近期內地房企海外發債的背后，隱藏著新一輪“借新還舊”的高息舉債風險，畢竟，不是每家地產商都可以獲得龍湖那樣不到7%年利率的融資。而在美元未來升值之后，到期的美元債券將使部分發行人面臨破產清算的危機。

　　高息循環債再襲

　　10月22日，香港消息，恒盛地產因此前債券發行受阻，已于兩個月前以地產項目作抵押，向香港一位銀行家借貸20億港元，年息高達20%。但恒盛地產發布公告予以否認。

　　不過，這一消息令恒盛地產的資金和負債問題再次被拎出。據恒盛地產今年中報，其短期債務比例超過60%，今年年底到期的短期債務約40億元。另據消息人士透露，截至6月底，恒盛仍有總借貸150億元，其中100億元屬須于一年內償還的短債，同時恒盛仍有多筆銀行貸款已于9月到期。

　　早在7月底，摩根大通就曾警示，今年第三季度恒盛地產將有一筆12億元的信托貸款到期，第四季度還將有一筆2.95億美元離岸銀行貸款需要償還。另一筆涉約20億元的內地銀行貸款將于今年年底到期。與此同時，恒盛同期手頭現金僅為34億元。

　　與恒盛情況類似的不少中小房企，近期在香港頻頻發行高息債券，如華南城、禹洲地產等。“部分中小開發商銷售額出現較大幅度下降，前幾年舉債擴張的中小開發商，處境更為艱難”。一家香港投行人士表示。

　　內地房企密集海外融資的另一面，是逐年攀升的舉債代價。2009年至今，除了中海、華潤、龍湖之外的內房企美元債，大部分融資利率超過10%。“房地產債券在任何市場都屬于高息債券。”里昂證券分析師表示，房地產行業債券的票面利率要遠遠高于其他行業，并且其成本相較兩年前大幅增長。

　　如今年以來，佳兆業2.5億美元年利率12.875%，融創4億美元年利率12.5%，華南城1.25億美元的優先票據年利率13.5%；禹洲地產美元債票面利率也達11.75%。

　　值得注意的是，上述房企融資全部為借新債還舊債，早在2010-2011年，上述房企均曾發債融資。“很多內地房企在2010年發行了大量美元債，票息都在5%-7%，甚至10%以上，到期時間基本在2015年，屆時美元差不多在高位，這些企業有很大可能出現違約或破產清算。”一位投行人士稱，危險企業如世茂、上海證大、仁恒、沿海家園等。

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