樓市預(yù)期正發(fā)生微妙變化

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不排除后續(xù)調(diào)控再度發(fā)力的可能

 
　　樓市成交的慘淡遠(yuǎn)比預(yù)想中短暫。 頭套房貸頭付較低30%等一系列樓市新政出臺兩個月之后，多地樓市回暖態(tài)勢已較為明顯，在開發(fā)商推盤的刺激下，部分熱點(diǎn)城市成交量大幅回升，房價依舊高位運(yùn)行，個別樓盤甚至出現(xiàn)了價格攀升現(xiàn)象，與此同時，眾房企在土地市場動作頻頻，其中不乏高價地逆市而出，市場各方預(yù)期隨之發(fā)生微妙變化。

　　多數(shù)接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，未來一段時間內(nèi)樓市將維持相對平穩(wěn)的狀態(tài)，成交量有望逐步回升，明年春節(jié)過后房價上漲壓力進(jìn)一步加大，不過，不排除后續(xù)調(diào)控再度發(fā)力的可能。

　　逆轉(zhuǎn)

　　部分熱點(diǎn)城市成交量較大幅度回升

　　新一輪樓市新政出臺兩個月之后，北京、上海等地新房、二手房成交量雙雙回升，與一個月前相比，形勢出現(xiàn)較大幅度逆轉(zhuǎn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，這種局面將持續(xù)至明年春節(jié)前。

　　美聯(lián)物業(yè)的較新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周(11月22日-11月28日，下同)一手住宅市場，四個一線城市中，除廣州外，成交量均有較大幅度回升，其中，北京成交套數(shù)達(dá)2738套，成交面積為28.6萬平方米，環(huán)比分別猛增68.5%和46.2%，漲幅居頭。在上海，佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周上海市商品房成交面積為40.3萬平方米，與前周相比大漲31.7%，商品住宅成交面積為32.1萬平方米，環(huán)比前周大漲50%，有7個區(qū)的成交面積在2萬平方米以上，這一成交量甚至明顯高于9月的周成交水平。

　　部分二線城市也表現(xiàn)突出，其中，重慶上周的成交套數(shù)為6226套，環(huán)比增長25.4%，成交面積達(dá)58.3萬平方米，環(huán)比上漲33.2%。

與一手住宅一樣，二手房的成交量也表現(xiàn)出上揚(yáng)勢頭。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及偉業(yè)我愛我家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上周北京市二手住宅網(wǎng)簽總量為4241套，近三周以來的成交量持續(xù)回暖，環(huán)比前一周則上漲了16%，日均成交量達(dá)605套。

　　這與一個月前相比，形勢發(fā)生了較大逆轉(zhuǎn)。業(yè)界所稱“9·29新政”之后，各地紛紛響應(yīng)并出臺了落實新政的一系列細(xì)則，多個城市樓市成交的回暖態(tài)勢戛然而止，成交量明顯下跌。以上海為例，地方版細(xì)則頒布的周(10月11日-17日)，原本處在今年成交頂峰的上海市商品住宅市場，成交量立即下挫23%，此后四周上海市商品住宅成交量步步走低，直至11月中旬(11月15日-21日)才有所反彈。

　　對于近段時間成交量的上漲，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這主要是受開發(fā)商推盤速度等因素影響，整個市場的供應(yīng)量有所上升。以北京為例，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總經(jīng)理胡景暉表示，造成上周北京樓市新房和二手房成交量雙雙出現(xiàn)大幅上漲的一個主要原因是上周北京新盤大量入市刺激成交量回暖。據(jù)統(tǒng)計，上周北京共有16個住宅新盤開盤預(yù)售。另外，二手住宅市場，可售房源量的增加刺激了成交量的回暖。

　　預(yù)期

　　市場各方預(yù)期逐漸轉(zhuǎn)向

　　在成交量走高的支撐下，商品住宅的均價依舊高位運(yùn)行，個別樓盤甚至出現(xiàn)了明顯的上漲。美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，上周深圳一手住宅成交均價為18672元/平方米，環(huán)比上漲12.9%，杭州一手住宅的成交均價達(dá)22333元/平方米，環(huán)比上漲4%。

 
　　另據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)，上周上海市商品房成交均價為21463元/平方米，環(huán)比前周小幅上漲0 .8%，全市商品住宅成交均價為23008元/平方米，與上周基本持平。尤其引人注意的是，近期上海外環(huán)外幾個項目的售價已接近或突破3萬元，業(yè)內(nèi)人士紛紛驚呼“外環(huán)外公寓價格已直逼區(qū)域價格”。

　　對于房價依舊高位運(yùn)行，美聯(lián)物業(yè)全國研究主任徐楓表示“不意外”，“讓房價堅挺的因素比下降的因素多很多。”在她看來，從中長期來看，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、東西部發(fā)展差距、土地財政、流動性過剩、人民幣升值等都是支撐房價堅挺的因素。就短期而言，除了高端項目的入市拉高了區(qū)域均價的因素外，有效需求仍較為充沛，購房者的預(yù)期正發(fā)生著微妙變化，相當(dāng)一部分購房者認(rèn)為，即使在多重調(diào)控政策之下，房價也很難走入下降通道。

　　徐楓預(yù)測，從現(xiàn)在到明年春節(jié)前，房價將保持平穩(wěn)，“明年春節(jié)過后，如果調(diào)控政策有所松動的話，價格很可能會出現(xiàn)一定幅度的上揚(yáng)。”

　　上海一位長期關(guān)注樓市的投資者陸先生告訴記者，新政剛出來時還在觀望，但“‘狼較終沒有來’，反倒是越調(diào)越漲”，所以自己和身邊的大多數(shù)朋友已決定“個把月內(nèi)就出手”。較近的一項網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，只有3成網(wǎng)友認(rèn)為樓市新政收到了預(yù)期效果，而將近7成網(wǎng)友仍認(rèn)為樓市實際上依然火爆。美聯(lián)物業(yè)全國研究認(rèn)為，新一輪調(diào)控自9月份推出以來，其負(fù)面影響有被市場淡化跡象，面對高企的通脹壓力，自住客入市動力加大。

　　開發(fā)商的預(yù)期轉(zhuǎn)向也表現(xiàn)得越來越明顯，大手筆的“圈地”行為便可在一定程度上加以佐證。繼月初廣州金沙洲地塊拍出區(qū)域較高價后，上周廣州高價地再度逆市而出，據(jù)業(yè)內(nèi)估算，該荔灣區(qū)黃沙大道(廣鐵南站)地塊的平均樓面價高達(dá)17276元/平方米，創(chuàng)下了廣州市區(qū)樓面價新高。

　　另據(jù)公開市場消息，龍湖、萬科、佳兆業(yè)、富力等房企近日在上海、北京、天津、廣東、四川、遼寧等地頻頻出手，佳兆業(yè)更是創(chuàng)造了內(nèi)斬獲9幅地塊的紀(jì)錄。

　　廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛卿對記者表示，由于房地產(chǎn)價格持續(xù)高位運(yùn)行，原先持觀望態(tài)度的眾多改善型住房需求者開始動搖，因而加快了入市的步伐。而在強(qiáng)勁需求的正面刺激下，開發(fā)商也開始轉(zhuǎn)向“謹(jǐn)慎偏樂觀”的態(tài)度。另一位券商分析師則對記者表示，目前開發(fā)商原先“賭漲”的心態(tài)更為偏向樂觀。

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　　政策

　　后續(xù)調(diào)控或再發(fā)力

　　在房價依舊居高不下尤其是市場各方預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)向的情況下，一部分觀點(diǎn)認(rèn)為，后續(xù)調(diào)控壓力將承受更大壓力。

　　就價格而言，新一輪調(diào)控似乎并未讓商品住宅價格出現(xiàn)明顯的整體性松動。仍以上海為例，佑威房地產(chǎn)研究副主任陸騎麟介紹說，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計在未受新政影響的9月，上海全市商品住宅均價為21226元/平方米，
　　這一數(shù)據(jù)在10月攀升至21918元/平方米，高出9月3.3%；而11月前 三 周 的 均 價 更 是 進(jìn) 一 步 上 漲 至22091元/平方米。在9、10兩月都有成交的327個商品住宅項目中，10月均價高于9月的有186個，占了56.9%。

　　從供應(yīng)上來看，有觀點(diǎn)認(rèn)為，新政出臺后雖然出現(xiàn)過短期的供應(yīng)低谷，但大部分時間的商品住宅新增供應(yīng)量依然處于高位，雖然“逼出”供應(yīng)量是調(diào)控的較終目的之一，但事實上，在調(diào)控后供應(yīng)量的萎縮是正常現(xiàn)象，也是調(diào)控政策對于開發(fā)商威懾力的一種體現(xiàn)，而新一輪調(diào)控后新增供應(yīng)量未出現(xiàn)大幅下跌。

　　對開發(fā)商來說，“雖然受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，但上市公司整體償債能力仍處于正常水平，短期內(nèi)地產(chǎn)公司資金斷裂的風(fēng)險很小。”渤海證券分析師陳慧認(rèn)為，從償債能力來看，房地產(chǎn)上市公司流動比率和速動比率在2010年一季度達(dá)到峰值后逐步下降，表明在房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)上市公司的償債能力雖有所降低，但兩者相對于2008年的低點(diǎn)仍有較大距離。

　　另有業(yè)內(nèi)人士對記者表示，打壓剛需的頭付提升和利率優(yōu)惠幅度降低等政策持續(xù)出臺，使得剛需群體指望依靠調(diào)控政策來圓購房夢的想法變得很困難。

　　不過也有業(yè)內(nèi)人士提醒，目前態(tài)勢的持續(xù)也可能引發(fā)監(jiān)管層出臺更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。沈愛卿提醒，目前的情況下，不排除監(jiān)管層出臺更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，比如房產(chǎn)稅或是價格管制等措施。

　　據(jù)披露，在新一輪調(diào)控出臺近兩個月的時候，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國土資源部正在組織一輪大規(guī)模的聯(lián)合檢查，摸底地方對調(diào)控政策的落實情況。業(yè)內(nèi)猜測，不排除有關(guān)部門醞釀后續(xù)調(diào)控的可能。

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