調控政策持續發力，改善住房也因此受到影響，專業人士建議做出相應調整，以便能夠適應政策影響帶來的變化。調整主要圍繞房貸優惠和稅費減免兩大方面進行，也就是說，改善型購房要做到盡可能多地享受政策優惠。

樓市調控政策持續發力，對改善型需求造成不小影響，在這種形勢下，購房者應該如何應對呢？去年年底，樓市調控政策密集出臺，包括交易費用、稅費、信貸以及土地政策等都做出了調整，對市場產生了巨大影響，市場觀望氣氛逐漸濃烈起來。但對于部分剛性需求來說，迫于實際需要，仍會擇機置業。

據業內人士介紹，目前改善型需求為市場購房主力。雖然政策對投機性需求加大了打擊力度，但不可否認的是，改善型需求也受到了不同程度的影響，交易過程以及交易方式也不同于以前。對此，專業人士建議購房者應該做出相應調整。

購房多為改善型

在春節長假期間，上海的付先生可沒閑下來，除了走親訪友外，他還有個任務，就是四處尋找合適的房子。兩年前付先生在閔行區的古美社區內購購了一套一室戶，雖然面積不大，但還能滿足小兩口居住。不過現在形勢不同了，因為兒子已快滿三歲了，準備從湖南老家接過來在上海上幼兒園。兒子到來之后，還要請保姆，屆時，現有的居住條件肯定滿足不了。

年前國家出臺一系列宏觀調控政策，使得房地產市場遽然降溫，市場觀望氣氛越來越強烈，為此付先生也曾為是否購房而猶豫過，但考慮到實際需求，他還是決定購房。"如果現在不購，就只能去租房。與其等待，還不如現在購房提前鎖定成本，說不定是個理性的選擇呢。"付先生說。

其實，像付先生這樣的購房者還是存在的。記者從滬上部分中介公司了解到，目前市場上現有的剛性需求中，主要為改善型需求和婚房需求兩大類。上海美聯物業閘北區域經理劉慶霞介紹說，附近市場的改善型居住需求約占總成交量的4成以上。而來自北京和廣州二手房市場信息顯示，改善型需求也是主力。北京中原三級市場研究部有關人士表示，選擇在今年2月份置業的改善型比例也不小，約占3成。

政策影響變化多

不過付先生在看房過程中卻碰到了一個難題，即自己的戶口中只有兩個人，愛人還是外地戶口，因此他不清楚自己的人均面積到底應該如何計算。如果只能按照兩口人計算的話，現有的住房面積已經超過上海較新公布的人均居住面積33.4平方米的標準，顯然不符合改善型購房的標準。

不可否認的是，宏觀調控政策對樓市產生了巨大影響，"國四條"明確提出要"抑制投機"，毫無疑問，投機性需求必然成為主要打擊目標。雖然政策仍保護改善型需求，但此類購房者亦不可避免受到了一些影響。

上海"我愛我家"權證部經理渠福琴告訴記者，目前改善型購房程序以及交易過程與之前相比發生了變化。"如果不了解其中的變化，有可能會讓自己在購房過程中面臨不少困惑。"她說。就如繳納契稅而言，在目前情況下，即使是購購普通住房，也需辦理頭次購房證明，這樣在繳納契稅時才能享受到1%的優惠。

此外，目前改善型購房在按揭貸款優惠條件、退稅等方面，與以前相比都發生了變化。這要求購房者對此有詳細了解，并根據這些變化做出相應調整。

注意四點是關鍵

對改善型購房影響的，無非是住房按揭貸款以及稅費這兩大方面，因此專家建議應該圍繞這兩大方面主動做出調整。

能否享受到7折優惠利率，以及稅費方面能否得到減免，這關系到能否得到真金白銀的實惠。就如房貸來說，同樣是20年期80萬元的按揭貸款（等額本息還款法），7折優惠利率與8.5折利率（市場水平），月均還款差額為385元。如何操作呢？專業人士表示應該在優惠條件、退稅辦理方法、交易過程等方面多加注意。

一、優惠條件要清楚

自己到底是否滿足申請優惠房貸的條件，這需要取得相應的證明材料。據了解，對于改善型需求來說，是否滿足申請優惠房貸條件，較主要的條件就是現有家庭人均居住面積是否小于全市人均居住面積。上海市較近公布的全市人均居住面積為33.4平方米，那么對準備改善居住條件的購房者來說，應該低于該水平才行。

決定現有人均居住面積跟住房面積和家庭人數有關，其中家庭人數彈性較大。據了解，之前家庭人數的確定由所在街道居委會開具證明即可，而目前則由市交易出具的《借款人及家庭人員情況表》具體內容為依據。其中需要注意的是，對于新增加的人數設定了時間限制，如父母同住者，遷入時間必須超過一年，否則不納入家庭人數計算范圍。舉例說明，如劉先生家中原本有三口人，半年前母親前來同住，如現在購房，在計算家庭現有人均居住面積時，因為母親戶口遷入時間不滿一年，所以只能按照三口人計算。

劉慶霞提醒購房者，為了提前了解自己是否滿足申請優惠房貸條件，可提前可先到上海市交易填寫《借款人及家庭人員情況表》，以便做到心中有數。

二、減稅、退稅有竅門

如何退稅、如何享受稅費減免政策，這都有竅門。目前出售先進一套普通住房并在一年內再次購房的可退稅；購購90平方米以下普通住房可享受1%的優惠契稅稅率。但有業內人士提醒說，如何才能確保退稅以及稅費的減免，則要注意操作方式。

對于出售不滿5年的先進一套普通住房如何退稅，這正是不少改善型購房者會碰到的具體問題。渠福琴表示，出售自己先進一套住房之后，只要在一年之內再次購房，就可以辦理退稅手續。不過她提醒說，如要做到順利退稅，在納稅時必須要注意的是，應以納稅保證金形式繳納。當然，還有需要注意的是，在購房之后還需及時前往稅務部門辦理退稅手續，因為超過1年的規定期限之后，會被自動納入國庫。

而購房時要享受到稅費的減免優惠，也應該注意方法。由于政策規定只對頭次購購90平方米以下普通住房實行1%的優惠契稅稅率，因此即使是改善型購房，如果沒有取得頭次購房的證明，也會被要求按1.5%的稅率進行納稅。對此，渠福琴提醒改善型購房者，可前往各區縣所在的交易辦理頭次購房證明。

三、頭付款項要備足

由于目前各商業銀行對房貸申請條件已收緊，在申請房貸過程中會存在一些變數，因此業內人士提醒說，必須備足頭付款，以防意外情況發生。

劉慶霞告訴記者，目前上海部分商業銀行在審批房貸資質時格外謹慎，只有少部分人如公務員、名企員工等能夠達到優質客戶標準，其余一律從緊，這使得購房者申請房貸難度較大。有業內人士告訴記者，不少商業銀行往往會要求提高頭付比例，鑒于這種情況，業內人士建議頭付款應該多準備一些，以防銀行"突然襲擊"。

此外，鑒于申請7折優惠利率的難度加大，業內人士建議購房者應該重新調整自己的購房預算，做好不能享受較低利率的心理準備。據介紹，目前能夠申請到的房貸利率水平主要集中在基準利率7～8.5折之間。

四、換房程序要理清

此前，購購普通住房一般都能享受到稅費減免以及7折房貸等方面的優惠，但現在已經不同，這要求購房者要理清換房程序。

記者了解到，即使再次購購普通住房，只要套住房的房貸尚未還清，都會被當成"二套房貸"對待，即利率上浮1.1倍。因此劉慶霞表示，如果購房者手中資金并不是很寬裕，那么還是先賣再購為好，以免增加購房成本。

當然，在換房過程中，申請優惠房貸手續、辦理優惠契稅等為新增程序，購房者應該注意及時辦理。

(作者：甄愛軍)