2010年，全國房地產市場經過1月、2月的待機蟄伏之后，3月出現量價持續井噴的局面，一級市場“地王”頻出，二級市場價格飆升。盡管全國“兩會”對過快上漲的房價提出很多意見，但房價如同脫疆的野馬一路狂奔。在此背景下，政府在短短幾個月時間里，連續出臺新的調控政策遏制高房價，特別是新“國十條”政策調控力度之大、時間間隔之短均為歷史頭次。政策的出臺給未來房地產市場帶來怎樣的信號？房地產市場又將何去何從？下面從各個層面入手，逐一分析。

　　一、政策回顧

　?。ㄒ唬?STRONG>國四條”2009年12月14日，國務院 總理就促進房地產市場健康發展提出增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措：一是抑制不合理住房需求，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，包括二套房頭付不低于50%，利率上浮1.1倍，90㎡以上頭套房貸頭付款不低于30%，三套及以上住房大幅提高頭付和利率等;二是增加住房有效供給，探索“綜合競價”、“一次競價”、“雙向競價”等土地出讓方式;三是加快保障性安居工程建設;四是加強市場監管。

　　（二）“國十一條” 2010年1月10日，國務院發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，標志著新一輪房地產宏觀調控全面展開。通知明確了11條具體措施，包括加快中低價位、中小套型普通商品住房建設;增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用效率;加大差別化信貸政策執行力度;繼續實施差別化的住房稅收政策;加強房地產信貸風險管理;繼續整頓房地產市場秩序;進一步加強土地供應管理和商品房銷售管理;力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題等。

　　（三）新“國十條” 2010年4月17日，國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，這十條措施被稱為“史上較嚴調控”。具體措施包括：實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購購第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購購住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數;發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。增加居住用地有效供應。

　　二、政策細則

　　[2009-12-09] 國務院常務會議：個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年;[2009-12-17] 國土部：開發商拿地頭付款不得低于全部土地出讓款的 50% ;[2009-12-23] 財政部：出臺《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》;[2010-01-10] 國務院：《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》出臺;[2010-01-12] 央行：上調存款類準備金率0.5個百分點;[2010-02-20] 銀監會：正式發布《流動資金貸款管理暫行辦法》;[2010-02-20] 銀監會：《個人貸款管理暫行辦法出臺》;[2010-02-25] 央行：上調存款類準備金率0.5個百分點;[2009-03-08] 國土部：《關于加強房地產用地供應和監管有關問題通知》出臺;[2010-04-15] 國務院：《關于遏制部分城市房價過快上漲的政策措施》;[2010-04-17] 國務院：《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知 》;[2010-04-19] 住建部：《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問提的通知》;[2010-05-02] 央行：上調存款類準備金率0.5個百分點。

　　三、政策影響

　　（一）金融層面：可能出現前緊后松局面

　　頭付利率大幅提高，表面上看，可以提高銀行放貸利潤，卻使得投機需求募集資金的難度加大，而利率的上浮使月供增多，因此購房基數可能大幅銳減，較終銀行的整體利潤可能無法保證，因此在短期內執行的力度可能會較為嚴格，但長期內有可能會松動。三套房的停貸由于沒有明確的標準，因此具有很大的彈性空間，銀行方面可能會先緊后松，從而來保證全年的房貸目標。異地購房的停貸主要是打擊異地炒房，作為銀行方面更具可操作性和可落實性，如果落實到位，雖然對于銀行利潤方面會有所減少，但對于樓市價格的穩定卻有較為深遠的意義。

　　（二）稅收層面：物業稅漸行漸近

　　從稅收政策上看，年初的“國十一條”基本上是重復了金融危機前（2007年底）抑制樓市的措施，并且還打有折扣。雖然這次稅收政策還沒有出來，但是，新“國十條”要求發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用，要求財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策，從政策的意圖來看，如果此次不能有效抑制價格的過快上漲，可能抑制樓市投資投機稅收重拳不久后出鞘，但考慮到涉及面較廣，可能會先在個別高房價城市試點，主要是將高端住宅、多套住宅納入征稅范疇。

　　（三）政府層面：政策準確打擊

　　政策目的對房地產正常的剛性需求不是“打壓” 、不是“壓制”、不是“打擊”、不是“抑制”，對炒房投機行為則是“限制”和“遏制”;實際意義是提高“投資”和“投機”的門檻和成本。同時，國家并不認為“中國的房地產出現瘋漲、或一些專家學者認為的所謂“泡沫”，而是認為“近期部分城市房價、地價又出現過快上漲勢頭”。因此，核心對象是部分城市房價的“過快上漲”、不是“不漲”、不是“不能穩定平衡”、不是要讓這“部分過快上漲的城市的房價下跌”、也不是要令市場全面“降價”，指向的范圍是局部，不是整體。

　?。ㄋ模﹨^域層面：一二線城市效果初顯

　　受到新政的迅速波及，房價“調控”威力漸露，城市房價開始松動，低價盤開始涌現，市場“拋盤”現象明顯，甚至出現零星的“退房”潮。二手房掛牌量激增，成交迅速下滑，實力炒房客出貨出逃現象明顯，賣方主動降價行為漸多。二三線中小城市由于投資比重不高，因此市場被炒作的程度遠以及一線城市，所以目前敏感度不是很強，量價沒有出現明顯的松動，但未來隨著政策效應的范圍擴大將波及至二、三線城市。雖然政策影響沒有直接體現，但對于市場心理預期的利空影響開始凸顯，可能帶來市場觀望氛圍的加深。

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　　（五）物業層面：各物業影響差異化明顯

　　中高端住宅類物業客群基本為改善型客源或投資型客源，從長期來看，市場的持續觀望勢必帶來整體預期的下降，導致購房的停止或延后，可能帶來市場的量縮。中低端住宅類物業客群基本以剛性需求為主，對于居住的迫切性使他們經不起市場的長期觀望，因此短期內可能由于政策的影響會出現明顯的停購，但周期不會太長，未來這部分物業依舊會成為拉動樓市繼續發展的主力。商業類物業受影響較小，國家此次宏觀調控的主要對象是前期漲幅較大的住宅類物業。商業地產類由于前期漲幅不大，至今率仍保持較高水平。同時，由于商業類物業本身頭付為50%，對于購購成本并沒有出現太大的壓力。

　　（六）開發商層面：囤積房源受限，供應緊張小幅緩解

　　新政規定，未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得以認購等方式向購受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，應將取得預售許可的商品住房項目在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。價格透明制度、房源一次公開制度的再次明確對于囤積房源帶來的價格滯漲現象有明顯的緩解作用，供應緊張局面雖然不能得到徹底根治，但供應基數的小幅上漲可能會帶來緊張局面的小幅緩解。限制提前認購或收取定金等措施對于市場的哄售現象將起到較大的抑制作用，對于市場的穩定具有積極的影響。

　　（七）需求層面：傷及部分剛性需求

　　頭次購房、二套房貸的政策對于頭次購房以及頭改型需求可能會出現“一刀切”的局面，頭付的提高、利率優惠的取消增加了剛性需求及頭改型需求的購房成本，可能會導致市場正常需求的觀望，從而帶來整體市場的觀望預期的加重。頭付、利率大幅提高對于改善型需求購房成本要求較高，成本的增加可能會導致這部分客源的延后或停止購房，較終帶來整體市場成交的放緩，成交量下降產生的“蝴蝶效應”直接放緩價格上漲的速度，并且有可能帶來價格的下降。而對于投資、投機需求而言，預期下降，致使市場炒房客由“掃貨”購房變成“拋盤”離場。

　?。ò耍┩恋貙用妫菏袌鲩T檻提高

　　新政的出臺意味著今后從事房地產開發的自有資金要相當充裕，如果嚴格執行這一政策，目前的房地產開發格局也將深受影響。新政策要求多部門對土地及融資市場實行收緊政策，將會非常明顯降低金融市場的風險，而且對于利用違規行為炒作樓市的很多經營者來說打擊力度非常大。新政策加強了金融監管力度，通過金融手段規范市場和開發商，控制資金。對囤地企業的政策，一方面是督促其盡快把土地轉變為商品房供應，另一方面也警示了囤地的風險，一旦被認為囤地，企業將承擔極大的風險，因此，會明顯降低企業囤地的現象，進而對降低地價有所幫助。

　　（九）二手房層面：祛除虛火成定局

　　一線城市二手房供應掛牌量出現激增，二三線城市雖然波動不大，但供應加大的意識在加強，市場企圖在進一步政策出臺前進行集中出貨;市場在調控政策出臺后帶來了一定的觀望情緒，其中大城市的表現尤為明顯，較直接的表現就是購房的延后，因此去化量開始出現走低跡象;一線城市由于投資客的急于出貨，出現較大基數的二手房業主主動降價，降價接受幅度基本在3%—6%之間;隨著投資客的紛紛離場，二手房不堅挺開始受挫，價格預期的持續走低勢必帶來市場觀望的進一步加劇;

　　此次新政的出臺可能是有史以來力度的一次，短期內，在大城市出現賣方降價、購房觀望、炒家“拋售”的現象;但從中長期來看，通過政府的有

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