盡管面對調控壓力，但在香港上市的房企中國海外（00688.HK）上半年銷售業績卻大幅超出預期，近日該公司董事會決定上調全年銷售目標，從800億港元上調至1000億港元，并力爭下半年實現集團年度利潤、凈利潤不低于20%的各項既定目標。

　　然而從政策面來看，并沒有放松的跡象。國務院7月下旬派出八個督查組赴16個省市專項督查房地產市場調控政策落實情況，要求各地不得放松調控，并對調控執行不力、放松調控的地區問責。

　　政策壓力之下，中國海外為何能實現逆市增長？未來的樓市調控政策將如何演繹？房企未來將呈現怎樣的發展格局？中國海外董事會主席孔慶平接受財新記者專訪，表示樓市調控將長期常態化存在，將有效抑制投機和投資需求，未來長效制度會取代現有短期調控策略。長效制度中，擴大房產稅試點比取消預售制更為可行。

　　記者：中國海外上半年銷售額逆市上揚，主要與哪些因素有關？

　　孔慶平: 上半年公司銷售額為港幣651.5億元，同比增長24.7%，半年完成全年銷售目標的81.4%，加上7月份的銷售業績，已完成銷售額港幣752.6億元，大幅鎖定既有年度銷售港幣800億元的目標。

　　這一業績體現出集團精品戰略、品牌經營戰略得到市場的檢驗，證明了集團長期堅持的在核心地段發展精品的定位，是正確的策略選擇。

　　此外，業績增長還主要得益全國布局的不斷優化，內地各區域銷售分布均衡。在內地五大區域中的四個區域，銷售額超出百億港元。其中長三角和珠三角地區，分別實現了港幣164億元和港幣121億元的銷售，給集團帶來了的銷售貢獻。

　　記者：未來一段時間針對房地產調控有否加碼的可能？樓價會呈怎樣的走勢，房企又會面對怎樣的壓力？

　　孔慶平：政府有可能采取相關措施來增強市場流動性，提高市場活力。與此同時，針對房地產市場調控的短期策略不可能長期執行下去。

　　據我們了解，目前一些研究機構正在研究相關長效制度取代現有的短期策略，盡可能用一些與市場機制相結合的辦法，來取代純粹行政手段的壓制。

　　在宏觀調控作用下，未來樓價雖存在壓力，但仍會保持相對平穩的窄幅波動。但就房地產行業而言，應持謹慎態度，在各種場合反復重申“繼續房地產市場調控不動搖”這一基調，整個房地產行業還是要面對巨大挑戰，較嚴峻的情況仍然沒有過去。

　　在此期間，過度借貸或財政實力不足的中小型房地產商依然備受壓力，房地產行業的整合和弱汰強留將會持續。

　　記者：從政策面看，擴大房產稅試點和取消預售制哪一個更為可能？

　　孔慶平：較有可能是房產稅。取消預售制不符合市場規律。市場怎么做，我們就應該怎么走。

　　政府有形之手應該和市場無形之手有效結合起來，使得市場機制發揮得更好更加健康，那無疑應該是房產稅。但擴大房產稅涉及面較廣，絕非一件小事，在未來的推行過程中可能會因地制宜，不同城市不同省份會實施不同措施。

　　記者：在你看來，地方政府對土地財政的依賴問題應如何解決？

　　孔慶平：土地因其價值和稀缺性，土地資本屬性不會因經濟處于不同階段而有所改變。

　　地方政府對土地財政依賴是一個在任何經濟體中都存在的現象，包括香港和其他一些發達經濟體。香港財政收入增加了，其中很大比例來自于土地收入的貢獻。

　　目前國內一些地方政府存在的問題是對土地財政的過度依賴。目前國內一些城市處于不太發達階段，除了土地，沒有其他經濟成分的收入。在城市化進程中，土地收入又成為這些城市經濟收入的主要來源，也成為城市建設、改善民生的主要經濟支柱。

　　針對這種情況，個人認為國家應該對癥下藥，頭先著手于兩方面：一，土地收入是否使用得當；二，制定相關優惠政策吸引私營企業和社會資本前來投資創業，以拓展新的經濟成分。

　　記者：中國海外截至6月底可動用資金達到367.2億港元。那么，對未來土地市場投資會有怎樣的打算？

　　孔慶平：就未來拿地和投資安排，為保持財務健康，下半年仍堅持全年凈借貸比率控制在40%的目標不變，同時擁有不少于總資產10%的現金在手。集團將維持720萬平方米的新增土地計劃。

　　今年初集團突出實施了期內新增投資和銷售回款嚴格掛鉤的土地投資政策。面對低迷的土地市場，集團新購佛山、香港和成都共三幅地塊，加上中海宏洋上半年在三線市場贛州增加了140萬平方米的土地儲備，新增可開發樓面面積合共274.5萬平方米。

　　集團全年竣工目標是700萬平方米，而上半年僅完成170多萬平方米，到下半年還有500多萬平方米的待竣工面積才達入賬要求，如果下半年完成500多萬平方米竣工目標的話，年度盈利增長20%的目標也一定能達到。

　　在半年報期內，集團在內地、香港及澳門共36個城市和地區，擁有4240萬平方米的土地，權益所占為3693萬平方米。如果不計聯營公司中海宏洋集團于24個內地城市和港澳擁有3467萬平方米的土地發展面積，權益面積3052萬平方米的話，剩下土地應該可滿足集團四至五年的開發所需。

　　點評：限購限價和房產稅試點的此輪調控已推行一年過半，樓市依然存在上漲的壓力。

　　對限購、限價等措施，市場批評者眾。財政部財政科學研究所所長賈康日前就表示，限購、限價等這些比較嚴厲的行政手段，從中長期來看勢必合乎邏輯地淡出。

　　許多學者專家呼喚，盡快用經濟手段替換行政手段，用制度替換政策，用稅收、利率、信貸等手段來替換“限購”政策。

面對房地產市場之外因素導致的樓價上漲，日前住建部政策研究主任秦虹就表示，如果不　　解決大城市數量少、中小城市規模小的問題，需求壓力所導致的房價上漲的壓力仍是巨大的。

　　要使得房地產市場平穩、持續、健康的發展，目前一個共識是，需要建立長效機制。而這個長效機制究竟是什么，市場和社會各方都拭目以待。

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