得益于年初以來樓市政策“微調”，以及開發企業“以價跑量”，整體房地產市場成交量得以逐步復蘇，并且呈現出“回暖”的行情。從已公布的部分房企的年中報來看，七成左右公司上半年的凈利都亮起了“紅燈”，其中已經有不少房企完成全年的50%的目標或接近完成50%，有的房企已經明確上調年度銷售目標。

　　同策咨詢研究數據顯示，截止2012年7月11日，在已公布的37家上半年銷售業績的房企中，有19家標桿房企銷售業績飄紅（不低于去年同期銷售業績），“飄紅率”達70%左右，總計實現銷售金額約5700億元。

　　房地產行業上市公司齊發中期預喜公告，從成交量逐漸回升的行情來看，的確房企業績有改善的方面，尤其是以高周轉為主的房企，采取以價換量的方式取得了不錯的銷售業績，跑贏了市場大勢。但是，房企齊發中期預喜公告也不免讓我們有一些質疑的話題。房企真的銷售業績那么好嗎？房企的資金面真的不緊張了嗎？未來房企會不會不降價？

　　同策咨詢研究總監張宏偉認為，房企上半年的凈利都亮起了“紅燈”，其中已經有不少房企完成全年的50%的目標還不是普遍現象，從房企年度銷售指標的制定與去年同期銷售金額對比來看，基本上就可以發現房企年中業績公布的其中有粉飾的成分。具體而言：

　　、房企年初下調全年指標或基本采取不增加指標的策略導致年中全年銷售業績指標“達標”；

　　、部分大型房企提前且超額完成上半年銷售目標，得益于降價促銷的銷售策略的調整，如果降價動力消失，下半年銷售業績指標完成與否還值得進一步觀察。

　　第三、盡管一些房企提前或者超額完成其上半年銷售目標，但這些房企幾乎都是高周轉型的大型房企，并不是房地產行業的普遍現象。

　　那么，房企緣何粉飾年中報，報喜不報憂呢？筆者認為，房企緣何粉飾年中報，從資本市場角度而言，無非還是想贏得投資者的進一步支持。從市場角度而言，則蘊含著另外的市場含義。

　　從近期政策面的走勢來看，近日，央行降息，財政政策相對有所松動，地方政府的一些合理性微調政策也闖關成功，樓市傳來了復蘇信號，房地產行業的風向似乎開始轉變。從土地市場來看，北京、上海、廣西與廣東等地進入6月份之后也出現了高溢價地塊成交或“地王”現象。從房地產市場角度來看，成交量也逐步回暖，并且正在形成回暖的趨勢。

　　同策咨詢研究總監張宏偉認為，在這樣的市場走勢轉折的關鍵時間段，房企粉飾年中報，報喜不報憂的意圖也就不言而喻，那就是進一步以“假回暖”的現象炒作市場“真回暖”，較終形成市場成交量的“真回暖”，形成“購漲不購跌”的熱銷氣氛。

　　從總的市場成交量的角度而言，此次降息，將整體上對房地產市場繼續“放量”起到刺激作用，市場成交量回暖“不確定性”因素正在逐漸消失，未來成交量“回暖”即將成為事實。

　　那么，在成交量“不確定性”因素正在逐漸消失，未來房企的資金面真的不緊張了嗎？未來房企會不會不降價？

　　對于房企來講，房地產市場成交量的回升，并且從5月起計算，如果可以持續3-6個月，那么這將使開發企業資金面緊張的局面得到緩解。這也就意味著成交量的回暖會逐步傳導到整個房地產投資、開工面積前期擴大再生產的環節，這或將導致這些基本房地產指標數據出現增速停止下滑，大型開發企業會主動的加快開工節奏，形成新的市場供應進行銷售，再到土地市場積極拿地。從6月初至今土地市場的表現來看，已經看到部分大型開發企業在土地市場頻繁“抄底”的動作。

　　從未來房價角度來講，同策咨詢研究總監張宏偉認為， 如果房地產市場成交量的回升，并且從5月起計算，可以持續3-6個月，那么這將使開發企業資金面緊張的局面得到緩解。整個房地產市場降價的動力會逐步消失，房價降幅隨著成交量的持續增加也會逐步收窄。但是，從政策面的走勢來看，由于“去投資化”的限購限貸政策尚未明顯松動，因此，外來的投資投機性需求不會大規模入市，這些需求也難以對于房價產生太大的影響，房價出現年內大幅反彈的可能性幾乎沒有。

　　如果整個市場走勢在未來3-6個月由“量增”到“量價齊升”，由于成交量的增加出現“購漲不購跌”的市場氛圍，那么整個“微調”放松的政策基調有可能在十八大召開前夕或政府換屆的這個階段出現微幅有針對性的收緊。

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