如今，預(yù)售取消似乎有了現(xiàn)實的版本。近日有消息稱，山東將開展商品住房現(xiàn)房銷售試點。

　　預(yù)售制是否到了該取消的時候？學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士表示，目前還不能取消，但要加強(qiáng)監(jiān)管。

　　購房者表態(tài)

　　“取消預(yù)售短期內(nèi)推高房價”

　　路先生(北京市民)：

　　取消預(yù)售制長期來看是好事，但短期內(nèi)無疑會減少市場上新房的供應(yīng)，從而使房價高漲。現(xiàn)在畢竟那么多開發(fā)商需要預(yù)售回款建房子。

　　當(dāng)然了，取消預(yù)售制也有積極的一面，購房的時候就能知道房子是什么樣，讓消費者一目了然，而且可以避免開發(fā)商囤地捂盤，促使開發(fā)商快速開發(fā)，快速回款。

　　個人覺得，只有嚴(yán)格執(zhí)行限購不放松，才能有條件取消預(yù)售。

　　“憑啥不能一手交錢，一手交貨？”

　　蘇小姐(北京市民)：

　　取消預(yù)售能帶給房價什么樣的影響，我不能預(yù)料；但是現(xiàn)房銷售，就是因為能看得見，也就有了看得見的好處。

　　開發(fā)商怎么定價，個體購房人左右不了；政府監(jiān)管水平怎么樣，購房人也左右不了。購房人較可以相信的，就是眼見為實，房子多高、多大、裝修質(zhì)量怎么樣，都能直接看的見。

　　房子本身也是一種商品，為什么不能“一手交錢、一手交貨”？如果要保持預(yù)售制，政府就應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管，制度設(shè)計更完善一些，不要給開發(fā)商留那么多空子。

　　學(xué)者聲音

　　“目前不具備取消預(yù)售制的條件”

　　趙秀池(頭都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系教授)：

　　現(xiàn)在，有人提出取消預(yù)售制度，主要是認(rèn)為該制度是推動房價“居高不下”的罪魁禍頭，并嚴(yán)重?fù)p害了消費者權(quán)益等。我不同意這樣的觀點。

　　預(yù)售制運行十幾年來其作用應(yīng)該說還是利大于弊的。現(xiàn)在運行過程中出現(xiàn)了一些問題，不能簡單地用取消預(yù)售制來解決，而是應(yīng)該通過完善預(yù)售制來解決。消費者的權(quán)益維護(hù)，可以通過健全監(jiān)管制度、建立保險機(jī)制等來解決。

　　如果取消預(yù)售制度，會造成房地產(chǎn)市場出現(xiàn)動蕩，大批中小房企倒閉，直接減少住房供給；同時又會形成大房企壟斷市場的局面，這些都不利于房價的調(diào)控和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

　　判斷取消預(yù)售制的時機(jī)，要看兩個方面：一是房地產(chǎn)融資渠道比較暢通，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)沒有資金壓力；二是房地產(chǎn)市場供求基本平衡，房價平穩(wěn)，人們對房價的變動已經(jīng)不太敏感。

　　鏈接

　　調(diào)查顯示多數(shù)人支持取消預(yù)售

　　近年來，民間關(guān)于取消預(yù)售制的聲音一直存在。2010年，《南方都市報》一份調(diào)查顯示，九成網(wǎng)民支持取消預(yù)售制，支持的主要原因包括質(zhì)量問題多、開發(fā)商隨意更改規(guī)劃影響業(yè)主利益、期房價格水分大等。

　　近期，《中國青年報》一份對近3000人的調(diào)查顯示，55.9%的人建議取消預(yù)售制。此外，對于住宅質(zhì)量問題頻現(xiàn)的原因有哪些，45.8%的人選擇了“商品房預(yù)售，交房時才能檢驗質(zhì)量”。

　　業(yè)界觀點

　　“房價下跌預(yù)售自然消失”

　　陳志(北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長)：

　　預(yù)售制的出現(xiàn)，是由于房地產(chǎn)的資金需求，其結(jié)果在幾個方面產(chǎn)生益處，包括開發(fā)商獲得了資金，擴(kuò)大了開發(fā)能力；銀行通過轉(zhuǎn)移財富獲得利差；購房人在房價整體上行的前提下，在預(yù)售階段鎖定價格，越早出手價格越低、升值收益越大。

　　討論預(yù)售制是否取消，應(yīng)該認(rèn)識到現(xiàn)階段房地產(chǎn)發(fā)展與住房需求的大背景。現(xiàn)在大家關(guān)注的房價問題，核心是社會分配不公，一種馬太效應(yīng)顯現(xiàn)，一部分人在房地產(chǎn)快速發(fā)展過程中，利用一開始抑制投資投機(jī)政策的缺失，實現(xiàn)了財富的快速增值。以一線城市為代表的核心城市，因為種種聚集效應(yīng)，住房需求量更大。

　　至于捂盤惜售、工程質(zhì)量等隱蔽問題，這和預(yù)售制沒有直接的因果關(guān)系，解決這些問題的正確選項是加強(qiáng)監(jiān)管，而不是取消預(yù)售。

　　還要看到的是，在市場規(guī)律作用下，當(dāng)房價下跌的時候，預(yù)售自然地就被“取消”。在本輪調(diào)控中，市場需求被抑制，不少樓盤就被迫賣現(xiàn)房了。

　　“香港樣板房與現(xiàn)房一樣”

　　香港地產(chǎn)代理公司美聯(lián)集團(tuán)前副主席黃錦康：

　　香港的樓花政策已有幾十年。樓花，即房地產(chǎn)開發(fā)商向購購房屋者出售未建成的房屋。房地產(chǎn)開發(fā)商在得到香港地政總署批準(zhǔn)，并獲得預(yù)售樓花通知書后，即可對外出售樓花。

　　目前香港大部分樓盤的建設(shè)時間為兩到三年。一般情況下，開發(fā)商需要一年左右時間完成樓盤基本整理工程，如地基建設(shè)、整理地下管道等。之后，便會出售樓花。開發(fā)商一般會在繁華商業(yè)設(shè)立示范單位(樣板房)供購房者參考。

　　香港政府近年來對地產(chǎn)的管理很嚴(yán)格，所以示范單位一般與真實房間差別很小，也很少出現(xiàn)地產(chǎn)商在售完樓花后攜款潛逃的事情。

　　購購樓花時，購房者需要付給開發(fā)商房屋總價的30%左右。在大約一年之后，樓宇建成交房之時，再交付其余70%即可。如果購現(xiàn)房，則需要在較短時間內(nèi)交付全部購購費用。所以，在香港購購一手房屋普遍選擇購購樓花。

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