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        北京房地產(chǎn)15年·風(fēng)云篇 “204條”掀業(yè)主維權(quán)高潮

          編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 763 次

        閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

        前言

        “它填補(bǔ)了當(dāng)時(shí)購(gòu)房者維權(quán)觀念的空白。”談起使自己“名揚(yáng)天下”的“204條”,律師秦兵這樣評(píng)價(jià)說(shuō)。在“204條”面世之前,京城房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷的巨變:一方面,1998年國(guó)家停止福利分房,1999年央行推出個(gè)人房貸,壓抑已久的購(gòu)房需求被徹底解放了,新建樓盤如雨后春筍般遍地開(kāi)花,市場(chǎng)上購(gòu)銷兩旺,一片紅火;另一方面,購(gòu)房糾紛層出不窮,不少開(kāi)發(fā)商的承諾不能兌現(xiàn),業(yè)主維權(quán)屢屢碰壁。

        在此背景下,“204條”于2001年底一經(jīng)媒體推出,便在京城引起強(qiáng)烈反響,叫好者有之,反對(duì)者也有之。一時(shí)間,“204條”成了業(yè)主維權(quán)的代名詞。

        “事實(shí)上,‘204’現(xiàn)象折射出當(dāng)年惡劣的購(gòu)房環(huán)境。從內(nèi)容本身而言,它僅僅是一份細(xì)化的購(gòu)房合同,但放在當(dāng)時(shí)的社會(huì)背景下,它已經(jīng)成為了一種信念,一種追求誠(chéng)信、拒絕欺詐和維護(hù)權(quán)利的信念。”有人這樣說(shuō)。

        合同醞釀?wù)辍?04條”終面世

        1998年春天,秦兵與當(dāng)事人一起來(lái)到法院,得到的卻是一個(gè)非常令他們沮喪的消息。法官告訴當(dāng)事人不要訴訟了,因?yàn)楹贤锩鏇](méi)有注明開(kāi)發(fā)商不辦理產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任。考慮到訴訟的成本與風(fēng)險(xiǎn),當(dāng)事人決定撤訴了。

        走出法庭,秦兵想明白了:在這個(gè)制度不完善的房地產(chǎn)市場(chǎng),合同是購(gòu)房者惟一也是較有力的武器。從此以后,他開(kāi)始寫房屋購(gòu)賣合同,較初寫得很少,每天只寫一兩條,一個(gè)星期也就寫三五條,一年下來(lái)不過(guò)是幾十條。

        1999年夏季,有,凌晨三四點(diǎn)鐘,秦兵從睡夢(mèng)中驚醒,只覺(jué)得一條條現(xiàn)成的條款從眼前閃過(guò),好像過(guò)電影一樣。他立即打開(kāi)電腦,半靠在床上,奮筆疾書,四五個(gè)公里后,268條購(gòu)房合同條款誕生了。

        又過(guò)了兩三個(gè)月,秦兵把整理后的204條購(gòu)房合同條款放在了自己的網(wǎng)站上,讓大家下載,開(kāi)始也就是三五個(gè),后來(lái)發(fā)展到有300至400人下載。

        2001年底,一位記者采訪他,詢問(wèn)房地產(chǎn)糾紛增多的原因,秦兵說(shuō)現(xiàn)行示范合同難以預(yù)防糾紛,隨手把自己的合同給了他。有早晨8點(diǎn)多,律師所里的電話總機(jī)突然響個(gè)不停,秦兵接電話時(shí),對(duì)方問(wèn)的全都關(guān)于“204條”,而且都是從報(bào)紙上得知。秦兵立即出去購(gòu)報(bào)紙,找了兩個(gè)報(bào)攤,報(bào)紙都已賣完。

        購(gòu)房糾紛連連出 九龍事件不堪提

        回憶起這段往事,秦兵告訴記者:“如果說(shuō)前的秦兵和天的秦兵有什么不同,那就是天以后的一個(gè)月內(nèi),我需要不斷地接聽(tīng)電話。那個(gè)時(shí)候,消費(fèi)者會(huì)隨時(shí)問(wèn)你,你要隨時(shí)回答,這種過(guò)程很‘痛苦’,接完一個(gè)電話后,另外一個(gè)電話又響了,持續(xù)了將近3個(gè)月,較多的,要接200多個(gè)電話,這么大的工作量,折射的是京城購(gòu)房者的無(wú)助與無(wú)奈。”的確,當(dāng)時(shí)媒體曝光的維權(quán)事件越來(lái)越多,九龍花園事件更是轟動(dòng)一時(shí)。

        “其實(shí)我們維權(quán)的較終結(jié)果是不成功的。較近幾年,我也遠(yuǎn)離了這些是非之事。”當(dāng)年曾任九龍花園臨時(shí)業(yè)委會(huì)主任的李建國(guó)談起往事顯得很平靜。李建國(guó)之所以出名,緣自他曾帶領(lǐng)業(yè)主于2001年秋和2002年春先后兩次進(jìn)入房展會(huì),打橫幅、喊口號(hào),向開(kāi)發(fā)商宣講他們的維權(quán)要求,以及后來(lái)的被打。

        九龍花園業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的糾紛始于2001年年中。在入住新房半年后,5號(hào)樓業(yè)主發(fā)現(xiàn)售樓人員當(dāng)初承諾的一樓會(huì)所掛上了某汽車公司的牌子,加之對(duì)小區(qū)花園等其他一些配套設(shè)施不滿,許多業(yè)主便組成了臨時(shí)業(yè)主委員會(huì),推舉李建國(guó)做主任,帶領(lǐng)大家向開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司投訴。未果后,他們轉(zhuǎn)而向市消協(xié)、房地局等有關(guān)部門投訴。隨后便發(fā)生了被媒體廣泛報(bào)道的“大鬧房展”事件。

        “維權(quán)始于5號(hào)樓,后來(lái)該小區(qū)8棟樓都參加了。2002年5月14日,我被不明人士打成重傷,維權(quán)逐漸步入低谷。直到今天,這個(gè)案件也沒(méi)有破獲。“李建國(guó)說(shuō)。

        據(jù)當(dāng)年的媒體報(bào)道,李建國(guó)被幾名神秘人在小區(qū)門口保安眼皮底下打成重傷,頭部被打出兩個(gè)大窟窿、右眼恒久性失明、左胳膊粉碎性骨折。

        與李建國(guó)一樣曾被人毆打的還有世紀(jì)城東區(qū)業(yè)委會(huì)原主任楊愛(ài)秋。據(jù)楊女士介紹,2002年10月,世紀(jì)城東區(qū)業(yè)委會(huì)成立后,她曾帶領(lǐng)業(yè)主就小區(qū)會(huì)所、人工湖、物業(yè)費(fèi)、公攤面積等向有關(guān)部門進(jìn)行交涉,并組織召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì),擬通過(guò)招投標(biāo)選擇物業(yè)公司。2002年12月23日,她被一男青年打傷。

        示范文本舊換新 業(yè)主維權(quán)見(jiàn)曙光

        “雖然‘204條’無(wú)力制止糾紛的發(fā)生,但卻填補(bǔ)了當(dāng)時(shí)購(gòu)房者維權(quán)觀念的空白,這也是它能夠引起眾多消費(fèi)者支持的緣故。”秦兵分析說(shuō)。

        在“204條”面世之前,京城房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷的巨變:一方面,1998年國(guó)家停止福利分房,1999年央行推出個(gè)人房貸,壓抑已久的購(gòu)房需求被徹底解放了,新建樓盤如雨后春筍般遍地開(kāi)花,市場(chǎng)上購(gòu)銷兩旺,一片紅火;另一方面,不少開(kāi)發(fā)商的承諾不能兌現(xiàn),購(gòu)房者維權(quán)屢屢碰壁,有些消費(fèi)者因?yàn)椤叭虩o(wú)可忍”而發(fā)生過(guò)激行為。為此,2001年被稱為京城“維權(quán)年”。

        如此頻繁地發(fā)生糾紛,折射出來(lái)的是購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間的信息不對(duì)等。當(dāng)時(shí)北京購(gòu)房者普遍采用的是建設(shè)部在2000年出臺(tái)的《商品房購(gòu)賣合同示范文本》,這個(gè)合同范本一共只有24條,遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法涵蓋購(gòu)房過(guò)程中存在的問(wèn)題。“204條”的出現(xiàn),讓許多業(yè)主明白了,原來(lái)購(gòu)房合同可以這樣簽訂。“從內(nèi)容本身而言,它僅僅是一份細(xì)化的購(gòu)房合同,但放在當(dāng)時(shí)的社會(huì)背景下,它已經(jīng)不僅是購(gòu)房合同,而是一種信念,一種追求誠(chéng)信、拒絕欺詐和維護(hù)權(quán)利的信念。”有人這樣說(shuō)。

        應(yīng)該說(shuō),204條的出現(xiàn)是一個(gè)契機(jī),在多方推動(dòng)下,2005年3月15日,新的《北京市商品房預(yù)售合同》示范文本正式推行,合同條款變成了28條,同時(shí)增加了七個(gè)附件。商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記也在同啟動(dòng),從那天開(kāi)始,購(gòu)房者可以在網(wǎng)上看到項(xiàng)目的預(yù)售許可證號(hào)、公攤面積以及銷售情況,遏止開(kāi)發(fā)商制造旺銷假象以哄抬房?jī)r(jià)的行為。

        采訪過(guò)程中,有不少律師指出,雖然目前的維權(quán)環(huán)境仍有許多不盡如人意的地方,“但在這個(gè)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型期,畢竟還是邁出了可貴的一步。”

        ■政界訪談

        業(yè)主的維權(quán)環(huán)境還不是很好

        王前虎(中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)消費(fèi)指導(dǎo)部主任):從1998年到2004年,商品住房已逐步成為消費(fèi)者投訴熱點(diǎn)中的難點(diǎn)問(wèn)題,因其標(biāo)的額大、“地方保護(hù)”明顯,依靠消費(fèi)者自身的力量解決起來(lái)非常困難。

        中消協(xié)曾經(jīng)接過(guò)一個(gè)投訴,給我印象非常深。2002年夏天,在北京國(guó)際友誼花園入住5年之久的業(yè)主趙女士測(cè)量后發(fā)現(xiàn),購(gòu)購(gòu)的房屋使用面積不到110平方米,但樓書上注明的卻是建筑面積162.87平方米、使用面積126.27平方米。

        百余名業(yè)主立即找到北京的測(cè)繪部門,但北京20多家測(cè)繪單位沒(méi)有一家愿意為此重新測(cè)量。無(wú)奈之下,業(yè)主們只好自費(fèi)從上海請(qǐng)來(lái)具備一級(jí)資質(zhì)的上海市房屋土地測(cè)繪。

        后來(lái)上海市房屋土地測(cè)繪提供的測(cè)繪結(jié)果顯示,原測(cè)量結(jié)果多算了小區(qū)面積1361.6平方米,此外還多算了8000多平方米的公攤面積,合計(jì)金額高達(dá)1億多元。此事成為中消協(xié)近年來(lái)受理的涉案金額較高、爭(zhēng)議面積的一起房產(chǎn)糾紛案。在整個(gè)維權(quán)過(guò)程中,媒體給予了高度關(guān)注,在這種強(qiáng)大的輿論壓力下,到了2003年,開(kāi)發(fā)商賠償業(yè)主2000多萬(wàn)元。

        目前來(lái)說(shuō),業(yè)主的維權(quán)環(huán)境還不是很好,相關(guān)法規(guī)、制度對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者的保護(hù)力度不夠。以這個(gè)事件為例,履行政府職能的房產(chǎn)登記、審核、發(fā)證部門和房屋面積測(cè)量機(jī)構(gòu)“同出一門”,很難做到公平、嚴(yán)格、客觀、公正。

        ■見(jiàn)證者說(shuō)

        當(dāng)時(shí)的購(gòu)房環(huán)境非常惡劣

        陳小姐(秦兵律師前助理,現(xiàn)為某報(bào)社編輯):按照哲學(xué)的思維,一件事之所以會(huì)成為一種社會(huì)現(xiàn)象,這件事情必然是觸及到一些社會(huì)上較為深層的問(wèn)題了。

        “204”現(xiàn)象也是如此。在律師事務(wù)所工作期間,我?guī)缀趺刻於寄芙拥劫?gòu)房者的求助電話,他們遇到的問(wèn)題五花八門,有些甚至可以用哭笑不得來(lái)形容。當(dāng)時(shí)秦律師曾經(jīng)跟我講過(guò)一個(gè)故事,某樓盤的售樓廣告說(shuō)“樓前5米有一條林陰大道”,住了一段時(shí)間,業(yè)主怎么也找不到林陰大道,只在很遠(yuǎn)的地方發(fā)現(xiàn)了一條3米多寬的小路,就質(zhì)問(wèn)開(kāi)發(fā)商為什么欺詐。開(kāi)發(fā)商理直氣壯地說(shuō):這條路的名字就叫“林陰大道”。要知道,這是一個(gè)真實(shí)的案例,可見(jiàn)當(dāng)時(shí)的購(gòu)房環(huán)境惡劣到什么程度。

        對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),一輩子可能只購(gòu)一次房,很可能會(huì)耗盡他們所有的積蓄,因此,他們與開(kāi)發(fā)商之間的信息對(duì)稱就顯得尤為重要。然而,在“204”未掀起輿論熱潮之前,有很多購(gòu)房者居然連購(gòu)房時(shí)可以通過(guò)合同來(lái)維護(hù)自己的合理權(quán)益都不知道,任憑開(kāi)發(fā)商出具什么合同文本,就簽訂什么文本。我就曾經(jīng)看過(guò)一份只有一頁(yè)紙、七個(gè)條款的購(gòu)房合同,而當(dāng)時(shí)那位業(yè)主欲哭無(wú)淚的神情讓我終身難忘。

        事實(shí)上,“204”的作用并不在于能否順利簽下這個(gè)合同,而是讓購(gòu)房者開(kāi)始意識(shí)到原來(lái)他們還可以從這種途徑,以這種方式來(lái)保護(hù)自己的利益。這也是為什么它較終會(huì)形成一個(gè)社會(huì)現(xiàn)象的原因。

        ■大事件

        ●1995年,建設(shè)部出臺(tái)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》(2001年修改),對(duì)房地產(chǎn)購(gòu)賣、與、交換等其他房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程進(jìn)行了規(guī)范。

        ●2000年9月13日,建設(shè)部聯(lián)合國(guó)家工商行政管理局出臺(tái)《商品房購(gòu)賣合同示范文本》,共有24條合同條款,四個(gè)附件。

        ●2001年6月1日,建設(shè)部出臺(tái)《商品房銷售管理辦法》,明確規(guī)定沒(méi)有銷售許可證的房屋,訂金可以退還;廣告內(nèi)容要真實(shí)、合法、準(zhǔn)確;變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)要在10天內(nèi)書面告知購(gòu)房人;商品房交付時(shí)應(yīng)出具“兩書”;商品房交付前必須實(shí)測(cè),為房地產(chǎn)糾紛提供了法律依據(jù)。

        ●2003年4月28日,較高人民法院公布《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》,規(guī)定了五種情況下購(gòu)房者可以向開(kāi)發(fā)商索要雙倍賠償。

        ●2003年12月1日,原北京市國(guó)土房管局出臺(tái)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》,對(duì)原辦法中與較高院的司法解釋相違背的地方作出了修改。

        ●2005年3月15日,《北京市商品房預(yù)售合同》和《北京市商品房認(rèn)購(gòu)書》示范文本正式實(shí)施,其中預(yù)售合同共有28條,7個(gè)附件。

        ●2005年3月15日,商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記系統(tǒng)啟動(dòng),購(gòu)房者可以在網(wǎng)上看到項(xiàng)目的預(yù)售許可證號(hào)、公攤面積等等。

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