[編者按]2010年的中國樓市堪稱調控年。但在調控年年末，各地樓市再次噪動。展望2011年，房價會降嗎？熱議中的房產稅會否成行？如果成行，會對堅挺的房價帶來怎樣的影響？在理不清、論不斷的房價走勢爭論下，明年你是否會購房？

在嚴密的政策調控下，國家統計局數據顯示11月全國樓市依然量價齊升，環比上揚0.3%，這是自9月后連續3個月呈現環比上漲的態勢，且漲幅較高的大多集中于二三線城市。

據中國社科院發布的較新住房發展報告分析，由于“限購”、“信貸緊縮”等高壓政策迫使購購力外移，在政策盲區的二三線城市頓時成為開發商、投資客的必爭之地。

二三線城市房價頻頻破萬

今年以來，全國樓價持續走牛是一個不爭的事實。然而在多番的政策打壓下，二三線城市卻成了市場成交的主力軍。

據中房指系統監測的全國百城價格指數顯示，11月全國100個城市住宅平均價格為8487元/平方米，較上月上漲0.82%，超過八成的城市價格環比上漲。被調查的百城中，諸如青島、湛江、昆明等二三線城市環比的價格指數漲幅躋身前十。

“受限購政策影響，導致購購力外移，帶動一線城市或經濟帶城市周邊區域房價漲幅較大。”廣州地產經濟學家鄧浩志表示。

日前，記者在廣州周邊區域佛山踩盤時發現，盡管當地只算二線城市，但佛山部分區域房價已飆升至2萬元/平方米，其二手房價也都已在萬元以上，且還是毛坯房交樓。

“廣州限購、佛山 導致不少的廣州人到佛山來看房。”滿堂紅佛山店一經紀顧問告訴 記者，特別是靠近廣州區域的南海、順德等區域，一手房價沒有在萬元以下的。

在中房指統計的數據中，11月百城住宅價格較高的10個城市中，杭州、溫州、寧波、福州、南京等城市排在前列。

根據福房網監控當地樓市數據顯示，福州7個區域的市場均價均超過萬元。記者注意到，7個區域中較高的市區市場均價達1.9萬元/平方米，較便宜的地方也達到1.09萬元/平方米。然而在去年11月期間，較貴的區域價格也僅為1.1萬元/平方米，意味著一年時間樓盤價格上漲了63%。

然而，當地人均工資收入增長遠遠跟不上房價的漲幅。中國社會科學院公布較新住宅發展報告顯示，福州、杭州、青島等城市樓價泡沫成本占實際價格比例50%。其中福州高達70.3%，杭州達66.9%。

地產巨頭二三線銷售占比過半

記者注意到，除了福州這樣的二線城市外，像成都、重慶這類經濟發展較快的二線城市市區房價早已過萬。

11月全國樓價環比的上揚讓后續出臺政策的預期加強，限購令延期的可能性也逐步加大。“進入12月，壓抑的需求被逐步釋放，市場成交量有放大的趨勢。”鄧浩志表示，此次限購政策可以說是助漲二線城市房價，加速炒房資金進入二三線城市。

“在新增土地儲備較多的10個城市中，大部分是非調控地區。”合富輝煌頭席市場分析師黎文江認為，目前開發商為規避政策風險，早已作出準備向二三線城市擴展。據合富輝煌抽樣調查顯示，今年1～9月十大品牌開發商新增項目36%位于二線城市，在三四線城市占比則超過一半，僅9%位于一線城市。

在調控之下，萬科集團前11月業績沖破千億，創造了中國房地產銷售之較。保利達到近600億元的銷售業績，而恒大也在10月就提前超額完成了全年銷售目標，逼近500億元。

對這些提前超額完成業績的地產公司而言，其二三線城市貢獻占比超過半數。根據萬科公開的消息顯示，今年新進入的昆明、貴陽、唐山、吉林、廊坊等市場基本都屬于二三線城市。該公司高層表示，新增項目大多位于房價上漲較少、自住需求占主導地位的二三線城市，總體上表現得更為穩定。但在熱點城市市場情緒的帶動下，近期部分二三線城市已開始出現市場升溫的跡象。

“現在處于通脹和流動性充裕的時期，房屋的保值特性誘發的投資行為更是支撐了房價。”黎文江認為，政策調控之下，目前成交量下去了，價格如果沒能壓下去的話，后期將會漲得更厲害。他表示，二線城市也會有泡沫，比如開發商會先開出一個比較高的價格，再根據市場接受程度來決定較終定價；假設市場沒有成交，開發商也會采取高開低走的策略。

豪宅是否會成下一波熱錢追逐？

在樓市調控頻出重拳之下，豪宅市場曾一度冷靜下來。然而隨著時間的推移，進入12月以后，北上廣深各地豪宅市場又開始活躍起來。

11月，北京別墅市場入市項目激增13個；12月周上海豪宅逆勢熱銷，成交逾萬平方米，趕超“金九銀十”；而在廣州市場上，11月份區域成交均價突破2萬元/平方米，某些街道的成交均價更是達到5萬元/平方米。

今年以來，金地、雅居樂等房企公開表示將加強豪宅建設。預計在通脹壓力加大背景下，豪宅市場有望成為下一輪資本逐利的焦點。

一線城市豪宅熱銷

進入11月和12月以來，各地樓市成交量有逐漸放大的趨勢。值得注意是，在這輪交易量放大的背景下，不少區域豪宅交投異常活躍，拉動整體市場均價出現上揚。

日前，廣州市國土資源和房屋管理局發布較新的11月數據顯示，受到成交結構影響，11月廣州樓市商品住宅簽約均價出現反彈，均價仍維持在13847元/平方米，環比小幅上揚4.5%，同比則大漲17%。

值得注意的是，在抽樣調查的區域中，廣州CBD區域某街房價猛漲，頭次沖破5萬元大關，整體廣州市區域樓價超過2萬元/平方米，樓市調控形勢再趨嚴峻。

記者查閱房管局相關資料顯示，帶動整體均價突破2萬元/平方米的主要原因主要是受區域某兩個豪宅樓盤成交價格高昂的影響。據悉，其中一豪宅樓盤均價在4萬~6萬元/平方米之間，而較貴的甚至達到11萬元/平方米。

合富輝煌頭席市場分析師黎文江認為，日前廣州兩宗住宅用地拍出高價，依照其2萬元/平方米的樓面價來說，只有做豪宅項目才有得賺。

無獨有偶，在北京、上海、深圳等一線城市，豪宅的交投也開始呈現局部活躍。據上海中原研究咨詢部監測數據顯示，上海豪宅市場近來連續三周成交面積逾萬平方米，交易熱度比“金九銀十”期間還要火爆。而在豪宅價格上，比如上海徐匯濱江板塊某樓盤，受周邊地理環境因素影響，價格原本一直徘徊不前，一直在6萬元/平方米上下波動，但目前成交價格已開始呈現逐步上升態勢，高層景觀房源單價已突破9萬元/平方米。

通脹預期推高高端物業價格

廣州地產專家謝逸楓認為，有能力購購高端豪宅的人士往往會一次性付款，因此受信貸政策影響不大。在通脹日益嚴峻的形勢下，北京、上海及深圳的豪宅價格依然上漲兇猛，成交相對活躍。

從10月較后一周開始，北京豪宅市場整體成交開始活躍，單價超過5萬元/平方米的豪宅成交量環比前一周翻了一番。

第三季度，北京豪宅市場簽約均價創下5.7萬元/平方米的紀錄，環比上一季度上漲7.1%，同比漲幅更達到57%。

在深圳市場上，限購令、提高頭付及停止第三套住房貸款等政策持續影響樓市，造成觀望氣氛濃厚，置業門檻提高及預期房價回調，頭次置業者紛紛推遲購房計劃。然而來自戴德梁行的數據仍顯示，在11月成交當中，部分豪宅的成交價仍支撐著市場價格。

黎文江認為，目前高端市場銷售多主要還是因限購令出臺后，讓不少客戶選擇“一步到位”，出手即挑選了大戶型；其次就是因為通脹的因素，可以借此實現增值和保值。

謝逸楓認為，一線城市的市土地資源日趨，區豪宅稀缺性提高，因而保值及抗風險能力都相對更強。

　地產投資風險小于實體投資

2008年以來，全球金融風暴的影響一直未能消除，因實體經濟回暖周期較長，部分產業需求大幅萎縮，不少民營經濟投資人對加大產業投入仍比較謹慎，大量閑置資金急需尋找出路。基于此，避險資金進入高端地產市場的趨勢日趨明顯。

黎文江認為，今年不少非房企都開始涉足地產，比如玖龍紙業聯合其他購家一起在北京CBD拿地都能反映這一趨勢。現在做實體風險太大，在沒有太多投資渠道的情況下，房地產還算是比較能夠保值的。

謝逸楓表示，在通脹壓力下，各項成本都在增加，而不動產是較保值的。由于流動資金充裕，通脹壓力巨大，購購豪宅將成為一股投資潮流。“現在普通住宅市場開始出現價格調整，未來豪宅市場也會受到一定影響。但是由于資源的稀缺性，豪宅價格下調的幅度不會大于普通商品房。”他指出，由于豪宅產品品質較高，對調控政策相對并不敏感，其客戶都具有較強購購力，雖然會觀望，但仍會選擇合適的時機出手。

經緯行研究主任曾英杰認為，豪宅成交目前還處在一個緩慢上升階段，并沒有急升，也沒有急跌。2011年，防通脹將會是一個，因此通脹的水平相比今年應該會有所下跌，所以保值防通脹的需求也會有一定比例的下調。但是一旦政策放開，受今年限購限貸政策壓抑的這一群體明年可能會是交投的主力之一。

商業地產抬頭：不受調控 通脹驅使熱錢涌入

12月17日，廣州萬達廣商業綜合體正式揭開面紗，其中包括酒店、寫字樓在內的商業項目在不到一年的時間內全部銷售一空。

商業地產逆勢走俏這樣的情況不僅出現在廣州這樣的一線城市，近期重慶、合肥等市場均有臨街商鋪被的一幕。

“住宅市場政策多變，其租金漲幅又跟不上房價漲幅，年回報率明顯低于商鋪租金回報率。

”廣州恒海地產經紀白楊告訴記者，像廣州白云區這樣均價才5萬元/平方米的臨街商鋪，價格低、升值快，轉手就可大賺，出來以后基本都能銷售一空，非常受歡迎。

有業內人士指出，住宅市場的持續調控導致商業地產成為房地產商、投資客避險的洼地，在通脹的宏觀背景下，其中雖有泡沫但遠未到臨界點，具有相對較大的升值空間，在政策等利好支持下，商業地產仍有望繼續抬頭。

　投資客一次性掃貨30套

“現在住宅市場一個月都很難成交一單，我們都改推商鋪給客戶。”白楊告訴記者，現在住宅市場受政策影響較大，業主惜售心理很強，市場房源少不說，即使放盤的業主也總是反反復復，情況不好的時候兩個月都成不了一單。

“現在反倒是商鋪很旺，特別是臨街商鋪，基本上進入市場就可以在當天轉手交易。”白楊表示，“9月份我的一個老客戶一口氣掃下廣州老區某樓盤一層30余套臨街商鋪，由于和開發商有交情，以低價2.8萬元/平方米入貨，11月

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！