固定房貸利率轉浮動，改變房貸調整周期

日前,央行宣布在存款利率不變的情況下,銀行各期限貸款利率不同程度下調。而隨著全球金融市場繼續動蕩,不少專家認為我國已經進入降息周期,近期甚至還有再次降息的可能。這對廣大在銀行辦理房貸的客戶來說，無疑有很大的影響，該如何應對和利用這種變化，達到減輕還貸壓力的目的呢？

固定房貸利率可轉浮動利率

去年央行6次加息,讓月供族壓力增加不少,選擇固定利率房貸的人數直線攀升。但是，央行上月降低貸款利率，讓從2006年以來看慣了加息的購房者有些措手不及。因為銀行固定利率房貸的利率本來就比浮動貸款利率高，現在浮動貸款利率下降了，但南京一些銀行的固定房貸利率還沒有下降，固定利率房貸的省息優勢蕩然無存，客戶每月的還貸利息比浮動利率房貸要高出不少。

能不能將固定利率房貸轉為浮動利率房貸，從而減少還貸利息呢？記者昨日從南京部分有固定利率房貸業務的銀行了解到，辦理了固定利率房貸的貸款者是可以轉化為浮動利率的。光大銀行南京分行人士告訴記者，該行固定利率房貸分三年期、五年期等多種，但只要客戶固定利率房貸還款年限超過三年，都可以無條件轉為按浮動利率還貸，如果還貸年限不足三年，也可以轉為按浮動利率還貸，但前提是必須交納剩余貸款本金0.3%的違約金，比如原來貸款50萬元，現已償還了20萬元的本金，那么須交30萬元×0.3%=9000元的違約金。不過，南京大多數銀行人士則表示，只有客戶固定利率房貸到期才可轉為浮動利率貸款，比如客戶原來簽訂的是五年固定利率合同，則必須等五年期滿才行，否則就要交違約金。

銀行人士表示，客戶是否要將固定利率房貸轉為浮動利率房貸，需先仔細算一筆經濟賬，如果轉為浮動利率后節省的利息比違約金多，轉為浮動利率就是劃算的，否則不如不轉。一般來說，如果客戶固定利率房貸辦理的時間還不長，趁早轉還是劃算的。如果客戶不想交違約金，也可以先把剩余的貸款提前還完，再按浮動利率向銀行申請貸款。銀行人士還表示，固定利率房貸比較適合在利率上升時辦理，如果今后銀行貸款利率不斷下降，客戶較好不要辦理這種貸款。

【算賬】記者以南京一家銀行的固貸房貸利率為例算了一筆賬，本次央行降息前，該行10年期固定房貸利率為6.93%，當時相應的浮動利率為6.6555%；降息后，浮動利率降到6.579%，該行固定房貸利率不變，若客戶貸款20萬元，選擇固定利率房貸一年要多還430元。

改變房貸調整周期可省息

對于在銀行辦理浮動利率房貸的客戶來說，如果巧妙選擇房貸調整周期也可省息。記者從銀行了解到，如果央行調整貸款利率，房貸客戶的貸款利率調整一般有兩種時間選擇，一種是在下一年的1月1日開始按新利率還貸，另一種是在貸款利率調整的次月開始按新利率還貸。

銀行人士告訴記者，如果利率進入下降周期，那么購房者選擇"從次月開始按新利率還貸"的方式可以節省不少利息。業內人士建議將要辦理貸款的購房者，在與銀行簽訂房貸合同時，較好是選擇"從次月開始按新利率還貸"的方式。如果客戶目前已經辦理了房貸，而且在合同選擇的是"從下一年的1月1日開始按新利率還貸"的方式，那么能否也轉為"從次月開始按新利率還貸"的方式來還貸呢？南京多家銀行人士接受記者采訪時表示，客戶的利率調整時間方式應遵循合同規定，不能隨意更改。不過，招行南京分行人士告訴記者，該行允許客戶自由轉換房貸調整周期，如果客戶之前選擇的是"從下一年的1月1日開始按新利率還貸"的方式，只要向銀行提出調整為"從次月開始按新利率還貸"的申請，銀行就可辦理，而且不收取客戶手續費。

【算賬】"從次月開始按新利率還貸"比"從下一年的1月1日開始按新利率還貸"可以省多少錢呢？記者以貸款20萬元，期限10年，等額本息還款方式為例算了一筆賬，假設客戶今年8月辦理浮動利率貸款，銀行每月20日扣款，那么按"從次月開始按新利率還貸"，客戶房貸將從9月21日開始執行新利率,與客戶按"從下一年的1月1日開始按新利率還貸"相比較，前者較后者每年少支出月供約100元。

鏈接：提前還貸緩緩再說

如果央行繼續降息，客戶要不要提前還貸呢？對此，銀行人士認為，目前不是提前還貸的好時機，因為進入降息周期后，還貸壓力將越來越輕，客戶較好不要在這個時候提前還貸。

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