2011年12月29日的世聯地產營銷論壇上，世聯地產董事長陳勁松提問說，“今年上半年一線城市銷售量就已經萎縮得很厲害，10月份全國呈斷崖式的成交量下跌，為什么到目前為止中國房地產市場還沒有出現非常大的調整和整合？”

　　“行業到目前為止還不那么缺錢，因為都是負債，這些債務將在2012年中開始逐步到期”，陳勁松自己回答，目前中國房地產除銀行貸款之外還有四個方向的錢還沒有到期。個就是離岸的私募債，過往一年左右，在香港發行的中國房地產離岸的私募債，以項目為例大概有1000個，大概是兩年期，2012年年中陸續到期。

　　筆錢是信托，2010年全國發行信托3.6萬億，2011年上半年發行4萬億，比2010年全年還要多，其中1/3是銀行的理財產品，2/3是房地產。這筆錢會在2012年-2013年陸續到期；第三筆錢是房地產基金，目前中國房地產基金在過去一年整個行業大概1000億，大多數是項目型的房地產基金。

　　第四是民間借貸，俗稱“高利貸”。過去一年約有4萬億，其中2萬億進入了房地產。此外，政府債務、銀行抵押貸款、上下游融資，包括建筑商參建和銷售預售款，都在房地產體系中循環。

　　克而瑞分析師稱，目前房企的資產負債率已處歷史高位，隨著房地產調控的深入，資金杠桿使用過度的跡象、積聚的風險不斷加大。單純依靠財務杠桿來撬動資本收益已經不合時宜，去杠桿化將是大勢所趨。

　　另據東方證券分析師楊國華測算，上市房企長短期付息債主要分布在未來3年內，有46%的債務集中在2012年償付。今年一季度償還比例將達到較高的12.2%，迎來波相對集中的到期日。陳勁松認為，2012年是中國房地產價格理性回歸的一年，世聯地產給開發商們的建議就是，尋找消費者認可的價格。

　　在深圳，世聯代理的萬科金色領域、綠景香頌等項目，因為合理降價拉低了市場預期，從而實現快速銷售。陳勁松指出降價的時機把握很重要，越早降價越好。

　　世聯判斷，2012年上半年，政府會為開發商降價創造穩定的、安全的環境，政府不會置消費者砸售樓處、鬧事這類事件于不顧，“否則大家誰敢降價。”

　　陳勁松對記者說，一兩家重要的房地產企業破產，將成為房地產達成宏觀調控目標的重要標志。破產者未必是中小型房企，也有可能是全國化布局的大型房企。

　　本報記者發現，萬科、保利等在廣州近期開盤的項目，較之前預期都有很大幅度的折讓。恒大地產主席許家印就表示，今年一季度，恒大或許會采取更積極的促銷措施。

　　價格降到何種程度才算合理回歸？陳勁松認為，房價/租金回報正常化是一個指標。什么叫租金回報合理？就是租金回報趕得上通貨膨脹或者是略低一點點。

　　另外一個指標是，住宅快速周轉率。即使在房地產一路狂奔、一路價格猛升的時候，一筆錢購一塊地，十年下來，快速周轉也比囤地升值要掙更多的錢。陳勁松說，這是他和王石(微博)一起算過的。

　　高周轉必然會以犧牲利潤率作為代價，但從整體效率上來看，周轉率的提升彌補了利潤率的降低，且大于利潤率的下降幅度，就會降低財務風險。

　　“樓盤的具體價格并不是我們所關注的，一兩個樓盤虧損可以用整個公司的利潤率來平衡，我們關注的是整體周轉率、去化率。”廣州一家大型房企高管對本報記者表示。
 

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！