“不是我不明白，這世界變化快”，“北京北”的業主們就遇到這樣一個不明不白的事：開發商在售樓的時候說是要建網球場的地方，卻突然通知要建設一個開閉站（電力設施，指只有接通斷開功能的配電站）。

記者在采訪中發現，“北京北”并不是一個特例，在北京的住宅小區中，開發商變更小區規劃的情況屢屢發生，有關業內人士透露，這樣的情況能占到北京住宅小區總數量的80%左右。

天上掉下個開閉站

“購樓的時候我為什么不知道？怎么突然多出了一個開閉站呢？真像天上掉下來的一樣。”“北京北”的一名業主小范對記者說，“北京北”的開發商在銷售4、5、7、8、10號樓時明確社區內包含網球場，并在沙盤上明示了具體位置，但較近卻發通知說，要在原網球場的位置，建設一個10KV開閉站。

在業主看來，小區內建設如此大的開閉站不僅侵占了大家的公攤面積，而且降低了本小區的居住品質，減少了小區住房的升值空間。

“既然之前的規劃要建設開閉站，為什么在賣房的時候不告訴我們，如果知道有開閉站，我就不會選擇購購。這算不算是欺詐行為呢？”小范對記者說。

對于突然增加的、建在網球場位置的開閉站，“北京北”的開發商新天麓房地產開發有限公司的解釋是：20平方米左右的新建小區必須建電力開閉站，10KV的電力形成的電磁場對人體的健康沒有影響。

在一份由新天麓房地產開發有限公司起草的《10kv開閉站釋疑》的書面材料中，記者發現，開發商反復強調了開閉站的建設是“經過規劃部門的嚴格審批的，滿足北京市建筑和規劃規范要求”，“開閉站的報批程序自始至終都是在政府規定的范圍內正常進行”。

“作為開閉站的用地早在總體規劃審批中已明確標為‘市政站點’，開閉站是對已經過規劃部門審批的小區總體規劃中‘市政站點’功能的進一步深化和明確，因此開閉站不是新增加的建筑。”該公司有關負責人說。

開發商覺得自己也很委屈。按照他們的說法，10號樓和11號樓之間的“市政站點”在2006年10號樓開盤前就已經確定了，至于這個市政站點究竟是做什么的，多大規模，他們不知道，當然也談不上隱瞞了。

難找的“規劃部門”

開閉站的建設真的是如開發商所說，是“經過規劃部門的嚴格審批”嗎？

“開發商在書面材料中強調，二十萬平米左右的小區必須建開閉站，但開發商在這里忽略了開閉站的規模，他們要建的可是個280平米、可能要為周邊小區供電的開閉站啊！”“北京北”的一名業主張先生對記者說。

他的疑問是：這樣的開閉站應該屬于市政公用設施，怎么會建在我們住宅小區內？

“北京北的事情我們知道一些，業主曾經到我們這里信訪過。”7月4日，昌平區規劃局綜合科的一位負責人對記者說。

“關于開閉站，開發商在審定設計方案的時候是有的，但他們給業主看的沙盤是沒有的。至于應不應該建？建設多大，這是管理科的事，他們負責審批，你應該問他們。據我所知，目前開閉站還沒有批。”該人士說。

記者隨后和管理科聯系，得到的答復是：這是市政科的事，包括業主的有關信訪都是由他們回復的。

“我們科主要是負責大的、區域性的市政工作，而北京北的市政只屬于小區的配套設施，不在我們的審批范圍，具體哪個科室在辦，我也不清楚。但從程序上看肯定是沒有什么問題的。”市政科的一位負責人對記者說。

但他同時告訴記者，開發商所提到的總體規劃只是一個上游規劃，而開閉站是控制性規劃，應該是在賣房之前有一個明確的公示。作為小區的配套站點，開閉站放在哪里要看開發商和業主的協調結果。

記者希望就開發商所說的“已取得了規劃部門就建設10KV開閉站的規劃意見書”，求證區規劃局有關專業。辦公室有關人員的答復是：這需要聯系市規委，我們專業接受采訪必須要經過市規委的同意。

規劃部門的答復讓一些業主很失望。“我覺得在這樣的矛盾糾葛中，政府有不可推卸的責任，正是因為政府責任的缺失才給開發商的違規操作提供了空間，而業主卻只能對既定的結果進行微弱的維權和反抗。”業主范先生對記者說。

面對規劃變更，政府應有所作為

7月3日，中國消費者協會在京發布《12城市商品住房消費者滿意度調查報告》，報告顯示：被調查的12個城市中，消費者對現住房屋的開發商廣告宣傳內容的誠信滿意度指數為62.50，對開發商廣告宣傳內容的兌現程度評價“一般”。

記者在采訪中了解到，涉及房地產商誠信的“小區規劃變更”現象在現實中屢屢發生，北京的太月園社區、美麗園社區都曾因此而引起大眾的廣泛關注。

一位房地產人士也告訴記者，“小區規劃”往往是開發商手中的一個“誘餌”，等業主發現后，開發商亦有應對之術。

“業主可以退房，我們可以按有關約定賠償，但現在我們的房子可以賣8000多，對我們沒有損失，有損失的倒是業主。”新天麓房地產開發有限公司一位銷售人員對記者說。

“很明顯，這是迫使業主在房價上漲的行情面前放棄追究責任。”該房地產業內人士說。

“這樣的事情太多了。有承諾的設施‘消失’的，有原本沒有的設施突然‘出現’的。”北京的房地產律師秦兵對記者說。

根據他多年從事房地產糾紛的經驗，秦兵透露，在北京，大約有80%左右小區存在規劃變更的情況。

秦兵說，雖然《商品房銷售管理辦法》早有規定，商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃。然而，卻并未明確規定如何去規范行政規劃部門的行為，出了問題，購房者也不知該找誰說理。

“規劃頻繁變更的一個很大的原因，在于有關部門不承擔責任，沒有壓力，沒有相關的制約機制。”秦兵說。在他看來，一些名氣大的開發商，往往因有巨大的資金而得到政府某些部門的特殊“優待”，某些部門甚至給這些開發商大開“綠燈”。

“政府部門應該為大眾服務，面對掌握完全優勢和資源的開發商，面對完全的賣方市場，如果政府部門還不站在民眾的一邊，民眾將何去何從？維權又有何意義？”業主范先生對記者說。

在他看來，能否讓政府部門更好地承擔管理者的職責，減少違規事件的發生可能才是根本，畢竟沒有業主愿意去抗議去上訪去維權，大多數人只想有個安定的家。

秦兵認為，開發商之所以敢這么做，就是因為業主不能聯合起來。所以當前的關鍵是業主自己組織起來，成立業主委員會，保護自己的權益，同時要明確簽訂維權協議，自己開展維權活動。否則一定失敗。

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