2014年樓市似乎是2008年的山寨版本,無(wú)論是市場(chǎng)走勢(shì)還是救市政策。但此一時(shí)、彼一時(shí)也,如果據(jù)此就將這一輪回溫定性為2009年初的那一波“觸底大漲”未免太過(guò)盲目,因?yàn)閮蓚€(gè)時(shí)期的供求關(guān)系和政策環(huán)境已不可同日而語(yǔ)。 

在政策方面不同,2008年樓市救市政策更具體更具執(zhí)行,比如在頭套房方面,頭次購(gòu)房貸款比例減至20%,二套房為40%,而2014年頭套房仍為30%,二套房為60%;在貸款利率方面,2008年房貸利率下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,而2014年只是重申頭套房貸利率較低為7折,很明顯前者是應(yīng)打折的需求,后者只是提出而已;在二手房交易方面,2008年將購(gòu)購(gòu)普通住房超過(guò)五年(含五年)改為超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)入免征營(yíng)業(yè)稅,2014年對(duì)出售自有住房未滿5年,按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅,通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的,應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征....可見(jiàn),2014年樓市無(wú)論是否救市與否,購(gòu)房、賣房門檻依舊是歷史較嚴(yán),不見(jiàn)松動(dòng)。 在環(huán)境方面不同,2007年房地產(chǎn)瘋狂的漲價(jià)潮中,“9·27新政”直挫樓市,導(dǎo)致2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下,而2008年的全球金融危機(jī)更是給房市雪上加霜,當(dāng)時(shí)樓市是由一線城市暴跌進(jìn)而引發(fā)二三線城市樓價(jià)發(fā)生變化;2014年,中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體處于下滑趨勢(shì),在居民收入預(yù)期下降,貨幣政策偏緊等環(huán)境下,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)跌入下行通道。各地樓房成交量不斷萎縮,庫(kù)存量持續(xù)攀升,樓市陷入沉悶氛圍中。房?jī)r(jià)“降價(jià)潮”從二三線城市向一線城市蔓延。 市場(chǎng)需求情況不同。2008年有購(gòu)購(gòu)力的剛性需求占剛性需求總量的比例還很高,政府調(diào)控措施讓這部分有購(gòu)購(gòu)力的剛需者產(chǎn)生觀望情緒,調(diào)控措施一旦放棄,這部分剛需得到釋放,再加上投資性需求的參與,房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲也就是情理之中的事了;又過(guò)了6年之后的2014年,在恐慌心理作用下有購(gòu)購(gòu)力的剛需者基本已完成了購(gòu)房任務(wù),剩下的剛需求者面對(duì)現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)只能是望樓興嘆了。再加上目前改善性需求者的觀望、投資性購(gòu)房者的退縮、以及存量房的上升等等,住房已出現(xiàn)了相對(duì)過(guò)剩的局面。 

新一輪樓市調(diào)整大幕已經(jīng)開(kāi)啟,已成各方共識(shí)。但分歧在于,2008樓市風(fēng)暴過(guò)后的瘋狂是否會(huì)重演,開(kāi)發(fā)商能否順利度過(guò)2014。從目前情況來(lái)看,隨著政府救市的深入,樓市逐漸步入平穩(wěn)的銷售狀態(tài)。一方面,因?yàn)橘?gòu)房需求還在,只不過(guò)變得更加理性;另一方面,開(kāi)發(fā)商主動(dòng)放低“身段”,不再依靠黃金時(shí)段的熱銷,反而隨時(shí)“引爆”市場(chǎng)需求。 

之所以將當(dāng)前認(rèn)定為出手良機(jī),主要有以下幾方面原因:頭先是房?jī)r(jià)下跌。原有的長(zhǎng)時(shí)間的樓市調(diào)控政策,確實(shí)讓樓市趨于低迷,而一段時(shí)間的低迷也讓開(kāi)發(fā)商感到莫大的壓力,如今開(kāi)發(fā)商在不少項(xiàng)目上選擇降價(jià)促銷或平價(jià)入市的策略,房?jī)r(jià)有所下跌,從整體上看,降價(jià)幅度在2%-5%左右。 

頭先,從政策上來(lái)看,9月30日央行出臺(tái)的“信貸新政”已經(jīng)持續(xù)發(fā)酵并且緩慢釋放出一些積極效應(yīng),至少“剛改一族”目前已較為活躍;雖然目前在貸款方面,銀行未能放出購(gòu)房者期望的頭貸7折利率,但按頭貸計(jì)算頭付減少,利率也不需上浮,已經(jīng)明顯降低購(gòu)房成本。 

其次,樓市熱度的回升帶來(lái)信心的歸位,市場(chǎng)對(duì)第四季度以及接下來(lái)的樓市前景持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度,對(duì)后市復(fù)蘇仍抱有期待; 較后,年底會(huì)出現(xiàn)低價(jià)沖量趨勢(shì)。年底作為房企沖量的關(guān)鍵時(shí)期,不少優(yōu)質(zhì)房源會(huì)以低價(jià)或平價(jià)入市,建議有剛性購(gòu)房或改善需求的市民抓住這波機(jī)會(huì)。因此,這一階段市場(chǎng)上可謂優(yōu)質(zhì)房源頻出,價(jià)格又相對(duì)合理,此時(shí)出手可選擇的高性價(jià)比樓盤(pán)增多。

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