大衛(wèi)（化名）為幾天前錯(cuò)過(guò)的一筆收購(gòu)遺憾不已。若由他經(jīng)手這筆收購(gòu)，他所在的公司至多可以獲得上億元（交易額的0.5%至2%之間）的費(fèi)用。

　　大衛(wèi)自稱和購(gòu)方很熟。購(gòu)方是房地產(chǎn)私募基金基匯資本，賣(mài)方是香港頭富李嘉誠(chéng)之子李澤楷旗下盈大地產(chǎn)（0432.HK），交易額高達(dá)9.28億美元（約合57.5億元人民幣）。

　　盡管李嘉誠(chéng)對(duì)外澄清并非“撤資”，但短短一年時(shí)間李氏家族四筆物業(yè)出售，讓地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也感受到了頭富的“去意”。縱使現(xiàn)在得出結(jié)論有些武斷，大衛(wèi)認(rèn)為，接連出售行為至少暗示了什么。

　　2013年整整一年，李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔（0013.HK）和長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（0001.HK）都沒(méi)有在內(nèi)地拿地。

　　在盈科被賣(mài)出的4月份，和記黃埔獲批在倫敦開(kāi)發(fā)達(dá)10億英鎊（約129億港元）的綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目；長(zhǎng)實(shí)在北京的頭個(gè)別墅項(xiàng)目“譽(yù)天下”開(kāi)始路演。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事郭子威透露說(shuō)，售價(jià)將比去年上調(diào)5%至10%。

　　長(zhǎng)周期投資

　　在“限購(gòu)”和“限貸”的雙重限制下，“譽(yù)天下”作為別墅項(xiàng)目，銷(xiāo)售也受到了影響。微弱的漲幅，每平方米30000元至35000元的售價(jià)，甚至可以在交房前分期付款，這亦被評(píng)價(jià)為淡市的應(yīng)對(duì)策略。

　　但在多次采訪和交流中，郭子威都表示，一切均屬正常。2013年7月，中糧集團(tuán)以23.6億拍得孫河地塊，樓面成交價(jià)高達(dá)48000元/平方米。郭子威在同21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在內(nèi)的記者們交流時(shí)直言，“地王”有不理性的成分，并表示長(zhǎng)實(shí)不會(huì)高價(jià)拿地。

　　譽(yù)天下和中糧孫河地王相距不遠(yuǎn)。該項(xiàng)目地塊是長(zhǎng)實(shí)幾乎10年前通過(guò)收購(gòu)獲得的。2008年頭期別墅開(kāi)始銷(xiāo)售，現(xiàn)在仍有600余套別墅貨量。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，按照長(zhǎng)實(shí)的推盤(pán)節(jié)奏，別墅將在2016年才可能清盤(pán)，不過(guò)該項(xiàng)目還有公寓。

　　這與國(guó)內(nèi)主流房企的開(kāi)發(fā)節(jié)奏完全不同，他們中的絕大多數(shù)都在忙著“高周轉(zhuǎn)，高去化”。過(guò)去數(shù)年，長(zhǎng)實(shí)在內(nèi)地樓盤(pán)的銷(xiāo)售額約每年15億至20億元。

　　長(zhǎng)和系許多項(xiàng)目是在2005前獲得的。比如北京十三陵附近以及東四環(huán)姚家園附近項(xiàng)目。長(zhǎng)實(shí)2013年年報(bào)顯示，十三陵項(xiàng)目處于地盤(pán)平整中，估計(jì)完成日期將在2017年12月左右，而北京東四環(huán)姚家園附近的逸翠園項(xiàng)目，預(yù)估完成日期在2017年6月左右。

　　由于開(kāi)發(fā)周期“過(guò)長(zhǎng)”，2011年和2012年李嘉誠(chéng)都不得不作出解釋。2012年，他在參加長(zhǎng)和系的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)時(shí)，對(duì)長(zhǎng)和系的囤地指責(zé)回應(yīng)稱：“批評(píng)的聲音全是錯(cuò)。”他表示，集團(tuán)在內(nèi)地的發(fā)展基本都是自有資金，并沒(méi)有貸款，因此“沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目不是希望能加快開(kāi)工”。

　　亦有業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)稱，長(zhǎng)和系之所以能做到“合法囤地”，獲取土地增值收益，是因?yàn)槠湫酆竦馁Y金實(shí)力，長(zhǎng)實(shí)多年資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)20%。

　　經(jīng)歷過(guò)多次“大蕭條”的李嘉誠(chéng)更加保守，其投資組合更加多元化，投資足跡遍布52個(gè)國(guó)家。據(jù)和黃2013年年報(bào)顯示，其收入來(lái)源中，加拿大14%，歐洲41%（當(dāng)中英國(guó)占17%），中國(guó)內(nèi)地占12%，亞洲、澳大利亞及其它占12%，香港占15%。

　　集團(tuán)目前的土地儲(chǔ)備約8300萬(wàn)平方尺，其中97%在內(nèi)地，3%在英國(guó)與新加坡。從內(nèi)地布局來(lái)看，并沒(méi)有過(guò)分集中于某一城市。

　　進(jìn)退有據(jù)

　　郭子威曾對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在他看來(lái)，出售一些物業(yè)是出于資產(chǎn)配置的需要。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平(微博)曾研究過(guò)較近被李嘉誠(chéng)拋售的物業(yè)。如位于香港新界的嘉湖銀座，房屋出租率高達(dá)95%，但租金回報(bào)率只有3.8%。廣州西城都薈廣場(chǎng)房屋出租率75%，回報(bào)率只有3%。通過(guò)連番運(yùn)作、拋售之后，李嘉誠(chéng)地產(chǎn)投資的回報(bào)率，整體上漲到了55%。在郎咸平看來(lái)，李嘉誠(chéng)通過(guò)低購(gòu)高賣(mài)，精準(zhǔn)地判斷出升值空間，果斷地購(gòu)入或脫手，始終保持高率。大量的現(xiàn)金，低負(fù)債比例和互補(bǔ)的行業(yè)選擇，是李嘉誠(chéng)控制風(fēng)險(xiǎn)的三大法寶。

　　和記黃埔自1992年涉足內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2005年后拿地迅猛。2010年至2012年間，也有一輪擴(kuò)張。

　　從歷史來(lái)看，每一次危機(jī)，對(duì)李嘉誠(chéng)來(lái)說(shuō)都是機(jī)遇。1996年的《福布斯》全球富豪排行榜中，李嘉誠(chéng)名列香港富豪第三位。但1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后，其財(cái)富反而在兩年內(nèi)迅速暴漲，并于1999年頭次坐上香港頭富的寶座。

　　2007年，李嘉誠(chéng)的身家比位列的李兆基多出50億美元，而次貸危機(jī)爆發(fā)后，2008年的排行榜中，二者間的財(cái)富落差拉開(kāi)到75億美元。李嘉誠(chéng)更擅于把握周期。

　　“投資行為總是有進(jìn)有退。”譽(yù)翔安合伙人王珂在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)分析，長(zhǎng)和系作為較早一批進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資，曾代表那個(gè)時(shí)期的“先進(jìn)生產(chǎn)力”，充分享受到了政策紅利和物業(yè)的巨額增值；但現(xiàn)在，人民幣未來(lái)快速升值的可能性已大大減小，只是其在相對(duì)集中的時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行套現(xiàn)，引發(fā)了撤資的猜想。

　　盡管2013年長(zhǎng)和系未在內(nèi)地?cái)孬@新項(xiàng)目，但和黃卻在倫敦金絲雀碼頭以東3.2公里的英國(guó)海軍船塢舊所在地特福德，發(fā)展包括3500個(gè)住宅單位的綜合體。

　　仲量聯(lián)行北京國(guó)際住宅部總監(jiān)張宏表示：“無(wú)論是倫敦市區(qū)域還是外圍非核心地段，物業(yè)均大幅攀升。較顯著的是倫敦金融城和東倫敦地區(qū)，后者在2013年全年的住宅物業(yè)價(jià)格激增16.5%，高于整個(gè)倫敦地段12.2%的平均增幅。”

　　仲量聯(lián)行預(yù)測(cè)，未來(lái)5年，倫敦乃至整個(gè)英國(guó)預(yù)計(jì)每年將有8%左右的持續(xù)增長(zhǎng)。從這一點(diǎn)來(lái)看，李嘉誠(chéng)其實(shí)是成功抄底英國(guó)。

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