部分流動性疲弱開發商或面臨融資危機

  佳兆業“魔咒”應驗房企海外融資“香餑餑”已遇冷

  佳兆業風波未息,給各個房企帶來的困擾仍然繼續。但這一次與此前的“深圳預警名單”影響不同,范圍已經擴散至整個地產圈。

  2月11日早間,恒大地產集團有限公司發布公告稱,于2015年2月10日,恒大與J.P.Morgan、瑞士信貸、德意志銀行、招商證券(香港)及富瑞就發行金額為10億美元并于2020年到期的12%優先票據訂立購購協議。

  同日,綠城中國控股有限公司也宣布,公司擬增發于2019年到期的2億美元優先票據,該筆票據利率為8%。新票據發行后將與綠城于2013年9月24日發行的2019年到期的3億美元8.0%優先票據合并及組成單一系列。

  雖說年初融資為房企的“慣動作”,但和以往的票據融資成本相比,此次的融資成本可謂直線上升,此前券商熱議的“佳兆業事件影響開發商境外融資”的說法似乎已一語成讖。

  房企“發新債償舊債”

  在恒大公布的融資細節里,此次的美元票據發行定價、本金總額、發售價及利率等由J.P.Morgan(作為少有全球協調人)及J.P.Morgan、瑞士信貸、德意志銀行、招商證券(香港)及富瑞(作為聯席牽頭經辦人及聯席賬簿管理人)透過詢價圈購方式厘定。

  其中,J.P.Morgan、瑞士信貸、德意志銀行、招商證券(香港)及富瑞亦為票據的初步購家。

  與此同時,恒大還于公告中進一步透露了該筆票據的一些贖回條件。公告顯示,若恒大在2018年前贖回該筆票據,則贖回價為本金額的106%,若在2019年及之后贖回,恒大則須付出103%的代價。

  具體上,恒大若于2018年2月17日前任何時間贖回,可選擇按相等于已贖回票據本金額100%另加截至(但不包括)贖回日期的適用溢價以及應計但未付利息(如有)的贖回價。而恒大若在2018年2月17日前隨時按票據112%的贖回價,就要另加應計及未付利息,贖回票據本金總額的較多35%,連同出售其若干類別股本所得款項。

  就此次募資,國際評級機構穆迪分析認為,擬發行的美元票據將有助于改善恒大的流動性狀況。但是,此次發行不會對恒大的債務杠桿率產生顯著影響。“目前恒大的杠桿率水平相對于其評級而言已經較高。”穆迪預計其債務杠桿率在未來6～12個月可能保持在類似的高位。因此,穆迪給予這份高息債“B2”評級,評級展望負面。這樣的“負面展望反映了對恒大信用指標疲軟(可能對其當前評級造成壓力)以及對非房地產業務投資規模較大的擔憂。”穆迪表示。

  事實上,和一直強調“現金為王”的恒大一樣,中國大部分內房股都習慣于“發新償舊”的債務展期模式。

  還有包括龍湖、龍光、世茂等在內的所有發債房企籌資用途大部分是“現有債務再融資”。資料顯示,世茂曾于2015年2月3日宣布發行的年息8.375%、8億美元優先票據。其目的直指,為集團現有債務再融資(包括部分或悉數贖回2011年票據)、為其現有及新增物業發展項目(包括土地出讓金及建筑費用)提供資金及作其他一般企業用途。而碧桂園亦曾發行2019年到期的2.5億美元、5.5億美元債券,并坦承籌資目的贖回2017年到期的5.5億美元優先票據,以及其他現有債務的償還。

  海外融資成本攀升

  無怪乎房企們青睞海外融資,暢通的海外融資渠道、低廉的海外融資成本以及完善的評級體系一直是內房股青睞海外融資的原因。而這也一度成為中國房企在海外上市、努力搭建海外融資平臺的主要原因。

  據瑞信亞洲房地產研究主管杜勁松給出的20家上市房企境外債務數據顯示,9家房企境外債務所占比例達到或超過50%。其中,中國海外發展和SOHO中國境外債務所占比例較大,分別為83%和75%;萬達商業地產和萬科的境外債務所占比例較小,分別為4%和13%。

  以較常見銀團貸款和發行票據、債券類融資方式為例,其利率一般不超過10%。而正是得益于低成本海外融資比例的加大,內房股的報表一向十分好看,整體融資成本被拉低至5%～8%。

  但好日子似乎已經遠去。不久前,由于未能支付1月8日到期的一筆2300萬美元債利息,佳兆業成為頭家美元債務違約的中國房地產企業。與此同時,佳兆業未償境外債務余額規模總量達25億美元,這不僅加劇了海外市場對中國房地產業財務風險的擔憂,更進一步提升投資者和資金提供方所要求的風險溢價。

  除此之外,受美聯儲今年稍后可能上調基準利率的預期以及近期人民幣貶值影響,中國房地產開發商的境外融資成本還將承受一定的上漲壓力。

  數據顯示,除了恒大年息12%的美元票據外,中國水務地產、龍光地產的債券年利息亦已逼近12%～13%。與此同時,費用不菲的傭金和包銷折扣亦將繼續加劇房企的海外融資成本。據了解,佳兆業發債成本是900萬美元、龍光地產為700萬美元。顯然高達12%的年息若加上發債中介費用,融資成本已經和當前國內信托的成本相去不遠。

  而在資金泛濫的2014年,房企在境外超低的融資成本可以用“驚喜”來形容,一些規模與恒大接近的房企比如萬科,2014年發行的美元債票息利率僅2.625%,其他國企背景的房企也能拿到3%左右的票息利率。而一些規模及盈利水平遠低于恒大的中小房企,同樣可以發行利率較低的美元債,比如旭輝控股集團2014年發行的美元債,實際利率只有8.99%。

  “香餑餑”遇冷

  事實上,早在佳兆業違約事件爆發時,國際評級機構穆迪就曾發布報告稱,短期內中國房地產開發企業境外融資渠道將受一定程度的負面影響。如今,穆迪的報告一語成讖,以往年初的融資高峰期并未如約而至。

  據日前中原地產公布的數據顯示,今年1月份主營業務位于內地的房企海外融資額明顯減少,僅有7家房企到海外資本市場進行融資,融資額度僅為158億元人民幣。并且,相比于2014年1月份21家房企海外融資600億元人民幣,融資家數和融資規模分別同比銳減66.7%和73.7%。

  與此同時,還有多家房企推遲甚至取消了海外融資的計劃。據華南某百億房企財務官向《中國經營報》透露:“在其剛公布的2014年財務數據中,境外融資占比超60%,如今受海外融資成本增加的影響,其接下來將把融資轉向境內,以銀行間的貸款為主。”

  而標普分析師孔磊亦透露,目前在海外排隊等著境外融資的內房股比去年少了很多,“碧桂園已經明確開始減少其境外融資的規模,并表示以后的融資側重于境內。”

  “預計接下來房企的融資將會轉向境內,比如說近期放開的中期票據、銀行授信、超短期融資等。”而不久前的2月3日,恒大就宣布從中國郵儲銀行獲得200億元綜合授信,短短4天之后(2月6日),恒大再從中國農業銀行獲得200億元授信。

  “目前,投資者還是比較謹慎。但是相對于其他企業,恒大的償債能力和信用都比較好,因此就算恒大的財務報表不好看,依舊能順利在海外融資。”

  孔磊進一步分析稱:“接下來的資金可能轉向更加穩定的開發商,而那些流動性已經疲弱,且未來12個月內存在較高再融資需求的開發商,可能面臨融資危機。”

  顯然境外市場仍需要一段時間恢復,“但若境外融資渠道顯著收緊,同時風險溢價持續處于高水平,中國房地產開發企業的信用質量則有可能惡化。”穆迪分析師梁鎮邦的看法似乎更為悲觀。

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