每次貸款利息的升降都牽動著準(zhǔn)備購房和正在還貸的市民們的神經(jīng)。

自去年9月份以來，中國人民銀行連續(xù)5次開啟了降息通道的大門，這對貸款購房的市民提出了較高的技術(shù)要求。

跟隨"率"動的節(jié)奏，在當(dāng)前降息周期里，"房貸族"們應(yīng)如何還貸才能節(jié)省購房成本？就此問題，記者采訪了招商銀行雄楚支行理財師姚維薇。

自央行較新一次降息后，公積金和商業(yè)貸款的利率越走越"近"，選擇商業(yè)貸款還是公積金貸款?兩者如何分配呢?

從2008年12月23日起，五年以上公積金貸款和商業(yè)貸款均下調(diào)了0.18%。

五年以上公積金貸款利率從4.05%下調(diào)至3.87%。商業(yè)貸款利率由6.12%下降到5.94%，同時頭次購房享受0.7倍的普通房貸優(yōu)惠，即利率為4.158%，兩者之間的利率差僅為0.288%。這與大多數(shù)時期1%-2%的差額相比，當(dāng)前的公積金貸款的利率優(yōu)勢已經(jīng)很小了。

如頭次購購普通自住房，姚維薇認(rèn)為，目前申請商貸的負(fù)擔(dān)并不比公積金貸款重多少，以貸30萬元20年期為例，如果按等額本息方式還款，商業(yè)貸款月供為1843.01元，公積金貸款月供為1797.46元，前者僅比后者月供多45.55元。

考慮到辦理公積金貸款存在時間較長、貸款額度有限、需要購購保險等因素，姚維薇建議，在選擇商貸和公積金貸款的問題上，投資者應(yīng)視自身情況而定，小額貸款者可選擇商業(yè)貸款，資金需求大者可選擇組合貸款。

頭付比例貸款期限因人而異

頭付較好付多少，貸款期限應(yīng)該選擇多少年？還款方式宜采取哪種形式？姚維薇認(rèn)為，個人頭付比例和貸款期限需因人而異。

如果是青年置業(yè)，由于資金積累不是很充裕，那么頭付的比例越低越好。

以頭次購購90平方米以下的小戶型為例，這類房源可享受頭付兩成的優(yōu)惠，貸款期限可以偏長。而資金充裕者則可提高頭付比例以減小利息支出。

在還款方式的選擇上，等額本息適合每月有穩(wěn)定現(xiàn)金流，且收入穩(wěn)中有升的客戶，同時由于其具有還款利息總額較小的優(yōu)勢，因此也適合購房自住，經(jīng)濟條件不允許前期投入過大的人。

等額本金則適合有提前還貸需求的客戶，和前期資金充裕但后期月收入不好預(yù)測的客戶，但從省錢角度來看，等額本金還款方式要優(yōu)于等額本息方式。

浮動利率是頭選

去年央行6次加息，讓購房者壓力逐漸加大，紛紛選擇了固定利率來避險。不過，進入了降息周期，再選擇固定利率貸款的話，"房貸族"就有些吃虧了。

姚維薇認(rèn)為，當(dāng)前央行連續(xù)降息，利率還存在一定的下降空間，在此基礎(chǔ)上，浮動利率要優(yōu)于固定利率。因為還款初期本金的比重較大，利率的減少明顯使得利息減少，即使后期利率增加了，但本金也剩余不多，所以固定和浮動的利差也變得很小了。

舉例來說，在此輪降息周期前，招商銀行5年期固定房貸的優(yōu)惠利率為6.93%，當(dāng)時相應(yīng)的浮動優(yōu)惠利率為6.6555%，兩者僅相差0.27%；但自9月份幾次降息后，浮動優(yōu)惠利率降到了4.158%，導(dǎo)致兩者差距加大到2.772%，若貸款30萬元20年期，當(dāng)時選擇固定利率客戶則意味一年要多還近5700元。

如果利率再降低伴有升息預(yù)期時，這時可考慮用固定利率貸款以鎖定利率風(fēng)險。

不宜輕易提前還貸

歲末年初往往是房奴們提前還貸的高峰期，如果利率上升，提前還貸很適宜，然而在降息通道下，對于有提前還貸打算的購房者來說，他們是否應(yīng)該放棄呢？

姚維薇認(rèn)為，如果投資者資金豐裕，且每月現(xiàn)金流充足，投資產(chǎn)生的回報大于貸款利率，那么可以不提前還貸。

同時，還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金部分大于利息，那么提前還款的意義也不大。但如果投資者自身每月現(xiàn)金流不穩(wěn)定，月供壓力大或者保守型投資者則比較適合提前還貸減輕生活負(fù)擔(dān)。

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