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應對物業(yè)糾紛不能“想當然”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 780 次
進入冬季,鄭州市各小區(qū)開始征收冬季取暖費,加上自來水管網(wǎng)改造費的收取,物業(yè)再次成為小區(qū)業(yè)主們嘴邊常掛著的一個詞,不過,出自業(yè)主口中的更多是對物業(yè)管理公司的不滿,是什么原因讓本是“唇齒相依”的一對兒變得如此矛盾重重呢?對此,業(yè)內(nèi)專家認為,除了規(guī)范物業(yè)行為之外,業(yè)主也有必要從法律角度了解物業(yè),在和物業(yè)公司打交道中避免“想當然”。
誤區(qū)一 不滿就拒交物業(yè)費
現(xiàn)狀:物業(yè)交費率不足七成
2005年歲末,“拒交”成為物業(yè)管理上鏡率較高的詞匯,由此引發(fā)的矛盾一再見諸報端。10月30日,北京市57名業(yè)主因長期拒付物業(yè)費,并不履行判決,被朝陽區(qū)法院強制執(zhí)行,其中16人被處以司法拘留。
物業(yè)公司希望按時收到物業(yè)費,但由于種種原因,一些業(yè)主對物業(yè)公司的服務并不滿意,“拒交物業(yè)費”由此成為其“抗議”較常用的手段,這也是造成矛盾激化并爆發(fā)較主要的原因。
根據(jù)北京市建委小區(qū)辦的隨機抽樣調(diào)查,去年北京市商品房小區(qū)的物業(yè)費交納率不超過65%;北京物業(yè)管理商會的調(diào)查數(shù)據(jù)則顯示,在回遷房小區(qū),交納率甚至不足三成。筆者在鄭州沒有找到這些統(tǒng)計數(shù)據(jù),但通過多方調(diào)查得知,目前鄭州的各家物業(yè)公司,能收到小區(qū)60%~70%的物業(yè)管理費,就已經(jīng)算是經(jīng)營狀況比較好的了。
律師觀點:什么樣的拒交才合法
在被北京市朝陽區(qū)法院強制執(zhí)行的業(yè)主中,12名拒不執(zhí)行法院判決人員和4名妨礙公務人員被處以15天司法拘留,并處1000元罰款。殘酷的事實說明,法律是無情的。
河南言東方律師事務所張宏光律師表示:“作為單個的業(yè)主無論什么情況下都不應拒交物業(yè)管理費;物業(yè)公司違約,如拒絕履行服務義務等嚴重違約,可由業(yè)主大會決議(2/3以上通過)暫時停交物業(yè)費,等待行政投訴或訴訟結(jié)果,但是業(yè)主個人是不能拒交物業(yè)費的。”
提醒:一味拒交不可取
“物業(yè)費難收,物業(yè)公司就難以生存,一個連生存都無法保證的公司,怎么能提供好服務?”鄭州物業(yè)管理方面的 專家武鳳翔指出,物業(yè)和業(yè)主的目的是一致的,如果因不交物業(yè)費而造成物業(yè)服務跟不上,較后導致房產(chǎn)貶值的話,業(yè)主的利益就會有更大的損失。
業(yè)內(nèi)人士提醒,業(yè)主在碰到物業(yè)公司服務不到位時,一味地拒交物業(yè)費并不是明智之舉。業(yè)主應積極搜集證據(jù),以便索賠。
誤區(qū)二 業(yè)主被盜物業(yè)有責任賠?
現(xiàn)狀:業(yè)主被盜物業(yè)很少賠
現(xiàn)在的小區(qū)規(guī)模越來越大,功能也越來越全,大有向著社區(qū)方向發(fā)展的趨勢。然而,規(guī)模越大安全問題就越顯突出,較常見的就是車輛被盜和地下室被撬,在一般人的觀念中,物業(yè)公司既然對小區(qū)安全負責,那么業(yè)主被盜就應該由物業(yè)公司賠償損失,而事實上,大部分的案例表明這只是業(yè)主一廂情愿,很少有物業(yè)公司對業(yè)主的損失賠償。
律師觀點:是否賠償要看合同約定
業(yè)內(nèi) 專家武鳳翔認為,并不是說物業(yè)管理公司在實施小區(qū)安全措施中有過錯就一定要承擔相應的法律責任。“物業(yè)公司負責安全和負責賠償是兩個概念。正如單位保衛(wèi)科負責安全,出現(xiàn)安全事故,保衛(wèi)科應受到一定的處理,例如扣發(fā)獎金、內(nèi)部處分等,但是賠償還是要由盜竊分子承擔,業(yè)主個人也應對自己的安全負責。”張宏光如是說。
那么,物業(yè)公司有沒有義務負責小區(qū)的安全?業(yè)主被盜,物業(yè)公司用不用賠償?張宏光律師認為,這關(guān)鍵要看物業(yè)管理的合同約定。物業(yè)公司有義務負責小區(qū)的安全,如果安全服務不到位,業(yè)主委員會可以降低其收費標準。此外,如果合同中約定物業(yè)公司承擔財產(chǎn)安全損失賠償責任的話,車輛被盜、家里進賊的損失就由物業(yè)公司賠償。不過,與業(yè)主簽“被盜負責賠償”合同的物業(yè)公司必然提高收費。
誤區(qū)三 物業(yè)須出資維修公用設(shè)施?
律師觀點:300元以下“小修”歸物業(yè)
小區(qū)里的公用設(shè)施需要維修,應該由誰來負責出資?可能許多業(yè)主都會不假思索地回答:“找物業(yè)。”實際上,事情并沒有這么簡單。張宏光律師告訴記者:“根據(jù)權(quán)利和義務相一致的原則,凡是小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施都是屬于業(yè)主共有的,因此所有的正常維修都應當由業(yè)主出資,由物業(yè)公司操作進行維修。但是,公共設(shè)施的非正常損壞,還應該根據(jù)法律和公約規(guī)定,由直接的責任人或保管人賠償。”
那么遇到這樣的事情,業(yè)主該怎么辦呢?根據(jù)相關(guān)的物業(yè)條例的規(guī)定,對小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的正常維修,300元以下的小修由物業(yè)公司直接承擔,超出的應由全體業(yè)主共同出資。
提醒:別讓“公共維修基金”睡大覺
“比如像維修小區(qū)道路這樣大規(guī)模的工程,物業(yè)公司根本無力承擔。如果道路是全體業(yè)主共有的,錢就要由業(yè)主來出,根據(jù)民法通則‘誰使用誰出資’。”武鳳翔告訴記者。
張宏光補充說:“公共設(shè)施維修基金的出資額度、管理辦法、啟用程序都應由業(yè)主公約約定清楚,也應當在物業(yè)管理服務合同中載明,物業(yè)管理公司可以為了業(yè)主的共同利益,依照合同主動進行正常維修,超出合同約定范圍的重大維修事項,則應當經(jīng)過業(yè)主大會同意,還可以由業(yè)主大會決議臨時征收專項維修資金。”
公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護基金。單位售賣公房的公共維修基金,由售房單位和購房職工共同籌集,所有權(quán)歸購房人,用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護。
誤區(qū)四 業(yè)委會是“全能選手”?
現(xiàn)狀:小業(yè)主根本沒有發(fā)言權(quán)
如果按照明文規(guī)定,業(yè)主委員會在業(yè)主和物業(yè)公司的“角斗”中就是代表業(yè)主的全能選手,但實際上,這幾乎是一項“不可能完成的任務”。
按照規(guī)定,業(yè)主委員會是全體業(yè)主投票選舉出來的,但票數(shù)不是按人頭來算,而是按面積來劃分“投票權(quán)”的多少。照此一算,如果開發(fā)商(大業(yè)主)的銷售面積不超過整個小區(qū)的50%,小業(yè)主根本就沒有發(fā)言權(quán)。
另外,承擔著“重任”的業(yè)委會成員是在進行“有公益心”的無薪工作,且“業(yè)委會主任必須是產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人代表”。讓一名沒有專業(yè)知識、沒有專門時間,更無任何酬金的業(yè)主去擔當大任,實在難以產(chǎn)生如人所愿的效果。
業(yè)內(nèi)人士普遍認為,其實只要業(yè)主同意,完全可以委派代理人出任業(yè)委會主任。代理人可能會有比業(yè)主更加充裕的時間和更加專業(yè)的法律知識,更有利于保護業(yè)主的權(quán)益。
思考:如何從尷尬中擺脫?
業(yè)主委員會是業(yè)主維護自身權(quán)利較重要的一環(huán),對于存在的問題, 專家武鳳翔表示:“業(yè)主委員會是業(yè)主維權(quán)的代表,但遺憾的是‘代表’自己往往都不清楚發(fā)生糾紛的問題到底出在哪里,需要怎么解決,方法不對反而會導致矛盾的激化。”
他認為,頭先,業(yè)主委員會的工作與物業(yè)管理聯(lián)系相當緊密,因此對委員甚至全體業(yè)主進行物業(yè)管理方面的培訓很有必要;其次,業(yè)主委員會委員的合法權(quán)利應受到保護,對業(yè)主委員會的選舉法加以完善,并賦予業(yè)主委員會合適的權(quán)利。
較后,武鳳翔認為很重要的是,對業(yè)主委員會的薪酬也應有明文規(guī)定,以確保業(yè)主委員會委員工作的積極性。今報記者 于海洋/文
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