一位未署名的讀者說：2000年他在老家購入80平米商品房一套，一次性繳完，目前市值40多萬，父母居住。2006年他又在深圳區購入70平米房二手樓一套，購入價78萬，其中銀行貸款60萬，25年期，月供4100元。目前市值100萬，用于出租，月租金3100元。2008年，他又在東莞區（靠近沃爾瑪及規劃中的輕軌）購入47平米帶裝修的新房一套，購入價42萬多，銀行貸款26萬，25年期，月供2100元。2009年3月交樓，計劃交樓后出租，月租金估計為1500元。

他的月收入為稅后8750元，現有銀行存款5萬元，系租客所交的本年租金。深圳戶口，有公司繳納的基本養老保險，無其它投資。父母在老家，有收入，無負擔。他想通過"以租養貸"的方式，用租金來填平兩套房子的月供，而房產可以做自己的養老基金。

■財務分析

租金不足填補支出

我們從這位讀者的整體財務現狀，來分析其資產負債表：其總資產為187萬元，其中固定資產為182萬元，占總資產90%以上，金融資產僅為5萬元；總負債為86萬元，均為銀行按揭貸款。

我們再來看看他的現金流量表情況：其現時每月的薪金收入為8750元，資產生息收入預計為4600元，加總為13350元。之所以為"預計"，是因為東莞的房產尚未真正產生現金流收入。而支出情況是：理財按揭支出為6200元，生活支出加上孝敬雙親支出，保守估計為每月3000元，總支出為9200元。其家庭財務錄得現金凈流入為4150元。其中主要關注點是：固定資產生息收入與理財按揭支出之間的軋差，令現金流入出現部分負數，需要從薪金收入中抽出來彌補。

■理財規劃

建議資產多樣化

這位讀者主要的理財思路是"以租養貸"。"以租養貸"模式如果不考慮到客觀經濟因素，則會顧此失彼。

投資人選用"以租養貸"模式時，要謹慎挑選可以投資的房產。如果投資房產之后，每月的按揭支出還要高于資產的租金收入，導致凈收入減少，就對投資者的現金流量無益。如果租金收入不能抵消按揭支出，我們就要注意是否存在房屋價格過高的問題。

在"以租養貸"操作過程中，我們還必須關注大的經濟環境變化。我們認為，至少有兩個因素會直接影響此模式的成功與否。

個因素，就是通貨膨脹與央行加息經濟周期的走向。如果這位讀者的租金收入在通脹的上升期仍然沒有戰勝按揭貸款支出，必須考慮到經濟周期轉入通縮期后，收益情況會更差。

個因素，是租金收入的穩定性。珠三角產業升級轉型，勞動力密集型企業減少，造成房產的潛在租客減少，現時的租金經濟已經遇到一定的阻力。

如果這位讀者要堅持"以租養貸"的模式，一定要審慎挑選目標房屋，計算清楚。

我建議這位讀者將自己的資產多樣化。結合自己的近期、中期、遠期理財目標進行選擇。其實能產生收益的資產不只出租房產一種，特許經營權收入、版權收入、商鋪經營收入等等，都是具有產生持續現金流收入的資產，同樣值得我們去考慮選擇。

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