■ 財政部:《繼續加大保障民生投入力度，切實解決低收入群眾基本生活》

　　1、從2008年11月1日起

　　 對個人頭次購購90㎡及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；

　　 對個人銷售或購購住房暫免征收印花稅；

　　 對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

　　 地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。

　　2、金融機構對居民頭次購購普通自住房和改善型普通自住房提供貸款：

　　 貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，

　　 較低頭付款比例調整為20%。

　　 個人住房公積金貸款利率各檔次分別下調0.27個百分點。

　　■ 人民銀行:頭付比例下調至兩成，個人住房貸款利率下限擴大為0.7倍

　　人民銀行決定自2008年10月27日起：將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；較低頭付款比例調整為20%。

　　1、金融機構對客戶的貸款利率、頭付款比例，應根據借款人是頭次購房或非頭次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風險因素在下限以上區別確定。

　　2、對居民頭次購購普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機構可在貸款利率和頭付款比例上按優惠條件給予支持；對非自住房、非普通住房的貸款條件，金融機構適當予以提高。

　　3、下調個人住房公積金貸款利率。其中，五年期以下（含）由現行的4.32%調整為4.05%，五年期以上由現行的4.86%調整為4.59%，分別下調0.27個百分點。

　　二、政策解讀——中國樓市將迎來史上較惠購房機遇

　　上述由人民銀行與財政部兩個不同部門所發布的政策，其區別只存在于執行的起始日期上，人民銀行要求10月27日開始執行，而財政部則規定從11月1日開始，中間只隔了三天。而其它內容基本一致。從這兩個政策的內容看，對購房者有如下兩方面的利好：

　　1、交易稅費較少節省2.1%，稅費下降將促進二三級市場交易回暖

　　新政規定： “對個人頭次購購90平方米及以下普通住房，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購購住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅”。

　　由上述政策可以看出，交易契稅比調控以前的1.5%(北京為2%)還要低0.5%，比目前的3%節省了2%；而印花稅原來是0.1%現在免收，以上兩項目按照100萬房款來計算就可節省2萬+1000元=2.1萬，節省幅度為2.1%。

　　除此以外，“對個人銷售住房暫免征收土地增值稅”將極大降低二級市場交易成本，促進二手房的交易重趨活躍。按目前30%及累進稅率征收，假設房價增值20萬，增值稅將達6萬以上。而若按新政減免，優惠幅度之高未有。

　　此項政策的出臺將極大促進二手房交易的活躍。

　　同時新政還允許“地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策”，也就是說，地方政府還可以有其它優惠措施，自主調控的空間非常大，不排除對非普通住宅也實施相同的優惠措施。

　　2、二套房貸政策重歸調控前“兩成頭付”水平

　　人民銀行在本次新政中特別強調“金融機構對客戶的貸款利率、頭付款比例，應根據借款人是頭次購房或非頭次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風險因素在下限以上區別確定”。

　　按照上述政策的解讀，本次新政對套房界定模糊，在實施上均可參照套房標準執行，而且地方政府與金融機構的自主空間非常靈活，因此套房事實上也可以實施二成頭付，回到調控前的水平。

　　3、貸款下限擴大至0.7倍--中國樓市迎來史上較優惠的購房條件

　　在新政對購房貸款利率的較新規定中 ：“金融機構對居民頭次購購普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，較低頭付款比例調整為20%。同時,下調個人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調0.27個百分點。”。

　　此規定中“貸款利率下限可擴大至基準利率的0.7倍”， 7折的下限比率較當前的85折還低了15%，這是中國樓市歷史上的貸款利率折扣，由此，中國樓市將迎來史上較優惠的購房條件。

　　4、新政的實施將使購房者月供下降1-2成，利息下降4成，稅費減少35%左右。

　　案例一：40萬元20年房貸利息可減少四成，月供減少2成

　　以40萬元20年房貸為例，按等額本息還款法，如使用1.1倍利率即7.47%*1.1=8.217%，客戶每月月供為3399.8元，應還總利息為415995.66元。

　　而按照0.7倍利率的新政計算，同樣的貸款額度、年限以及還款方式，客戶的利率降為：7.47%*0.7=5.229%，月供為2690.69元，應還總利息為245764.69元。相對過去，每月月供將減少700余元，每月還貸壓力下降2成，應還總利息共減少了四成。

　　案例二：30萬元20年方貸月供可減少近1成

　　若以一套30萬元20年期房貸為例，采取等額本息還款法還款，按當前5年以上的商業性住房貸款基準利率為7.47%。本次調整前，較優惠利率為6.3495%，月還款額2210.22元。調整后，較優惠利率可達5.229%，月還款額2018.01元，每月少還192.21元。月供下降1成左右。

　　案例三：購房交易稅費減少35%左右

　　以80平方米80萬元的房子為例，調整前按1.5%的契稅稅率需繳納1.2萬元契稅，契稅下調至1%之后只需繳納8000元。此外，暫免征收印花稅可節省400元，因此，消費者購購一套80平方米總價在80萬的房子，可以節省4400元，交易稅費降幅達35%左右。

　　三、出手購房的較佳時機--政府全面救市，預期改變促進交易回暖

　　財政部、人民銀行此次出臺的新政，盡管目的在于促進樓市交易的回暖，但對中低收入的保障性住房仍未放松。新政出臺的背景更多的是出于政府對整體經濟安全的考慮，針對當前就業機會大量消失、經濟衰退的擔憂的考慮，其目的在于增強購房者信心與預期，帶動樓市交易回暖，較終促進國內需求的上升。可謂是特殊時期的特殊政策。一旦國際國內金融局勢回歸穩定，這些救市的措施也就失去了存在的意義。因此，對于那些因整體大勢低迷而使未來購房預期受到影響的持幣觀望者來說，本次新政機遇無異于到了出手的較佳時刻。

　　四、利好下仍應謹慎樂觀：樓市復蘇有賴于宏觀經濟環境的穩定

　　1、宏觀經濟大勢才是影響房地產的基本要素

　　新政的利好無異于給當前持續低迷的樓市吹來一陣暖風，但在利好下，作為市場供應者的開發商而言，仍應保持謹慎的樂觀，因為對于已經充分具備金融屬性的房地產市場而言，宏觀經濟大勢才是影響房地產的基本要素。經濟的繁榮才是支撐樓市的重要保障，影響房價以及銷售量的主要因素已經不是幾項優惠政策就可以立即改變的。因此在購房者未來預期上升的同時，對利潤與價格的預期仍需符合市場主流。

　　2、新政對樓市價格不能起到立竿見影的效果，成交量的回暖并不代表價格預期的提升

　　在美元未來可能走強、中國出口萎縮的背景下，中國經濟仍將面臨巨大壓力。因此，在中國宏觀經濟尚不能真正復蘇以前，上述的種種優惠措施，充其量對于房地產銷售量將有一定的作用，但是，對于價格回暖的意義短期內幾乎等于零。

　　五、武漢率先響應，即將出臺十條新政激活樓市

　　隨著國務院對“1+8”大武漢城市圈綜合改革試驗點的批復，武漢城市圈的建設也進入實質性階段。逢此新政頒布之際，武漢政府率先響應，表示即將出臺在新政基礎上更為寬松的十條政策激活樓市。這十條政策包括：恢復購房入戶、刺激“1+8”大武漢城市圈購房一體化等

　　武漢政府對出臺新政的態度不是救市而是激活，不給補貼而是保障，充分表明了政府對樓市未來的信心，認為購房是少數人的事，不會為此損害大多數納稅人的利益，后期對中低收入的住房保障問題仍將視為。

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　　2008年10月23日聲明：此文系焦點房地產網少有原創稿件或者少有披露信息，版權所有，如需轉載轉貼或以其它方式復制發表，請與焦點網聯系

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