低洼效應(yīng)吸引周邊資金流入。永康、義烏、武義、蘭溪不少投資者都涌到金華購房，省內(nèi)溫州、麗水也占了一定比例。周邊購購實(shí)力相對(duì)雄厚，投資目標(biāo)以高端住宅為主。市區(qū)一些五六百萬元以上一套的豪宅，許多購主都是周邊地區(qū)的投資者。由于有杭州、義烏作為參考標(biāo)桿，金華房價(jià)的上漲趨勢(shì)給人留下了足夠的想象空間。

對(duì)于二三線城市的購房浪潮，瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部主管王震宇此前在接受《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，2010年內(nèi)地房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該較為平穩(wěn)。其中，二三線城市仍然非常看好，不少三四線城市的樓價(jià)2010年還會(huì)穩(wěn)步上升。

臺(tái)州溫嶺：錢多地少，低調(diào)炒房

在2009年全國百強(qiáng)縣排名中，臺(tái)州溫嶺還排在溫州樂清和瑞安之前。房價(jià)走勢(shì)上，自然也不容落后太多。他們認(rèn)同“錢多人多地少是共同特征，有土斯有財(cái)是共同理念”

如果說炒房是一個(gè)舞臺(tái)，那么溫州就是梅蘭芳，臺(tái)州則是程硯秋。前者實(shí)力驚人，聲名彰顯，而后者也是實(shí)力驚人，卻更為低調(diào)。

與溫州比鄰而居，但臺(tái)州連名字的讀音都經(jīng)常被人讀錯(cuò)，甚至包括央視主持人。但無數(shù)民營經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)集群冠絕全國，水泵、空壓機(jī)、小型電機(jī)、鞋業(yè)數(shù)不勝數(shù)。追溯歷史，1982年的冬天，臺(tái)州溫嶺就誕生了全國頭家股份制企業(yè)。

如同縣級(jí)市瑞安了溫州高達(dá)3萬元/平方米的房價(jià)一樣，溫嶺是臺(tái)州的較高標(biāo)桿。在這里，并不光鮮的市容市貌會(huì)給你錯(cuò)覺，而街上密集的奔馳、寶馬和保時(shí)捷會(huì)告訴你一些真相，這些車子開過你身旁的頻率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上海和北京。

如果一個(gè)臺(tái)州人遇到溫州人，哪地的汽車保有量是全國是比較的話題之一。在2009年全國百強(qiáng)縣排名中，臺(tái)州溫嶺還排在溫州樂清和瑞安之前。房價(jià)走勢(shì)上，自然也不容落后太多。他們認(rèn)同“錢多人多地少是共同特征，有土斯有財(cái)是共同理念”。

記者就在去年下半年

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